商業地產：無遠慮，有近憂

　　不論是最近廣受關注的“中服地塊”，還是2月1日成為上海“新地王”的外灘地塊，可以看出商業地產的開發越來越受到青睞。這背后既有地方政府的推動，又是經濟發展和城市化的必然要求。專家指出，對商業地產的長期發展應該保持樂觀，但對短期內的市場供求狀況要保持清醒的認識。

　　商業地產受到熱捧

　　正如上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟所說，商業地產的成交量在整個房地產市場中占的比例只有20%至30%，不太受市場重視。不過，商業地產的這種“處境”正在發生變化。

　　據了解，3月份以來，北京新開的商業地產項目就達到六個。3月23日，在北京新公示的CBD東擴區規劃的土地利用方案中，商務辦公用地比例最大，成為開發商下一輪的投資重點。

　　其實，要不是因為外部環境過熱而被暫停入市交易，作為北京CBD核心區最后一塊寶地的商業地塊“中服地塊”，極有可能成為北京市的“新地王”。而早在2月1日，上海證大置業以92.2億元競得外灘國際金融服務中心地塊，成為上海“新地王”。由于該地塊被規劃為規劃為商業、金融、辦公、文化綜合用地，因此也被視為“全國商業地產總價地王”。

　　中原地產的分析報告也指出，2009年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等四大城市的商辦用地供應呈現逐步增長的趨勢，商辦用地的集中出讓受到了開發企業的熱捧。“去年住宅用地拍出了太多地王，而地王對房價的帶動作用非常明顯。”北京大學房地產研究所所長陳國強告訴《經濟參考報》記者“對地方政府來說，改推綜合用地或者商業用地，一定程度上可以緩解外界的輿論壓力。”

　　中原地產對房地產龍頭企業的監測顯示，近年部分大型房企對商業地產的投入有所增加。據了解，不少大開發商早在去年就宣布在未來的戰略規劃中，商業地產將占據重要一席。以專注于住宅產品開發的萬科地產為例，它于2009年11月發布的新戰略提出要在未來加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。

　　華潤置地董事總經理吳向東日前也表示，華潤置地未來的業務重點是發展商業地產，計劃每年推一至兩個商業地產項目，項目覆蓋南寧、青島和鄭州等地。華潤置地旗下杭州商業地產項目將于今年5月開始營運，沈陽項目將在2011年底開始營運。

　　陳國強認為，對于企業來說，純粹開發住宅類項目的公司可能會越來越少，都會配置一定比例的持有型物業，這樣的轉型是出于資產搭配和平衡市場風險的考慮。

　　政策調控下“風格轉換”

　　“在政府對房地產市場的調控下，住宅受影響最明顯，這就給商業地產相對寬松的空間，企業趨利避害的話必然會增加對商業地產或者說非住宅類項目的投資，這是市場規律的作用。”陳國強說。

　　據了解，去年有些城市的住宅用地比例占到整體土地供應量的70%至80%以上，而從今年1月份開始，隨著政府針對住宅市場的調控措施下繼出臺，住宅用地的供應比例開始下降。

　　最近，“國十九條”出臺，國資委要求78家央企退出地產業務，銀監會要求銀行業金融機構做好房地產貸款風險的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產市場過熱的決心。有分析指出，房地產市場調控使得開發商對商業投入比重將持續增加，尤其是一些前期無大型項目儲備或以住宅開發為主的上市公司，也轉而開發商業項目，商業地產正成為整個行業中政策風險較小的一塊市場。除了政策因素，與宏觀經濟聯系緊密的商業地產還受到經濟發展的推動。從國外的規律來看，人均G D P達到8000或10000美元，房地產市場的主流產品將由住宅轉為商業地產。

　　陳國強認為，北京、上海等一些城市已經達到了這個水平，在這些城市商業地產地位上升也是必然的，這實際上也是城市化進程當中一個階段。可能初期階段住宅開發是最主要的，到了一定階段，綜合性地產的開發就會慢慢增加。城市化不僅僅解決基本的居住問題，商業配套和生活配套這些都是必需的，就有了這類物業的需求。

　　近憂：需求量仍難有起色

　　受到熱捧的背后，商業地產的基本面并不算樂觀。陸騎麟告訴《經濟參考報》記者，從上海這一段時間土地招拍掛的情況來看，開發商不太看好商業地產。

　　據有關機構統計，2010年北京將有21個商業項目完工，新增供給的過剩將加劇市場的租賃和招商競爭，預計今年北京市中高檔商業地產總體空置率將繼續面臨被推高的壓力。來自中原地產的統計也顯示，廣州今年有超過35個新商業地產項目推出，到2011年廣州市區新增商業面積總量將超過200萬平方米。這讓一些業內人士擔心商業地產會進入“過剩時代”。

　　最近，北京和上海兩地的寫字樓空置率跌中維穩、租金下降速度放緩，市場表現出回暖的勢頭。不過陸騎麟指出，商業地產的供應量特別大，但需求量不足，在一年左右的時間內不會有很大的起色。

　　陳國強認為，市場的需求和供應要有相對合理的關系，前兩年一些城市存在商業地產過多的問題，市場就消化不了。短期內如果供應量過多，而需求有限，就會造成市場低迷，導致出售價格、租金、空置率都會帶來一系列問題。

　　商業地產復蘇的希望還因為“先行征收物業稅”的傳聞而顯得有些不確定。在剛剛過去的兩會上，就有多位政協委員以及業內專家建議物業稅率先針對商業地產征收。

　　陳國強表示，關于商業地產先行征收物業稅，有的意見是把現有的針對商業地產的稅收合并成物業稅，并不是在原有的基礎上另外增設物業稅。按照這種思路，征收物業稅實際上沒有增加稅費負擔，只是改變了名稱。