透支未來的樓盤

　　“就開發商目前的資金流來看，不可能對政策反應這么快，扛也要扛一段時間。”在業內人士看來，今年通州的一大特點就是，總是處于被炒作的風口浪尖。而房價從去年年底的均價15000元/平方米左右飆漲至如今的23000元/平方米，其中，開發商非理性炒作起了很大作用，目前調控政策來臨，盡管部分開發商死扛依舊，但降價顯然是遲早的事。

　　“在通州當地開發商的口中，通州新城規劃就如同上海浦東一樣，房價有著無限上漲的可能。”作為非通州區域的開發商，北京懋源置業有限公司置業總監李翔認為，通州開發商其實就是在炒概念，將未來五年甚至十年的概念提前炒作出來，給購房者一個看似美好的未來。

　　在亞豪機構市場總監郭毅看來，通州在今年以來被炒作的問題尤其嚴重。“通州本身作為距離北京最近的一個郊區在地理位置上就具有先天優勢，因此也是樓市開發最早的近郊區，加之去年以來出臺的CBD東擴規劃、通州新城規劃帶來的極大利好，因此通州房地產備受投資人關注。”但郭毅認為，盡管如此，通州的郊區屬性制約了區域發展，商業的引進效率緩慢，區域內各項生活、商業配套實際上遠未達到成熟完善的程度，因此通州樓市如同建立在沙灘上的城堡，看似繁榮，實際上根基并不穩固，但這種表面上的繁榮仍然吸引了大量資金的追捧，市場上充裕的流動性都在尋覓最佳投資渠道，樓市投資客希望能夠分享通州規劃利好帶來的盛宴，通州也因此成為了炒作最熱的對象。

　　然而，正是這種瘋狂的炒作，將通州樓盤推向了一個尷尬的境地，面對史無前例嚴格的國家調控政策，提前透支了未來的通州樓盤，究竟“漲還是跌”、“推還是不推”，幾乎全北京都在看。

　　二手房價格出現松動

　　對于通州區域內在新政出臺后已經表現出的僵持，小業主們顯然有些著急。

　　記者近日在通州北京新天地、華龍美樹等項目周邊采訪時看到，盡管這里中介門店依舊車水馬龍，但幾乎都是前來掛牌的小業主，買房者寥寥無幾。位于華龍美樹附近的金色時代房地產經紀公司門店的業務員告訴記者，其門店在3月時幾乎每天都會成交10單以上，“這個禮拜已經過去4天了，我們還沒開張呢”。

　　“從我們4月份的監測數據看，相比3月份，雖然整體的掛牌價和成交價仍有一定漲幅，但已有相當一部分二手樓盤的掛牌價格出現了松動，但并不大，而且成交量十分慘淡。”齊凡告訴記者，根據他們對通州分店的統計來看，價格出現松動的多為遠離軌道交通的項目，而八通線沿線區域的樓盤價格相對堅挺。

　　“根據我們門店反饋的情況，在新政出臺后通州超過一半的二手房項目掛牌價出現了滯漲和微量下滑，許多業主都表示愿意讓價賣房。大戶型房源相比新政前已普降千元。一直堅挺的小戶型項目，也出現了1萬-2萬元的讓價情況。”齊凡表示，目前購房者對八通線沿線的房價心理預期已經回落到17000-18000元/平方米。從目前業主掛牌價和購房者心理價兩者的價差看，仍有2000元左右的差距。

　　通州樓市的未來走向

　　來自北京市住建委的消息，北京版“新國十條”即將于近日出臺，其中除對國家版“新國十條”的落地外，在“某些方面”還將更加嚴格。面對一再收緊的調控政策，通州房地產市場的未來將向何處？

　　“估計北京大面積調控應該在四季度，開發商們還會做‘垂死掙扎’，但通州一定是先于大勢發生調整的。”針對此輪調整，郭毅認為雖然二手房價格已經松動，但短時間內通州開發商肯定是挺著不降價，但就長期而言，房價過于虛高的通州面臨調控已是板上釘釘。他預計今后一段時間，通州開發商可能會采用越來越多的促銷方式“變相降價”。

　　齊凡預計，未來一段時間通州二手房價仍會小幅向下，預計整體降幅會達到5%-10%。同時隨著房價的回調，會有部分購房者出手購房。“我們在與客戶的交流中也了解到，雖然目前通州市場被普遍看跌，但還是有相當部分購房者十分看好通州的未來前景。但預計也會有相當部分購房者繼續調低心理預期價格。”

　　一位不愿透露姓名的業內人士認為，目前通州在售樓盤普遍拿地成本都不高，而樓盤售價已經到了成本價的幾倍之上。“像漲價最猛的K2海棠灣是2003年、2004年左右拿的地，現在賣到25000元/平方米，將來可調整彈性很大。”該人士認為。(記者 齊琳 王營)