【爛尾樓樣本】

　　最快上市“爛尾樓”：30天內(nèi)銷售回款8億元

　　相比卓越置業(yè)在上海購買的圣安德魯斯莊園項目——北京的海天中心資金回籠速度顯然更快。僅僅在收購?fù)瓿傻?2月底，北京光耀東方就將它改名為光耀東方廣場，并以2萬多元一平方米的銷售均價對外銷售，在不到30天的時間里就收回了8億多元的預(yù)售款。該項目也成為北京最快上市銷售的“爛尾樓”。

　　30天收回8億元

　　海天中心位于北京西長安街旁的羊坊店路，規(guī)劃建筑面積達(dá)20萬平方米，于上世紀(jì)90年代末開始興建，按照當(dāng)初的規(guī)劃應(yīng)該在2001年底建成營業(yè)，但是由于種種原因，該項目一直處于“爛尾”狀態(tài)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，海天中心早在2004年就有一批辦公房源獲得過預(yù)售許可證，但總共28000平方米的辦公樓A座，卻僅僅以3000元/平方米的價格完成銷售。S座和N座雖然在2005年也取得了預(yù)售許可，但在2007年6月卻被法院查封。

　　去年12月，來自山東的光耀東方投資管理有限公司宣布以20億元的價格收購該項目。

　　在當(dāng)時，人們并不看好這個“爛尾”了多年的項目。據(jù)高力國際統(tǒng)計，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和高市場存量的影響，北京個別商場在過去6個月中出租率一直低于50%，同時一些商家也正在縮減開店規(guī)模。華潤創(chuàng)業(yè)將原來的新開店計劃由300家減至200家；日本最大的體育商品零售商美津濃計劃關(guān)閉在中國內(nèi)地的200家店鋪。

　　但讓人沒有想到的是，光耀東方廣場在去年12月26日開盤，一天之內(nèi)559套房源就售罄。在購房人的強(qiáng)烈要求下，開發(fā)商又陸續(xù)加推120套房源也被搶購一空。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，海天中心的成交價達(dá)到23679元/平方米，已銷售面積超過36000平方米，總成交金額超過8億元。

　　根據(jù)資料，海天中心的總建筑面積為20萬平方米，其中商業(yè)面積約10萬平方米。如果不計算前期及接手后的改造費用，按目前的銷售價格，表面上光耀東方投資管理有限公司獲取的投資收益將達(dá)到總投資的一倍及以上。

　　“變廢為寶”的生意經(jīng)

　　爛尾樓變廢為寶的關(guān)鍵除了大環(huán)境外，就是操作環(huán)節(jié)。

　　海天中心被改建后，成為一個包括酒店、公寓、寫字樓和商場的高端城市綜合體。其中12月26日開始銷售的是15層酒店式公寓，戶型面積為40~85平方米。目前，北京四環(huán)以內(nèi)的住宅價格已超過4萬元一平方米，而上述產(chǎn)品2萬多元的定價顯然具有相當(dāng)?shù)母偁幜Α?/p>

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，從光耀東方正式接觸項目的第一天開始到簽約僅用了10天的時間。在簽約完成后的100天內(nèi)，就完成了對項目的形象包裝和出售。

　　“我們在收購一個爛尾樓項目前，會有多個運營團(tuán)隊先期對項目進(jìn)行研究，有專門的團(tuán)隊研究項目的商業(yè)運營管理，也有法律團(tuán)隊研究項目的債務(wù)、產(chǎn)權(quán)等情況。”北京光耀東方投資管理有限公司董事長李貴斌說，在對一個爛尾樓收購前，他們會派出多個團(tuán)隊，研究爛尾樓的收購價值和市場前景，以及相關(guān)的法律、債務(wù)等危險，并以此評估項目的投資價值，確定是否可以投資。李貴斌介紹，海天中心項目僅債權(quán)人就達(dá)到70多個，另有38個負(fù)債方，產(chǎn)權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜。

　　即便是現(xiàn)在，北京市場的爛尾樓項目仍然有可選擇的余地。李貴斌透露，公司目前正在洽談北京地區(qū)的兩個爛尾樓。他表示，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)的購買力增長是有限的，商業(yè)地產(chǎn)是供大于求。“因為這樣的原因，關(guān)停和爛尾的商場項目將會越來越多，我們的機(jī)會也就越來越多”。(記者 楊羚強(qiáng) ）