貸款政策變化引連鎖反應

　　新房現退房風波

　　首付款提高了，購房人湊不齊首付，想退房但開發商不同意。日前，上上城就迎來了這樣一場“退房風波”，“新政前簽合同交首付，新政后開發商通知說辦不了貸款，要加首付，不加首付就認定是我違約，不但房子沒有了，還要收我房款20%的違約金，這太不合理了”，一位上上城購房者說。近百名上上城的購房者欲在“國十條”前簽完購房合同交完首付，“國十條”出臺后，卻被開發商告知貸款批不下來，需要提高10%-15%的首付款，銀行才能批貸。但開發商擺在他們前面的只有兩條路：要么加首付，要么解約但卻要不回首付款。

　　三成以上購房者被拒貸

　　不光新房市場遭遇這樣的尷尬，二手房市場購房貸款比例也屢創新低，在新政規定中，無論之前是否貸款買房，也無論之前是否已經將手中房產售出，只要名下有房產或者是使用過貸款，在各個銀行以及公積金中心面前，都算二套房，不僅首付比例提高，甚至有可能被銀行拒絕放貸。于是從5月1日到5月15日，在京購買二手房貸款客戶僅為兩成，被拒絕放貸的購房者占到了總數的三成以上。

　　記者了解到，商業銀行以及公積金的“認房又認貸”解釋：購房者名下有房或者有貸款記錄兩者只要符合一條，就被認定為第二套或者多套房產。而此前的標準是只認貸不認房，現在的雙重審核標準已經讓不少改善型需求被認定為“二套房”，熒燦地產數據顯示，最近被銀行因為三套房被拒簽的客戶占到了總數的三成以上。

　　目前購房者或者屬于三套房被拒貸，或者因為擔心二套房利率太高而全款購房，使得在京購房貸款比例創下歷史最低值。房地產交易管理網數據顯示，從5月1日到5月15日，二手房7144單網簽中，貸款的僅有1458單，只占總數的20.38%，其余的成交全部是全款支付。而往常，每月按揭貸款比例都在40%-50%之間，全款支付只占半數。

　　審批時間拉長致違約

　　今年4月中，王先生通過中介公司購買了一套位于朝陽區望京花園95平米的2居室，并在購房協議中約定最遲需在5月15日之前將房款交給賣方，否則將承擔違約風險。孰料，隨著國十條、京12條的陸續出臺，王先生已經無法按原計劃的時間拿到貸款。

　　據北京凱盛經略擔保公司市場分析員透露，像王先生這種因為貸款難度加大、審批流程拉長而面臨違約的情況，在房產政策頻繁出臺的近期尤為常見。王先生在新政前一般只需5個工作日左右就從銀行拿到放款，付給賣方，而新政出來后，銀行為規避放款過程中的風險，使得實際辦理過程中的內部審核時間和實際辦理需要時間雙重疊加，拉長了貸款的審批流程。

　　新政出臺后，北京市多家銀行對于二套房貸款的主要判定依據仍是征信系統。即使已經還清貸款，但因為在征信系統中有過貸款記錄，所以王先生的新購房產還是屬于2套，需要執行2套房首付5成的規定。

　　-專家觀點

　　擔心報復性上漲

　　熒燦地產總經理顧辰天認為放貸從嚴是一把雙刃劍，對于合理的購房需求以及改善型需求來說是“飲鴆止渴”。不是長久之計，而一旦政策放開，這些需求必將全面爆發，但是開發商土地購進方面也創下歷史最低值，等于說兩三年后商品房供應極為緊缺，一旦需求爆發，供應不足，房價可能出現報復性上漲。顧辰天認為，應盡快落實北京住建委“出售唯一住房再購算首套”的政策才能疏導合理的購房需求。

　　北京房地產協會副秘書長陳志認為，北京的政策時間點是5月1號以后，它的法律節點應該以真正進行網簽為準，一手房也是，跟開發商簽訂了，交訂以后在網上有簽約了。二手房也是，雙方已經到相關部門進行網簽的。在這個時點以前的應該還按照原來的政策執行，因為有些人會因此帶來巨大的首付損失。

　　凱盛經略市場分析師提醒：在近期政策多變的情況下，在二手房買賣過程中，應盡量預留足夠的貸款審批時間。同時，在購買前可先做下貸款預審，對自己的貸款能力有個比較客觀的預估，這樣在實際交易中才能避免出現違約的狀況。

　　本報記者 魯歡 張蓓