【爛尾樓樣本】

　　冒險拿下誠邦別墅 卓越置業半年進賬1.74億

　　全盤收購完成后僅僅半年多，項目總銷售額已經超過6億元，遠遠超過1億元收購資金和向原項目股東授出的2.9億元零利率委托貸款。卓越圣安德魯斯的超高收益或許可以說明上海爛尾樓賣斷貨的原因。

　　半年進賬1.74億

　　去年9月，卓越置業向上海多家媒體宣布，收購了上海德天置業有限公司100%的股權。德天置業擁有上海青浦趙巷一個名為 “誠邦別墅”(推廣名為 “圣安德魯斯莊園”)的別墅項目，已被卓越地產以整體收購的方式納入名下。

　　一個多月后，卓越置業在上市招股說明書中透露了上述收購的代價。該項目可售的一二期總建筑面積共54802平方米，以項目上半年的平均售價30545元/平方米計算，預計收益將遠遠超過所投入的資金額。

　　中國房地產信息集團昨日向 《每日經濟新聞》提供的信息顯示，截至今年2月，該項目4個月的銷售總金額已超過1.74億元。

　　記者曾于去年11月造訪過該別墅項目的現場，圣安德魯斯莊園項目當時已完全竣工。這意味著卓越置業在收購完成后對工程施工領域的投入可能并不多。目前，圣安德魯斯莊園尚有11373平方米的建筑面積未銷售，以項目目前33865元/平方米的成交均價計算，項目二期全部售完時，卓越置業至少可再獲利3.8億。

　　除已建成物業外，圣安德魯斯莊園還有待續建的一期項目用地。卓越置業去年10月發布的招股說明書顯示，一期項目用地的總建筑面積為30486平方米，其中估計可銷售總建筑面積為24327平方米。按33865元/平方米的成交均價計算，一期項目最少可取得8.2億元的銷售額。

　　低價背后的高風險

　　天下沒有白吃的午餐。卓越置業以如此低價獲取如此高收益項目背后，是公司可能面臨的巨大風險。

　　《每日經濟新聞》曾在去年率先披露，卓越置業在招股說明書公布的圣安德魯斯莊園一期面積和青浦區建設和交通委員會公布的不同。

　　根據當時的招股說明書，“一期總建筑面積30486平方米，其中估計可銷售總建筑面積為24327平方米”；而按照2005年上海市青浦區建設和交通委員會的批復，所述的建筑面積是 “一期開發商品房建筑面積18934平方米，其中24幢別墅建筑面積18441平方米，公建配套面積493平方米”。

　　招股說明書還披露，“由于發展項目在未經土地管理機構同意情況下停工超過兩年，根據土地出讓合同，我們的土地使用權或被沒收歸政府所有。”

　　此外，項目還受到經濟糾紛案件的拖累。項目公司上海德天置業有限公司因為違反與上海策源房地產經紀有限公司2006年11月簽訂的協議，被后者起訴支付清償損失150萬元、代理費2120萬元和其他損失2180萬元，目前訴訟已經進入至二審階段，上海誠邦別墅二期的五個住宅單位共3801平方米已被申請財產保全。

　　事實上，“爛尾樓”項目多數都存在著一定的風險。SOHO中國去年8月收購東海廣場不久，也有媒體稱，東海廣場在轉讓給SOHO中國前曾進行過多次交易，漏交各種稅費約6億元。

　　中原地產分析師季峰說，各種不明債務和需要清算的巨額土地增值稅，正是“爛尾樓”項目的巨大風險所在，但這也是項目原業主愿意低價出售的原因。