業(yè)內(nèi)人士分析，“天價(jià)廚房”的購(gòu)買(mǎi)者多數(shù)為“純投資”，入住率很低。因?yàn)椤疤靸r(jià)廚房”雖然單價(jià)高，但總房?jī)r(jià)低，需求者承受得起。由于學(xué)區(qū)房源有限，每年有相對(duì)固定的剛性需求群體，因此學(xué)區(qū)房近年來(lái)呈現(xiàn)出“遇漲則漲，遇落不落”的趨勢(shì)。隨著房?jī)r(jià)的上漲，被用來(lái)投資上學(xué)的學(xué)區(qū)房對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)只是壓幾年錢(qián)，轉(zhuǎn)手后并沒(méi)有損失，如果買(mǎi)來(lái)不住，還可以出租。因此，小廚房的價(jià)被炒得很高。

　　探因“小廚房”為嘛帶產(chǎn)權(quán)？

　　一般來(lái)說(shuō)，廚房、廁所都是單元房的配套房，不會(huì)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，為什么這間5平方米的廚房能夠帶產(chǎn)權(quán)呢？對(duì)此，中介公司經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，這間廚房實(shí)際上是帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公產(chǎn)房，雖然這些年來(lái)多次轉(zhuǎn)手，但轉(zhuǎn)讓的僅是房屋的承租權(quán)，房屋本身還是公產(chǎn)房。

　　有相關(guān)人士稱(chēng)，“小廚房”所屬的小洋樓曾經(jīng)分配給許多住戶(hù)，起初該房間并非廚房，當(dāng)初也曾作為單獨(dú)的一個(gè)房間分給住戶(hù)，因此便獲得了產(chǎn)權(quán)。之后，老百姓的住房條件改善了，原住戶(hù)搬走了，就把它轉(zhuǎn)賣(mài)了。新的買(mǎi)主購(gòu)買(mǎi)該房只是為了孩子上好學(xué)校，并沒(méi)有真正居住。房子空置的時(shí)間長(zhǎng)了，周?chē)�的鄰居就把它變成了�?chǔ)藏室，房子就成了現(xiàn)在的樣子了。

　　據(jù)了解，在和平區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和岳陽(yáng)道小學(xué)片區(qū)內(nèi)的房源大部分為公產(chǎn)房，面積在30—70余平方米不等，如此小的公產(chǎn)房數(shù)量極少。

　　現(xiàn)狀學(xué)區(qū)房入住率只有5成

　　據(jù)中原地產(chǎn)(天津)三級(jí)市場(chǎng)部區(qū)域總監(jiān)朱慶江介紹，一般來(lái)講，學(xué)校要求生源在片區(qū)內(nèi)至少居住2年以上，因此很多投資者在孩子3歲時(shí)就開(kāi)始籌劃買(mǎi)房上戶(hù)口了。“也就是說(shuō)，一般買(mǎi)了學(xué)區(qū)房在手里拿四五年比較穩(wěn)妥，半數(shù)投資者在這個(gè)時(shí)候會(huì)選擇拋售，所以中介公司經(jīng)常會(huì)遇到同一套房源反復(fù)掛牌的情況。”其表示，“通常，學(xué)區(qū)房都在老社區(qū)，且房齡較高，一般在孩子上學(xué)前購(gòu)房人很少入住，多數(shù)選擇出租，總體入住率只有5成左右。”

　　記者在岳陽(yáng)道小學(xué)附近的老小區(qū)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，一些老住戶(hù)確實(shí)反映鄰居更換頻繁，房屋易主的事常發(fā)生。“最討厭中介帶人來(lái)看房，三天兩頭來(lái)，沒(méi)完沒(méi)了。”社區(qū)居民表示。

　　特別提醒：投資學(xué)區(qū)房也有風(fēng)險(xiǎn)

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究人員表示，事實(shí)上投資學(xué)區(qū)房也有學(xué)問(wèn)，一招不慎也可能“賠了學(xué)籍又折錢(qián)”。“學(xué)區(qū)的劃分都是學(xué)校在每年招生開(kāi)始前公布的，由學(xué)校自主決定，幾乎每年都會(huì)有一些微調(diào)。因此一些邊緣地區(qū)很可能今年在學(xué)區(qū)片內(nèi)，明年就不在了。因此購(gòu)房人應(yīng)該綜合幾年內(nèi)的招生情況選擇比較穩(wěn)定的小區(qū)。”例如，某小區(qū)單號(hào)樓被劃在河西區(qū)上海道小學(xué)片區(qū)，而雙號(hào)樓則被排除在外，類(lèi)似的“奇妙”狀況在其他學(xué)區(qū)片也存在，這些都是購(gòu)房人需要充分了解的信息。

　　此外，其提示各學(xué)校對(duì)于學(xué)生戶(hù)籍的要求也有所不同，個(gè)別學(xué)校會(huì)每年查驗(yàn)戶(hù)籍并要求家訪(fǎng)，因此希望短線(xiàn)持有學(xué)區(qū)房的購(gòu)房人需要提前了解情況并綜合考慮自己的資金實(shí)力。

　　僅兩處樓盤(pán)單價(jià)超3萬(wàn)

　　在搜房的統(tǒng)計(jì)中，目前天津樓盤(pán)價(jià)格單價(jià)在30000元以上的可謂鳳毛麟角，其中天津環(huán)球金融中心樓盤(pán)價(jià)格在31000元每平方米，在其調(diào)查的樓盤(pán)中暫時(shí)排在第一位。緊隨其后的是天津華納豪園三期，價(jià)格達(dá)到了30800元每平方米。其余樓盤(pán)價(jià)格每平方米均在28000元以下。