“跑量和降價已成為開發(fā)商抵御風險要出的殺手锏。”德佑地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理蔣旭說出了很多人不敢說的話。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示：當前全上海都在等待細則出臺后才會行動。買房者和開發(fā)商都如此。“現(xiàn)在無非是開發(fā)商在去年市場好的時候賺了一票，不差錢。”上述人士如是說。“政策不明朗，真的看不清楚，無法預判。”中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平坦言：“現(xiàn)在任何事情都是猜測，我們會在8月后，針對開發(fā)商上半年的表現(xiàn)仔細研究后才能判斷出下半年他們該做什么事情。”

　　不過值得注意的是，龍勝平同時也表示：“今年這個階段開發(fā)商融資渠道只會越縮越緊。”筆者認為其言外之意就是開發(fā)商自籌資金，尤其是通過銷售快速回款或?qū)⒊蔀橐环N趨勢。

　　一般來講，國外房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源通常是40%左右的房地產(chǎn)基金，40%是私募基金，包括私人投資或者企業(yè)之間的投資，剩下才是銀行貸款。在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高企等因素下，今年年底房企將面臨巨大資金壓力。根據(jù)剛剛由中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示：2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，定金預收款和個人按揭貸款兩項共計占42.57%，幾乎占了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的半壁江山。按照新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用的資金來源。如果這些政策有效地執(zhí)行下去，那么經(jīng)過不太長的時間，就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響，各房地產(chǎn)公司資金鏈壓力可能不斷上升。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：政策因素將主導今年地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局。

　　本報地產(chǎn)評論員 房蓉

　　上市房企須適應新的環(huán)境

　　嘉凱城集團總裁

　　邊華才

　　近期，“新國四條”、“國十條”等房產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺，國家對房地產(chǎn)行業(yè)管制屢出重拳，以至于行業(yè)觀望情緒加重，很多房產(chǎn)商如履薄冰。嘉凱城近期也運用了一系列積極的融資策略，受到行業(yè)關注。

　　上市房企必須適應新的環(huán)境，調(diào)整資金運用計劃。對于目前政策背景下的融資前景，從防范公司系統(tǒng)危險和實現(xiàn)公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展考慮，公司融資應該采取多元化的渠道策略，而不僅局限于定向增發(fā)一種策略。因此，嘉凱城對于最終能夠?qū)嵤┤谫Y方案，以及最終確認的融資節(jié)奏和金額，都有足夠的思慮和充分的心理預期。

　　近期因國家政策而引起的一系列市場波動，我認為可以在一個更加積極健康的市場中取得優(yōu)異成績。一方面，公司仍會尋求積極的融資策略，并用于新項目的獲取及開發(fā)。另一方面，公司本身所持有的的項目，并非單一住宅項目，多種物業(yè)類型的持有，也使得公司在抵御市場風險方面優(yōu)于其他公司。對于未來發(fā)展，在公司資金運營良好，土地儲備充足的情況下，伴隨宏觀經(jīng)濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結(jié)構升級等因素, 嘉凱城將抓住此輪市場發(fā)展的機遇。

　　樓市將迎來2-3年震蕩期

　　華東師范大學東方房地產(chǎn)學院院長

　　張永岳

　　近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的態(tài)勢充分體現(xiàn)了政府政策因素的主導性作用。目前強力的干預政策對今年后半年市場形勢會產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整的可能性，市場下滑在一段時間內(nèi)將加速運行。在這種情況下，整個房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)一個兩到三年的振蕩期。同時，由于市場預期的相互強化將顯著放大振蕩期的上下波動幅度，會加大房地產(chǎn)市場環(huán)境穩(wěn)定的難度。

　　在振蕩期中，部分2009年激進拿地的開發(fā)企業(yè)將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境。與此同時，2009年適度拿地、現(xiàn)金充裕，維持較為穩(wěn)健經(jīng)營的上市公司又將面臨一個發(fā)展的機遇期。市場下滑過程中，會產(chǎn)生數(shù)量較多的潛在價值較高的項目，優(yōu)勢企業(yè)可以適時收購一些因資金鏈緊張的項目和企業(yè)，為房地產(chǎn)市場下一輪擴張奠定良好的基礎。

　　目前，相當一部分房地產(chǎn)上市公司執(zhí)行的是“亦步亦趨式”的發(fā)展模式。在整個房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段，這些企業(yè)在較長時期內(nèi)會獲得高額回報，一旦市場進入下行階段，或者進入相對平穩(wěn)階段，這些企業(yè)在高速發(fā)展中沒有及時解決的高運營成本、盲目決策、組織結(jié)構重疊低效等弊病就會顯現(xiàn)出來，整個企業(yè)立即呈現(xiàn)疲態(tài)。在市場形勢頻繁變換的情況下，這些房企必須跳出“亦步亦趨式”模式，對市場前景和自身能力進行準確定位，從而有效地提升企業(yè)競爭力，應對市場的激烈競爭。