“大北京，向東看。”這曾經是通州區域內開發商為自己樓盤定下的宣傳標語，在他們的口中，由于各種利好消息的傳出，通州房價有無限上漲的可能。也正是基于此，在過去的半年間，通州在售新房的價格由去年年底的均價15000元/平方米左右飆漲至如今的23000元/平方米，通州的房價經歷了前所未有的“被上漲”。

　　在此番密集新政調控下，曾經被爆炒的通州樓市，未來的走向如何？開發商此時的心態又是怎么樣的？業內對于這塊區域作何研判？本報記者為此三赴通州。

　　“打折”不僅是噱頭

　　如果說近期要評選通州曝光率最高的樓盤，K2海棠灣可謂“當之無愧”。

　　就在本月18日，“新國十條”剛剛出臺后僅一天，“通州房價領漲變領跌”、“K2海棠灣跌3000元/平方米”的新聞便出現在各大媒體頭條，似乎一夜之間，通州房價從無限飆漲的巔峰跌落到了谷底。

　　事實究竟是怎樣？

　　“我們目前是全款購房每平方米減2000元，但其實新政出臺前，如果是全款購房也能打到9.4折或者9.5折，折合下來也差不多每平方米減2000元。”昨日，在記者的百般詢問下，K2海棠灣的銷售人員將樓盤所謂領跌的真相告訴了記者。

　　隨后，記者又轉向調查了同樣被傳降價的珠江拉維小鎮。公開信息顯示，該樓盤目前均價在23000元/平方米，號稱直降3000元/平方米。但一位長期關注該樓盤的調研人士告訴記者，這個價格根本不算降，該樓盤在3月底新開樓座均價為18000元/平方米，“一平方米降3000元的前提，是4月份剛剛大幅度提了價”。

　　“通州許多樓盤一直以來的銷售策略就是報高價，暗地里多給折扣。”一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者，無論K2海棠灣還是珠江拉維小鎮，上述領跌通州樓市的項目不過是開發商再借著一個噱頭來吸引購房者。而上述曾報道過K2海棠灣降價一事的媒體同行也坦言，樓盤打折的爆料者就是其銷售人員。

　　“其實，這就是開發商在揣摩購房者的心態。”21世紀不動產市場分析師齊凡告訴記者，根據去年開發商們的銷售業績來看，盡管當下調控趨緊，但開發商的日子并不難過。“但確實對未來的市場摸不到底，也都想盡快清貨，又不想被行業內封為‘亂降價、擾亂市場’。”在齊凡看來，基于這種心態，通州開發商便給市場一個“打折促銷”，K2海棠灣的噱頭便是其中一種。

　　死扛高房價的背后

　　如果說在號稱“史上最嚴”的調控新政當前，開發商憑借揣摩購房者心態，以促銷為由頭實際降價尚可理解，那么曾經領漲的帶頭大哥堅挺不降，依舊保持著一種“上有政策，下有對策”的硬扛態度，則頗有些玩味。

　　上周六，記者來到京貿國際城，這個曾經創造了通州新房項目進入三萬時代的標志性項目，發現前一周還座無虛席的售樓處已經變得冷冷清清。不過問到現在的售價，售樓員表示依然是26800元/平方米，“而且肯定不會降”。

　　在北京房地產交易管理網登記的歷史資料顯示，2010年1月23日，京貿國際城取得A1號住宅樓390套住宅的預售許可證，現已售罄，成交均價為14073元/平方米。

　　3月11日，又取得A2號住宅樓280套住宅的預售許可證，除一套未銷售外，其他279套住宅也已售罄，成交均價飆升到了18686元/平方米，比A1號住宅樓上漲了4613元/平方米。

　　3月28日，京貿國際城取得A3號住宅樓575套住宅的預售許可證，開始第三次開盤銷售，售價已經輕松突破20000元。

　　4月18日，“新國十條”頒布后的第二天，A3號住宅樓的銷售價格上調至26800元/平方米，銷售人員稱5月份后再開的新樓座售價將超過30000元/平方米。

　　“這就是開發商高價拿地的代價。”北京中原三級市場研究總監張大偉告訴記者，在房地產調控愈演愈烈的大背景下，京貿國際城死扛不降價也有難言之隱，因為今年2月24日，京貿國際城的開發商天旭運河房地產公司以28.2億元拍得了通州地王——半壁店地塊，折合樓面價10635元/平方米。“開發商要繳納土地出讓金，需要大量的現金流，就必須提高現有手中項目的利潤。”

　　據統計，今年以來，京貿國際城一共取得三次預售許可證，第一次取得預售許可證后簽約面積為35070.19平方米，成交均價為14073元/平方米；第二次取得預售許可證后簽約面積為24901.14平方米，成交均價為18686元/平方米；第三次取得預售許可證后簽約面積為30241.64平方米，成交均價為24266元/平方米。“不難算出，三次預售已給開發商帶來近17億元的收入。這也是他們為什么死扛不降的原因。”一位業內人士這樣解釋京貿國際城在密集調控下不降價的原因。