3月10日,國土部出臺“國19條”,再次將土地調(diào)控措施推向高潮。而此前,無論是去年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,還是去年12月23日發(fā)布的《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的通知》,都透露出同一個信息:土地調(diào)控力度空前,地根正在被收緊。

　　業(yè)界分析認為,土地政策的這一變化,意味著市場汰弱留強趨勢將進一步加劇,地產(chǎn)企業(yè)必須擁有更雄厚的資金實力和開發(fā)能力,或者通過尋求強強聯(lián)合等多種方式,才能繼續(xù)在土地市場叱咤風云。

　　去年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》被認為是收緊地根的第一拳。通知規(guī)定,“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%,如果開發(fā)商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易。”而此前,對于土地出讓首付款的繳納比例,并沒有明確規(guī)定,執(zhí)行中多遵循20%的標準；對于土地出讓價款的繳納期限,同樣沒有具體規(guī)定,多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。

　　緊接著,國土資源部繼續(xù)亮出動作,去年12月23日,發(fā)布《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的通知》,指出目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃,下一步將采取三項措施監(jiān)督土地使用情況,防止產(chǎn)生新的閑置土地,促進已供土地的及時開發(fā)利用。未來開發(fā)商將為囤地支付更高的代價,閑置一年將被收地價20%的土地閑置費,閑置兩年無償收回。以亞運城項目為例,如果閑置一年,就將被征收255億元地價的20%,也就是51億元作為閑置費。業(yè)界專家指出,新政大大加大了開發(fā)商的囤地成本,如果嚴格執(zhí)行,將對囤地和地王現(xiàn)象起到抑制作用。

　　而今年3月10日出臺的“國19條”更是將土地調(diào)控推向高潮。此次土地新政,主要涉及三個方面:—是首次明確地產(chǎn)開發(fā)商競賣保證金最少2成,1月內(nèi)付清地價的50%,1年內(nèi)繳清全額,“囤地”開發(fā)商將被凍結(jié)；近年來廣州土地出讓的競買保證金一直是地塊底價的10%。而這次提高至20%,將大大提高開發(fā)商拿地的門檻。二是用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設,確保不低于住房建設用地供應總量的70%。三是將在全國組織開展對房地產(chǎn)突出問題的專項檢查。

　　此外通知還規(guī)定,土地出讓成交后,必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。此前,國土部曾出政策規(guī)定土地出讓金首付不低于50%,但并沒有明確地價首付繳交時間。新聞通氣會上,國土資源部土地利用司司長廖永林表示,一些企業(yè)拿地后違規(guī)囤地、炒地,已供土地不能及時形成有效住房供給。針對企業(yè)存在的問題,《通知》還規(guī)定,對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的,市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。

　　分析認為,雖然每一條政策都不新鮮,但組合在一起,力度就大大增強。從供應、經(jīng)費、開發(fā)三個環(huán)節(jié)立體整治土地市場,如果成型,將催促土地市場的整體轉(zhuǎn)型。其中,對土地競賣各個環(huán)節(jié)繳交費用的明確,提高了拿地門檻,增加了企業(yè)的囤地成本。為了保證利潤率,大型地產(chǎn)企業(yè)將減少囤地量,中小型地產(chǎn)企業(yè)在拿地時將更加慎重,且在開發(fā)時將更加用心。保障性住房和自住性中小套型商品房供地比例的加強,搭配去年對于各城市出讓單宗地塊面積的劃定,使土地市場上將出現(xiàn)更多用于建設普通商品住房的小地塊,—旦成型,將平抑房價。而在全國組織開展對房地產(chǎn)突出問題的專項檢查,則是對前期涉嫌囤地炒地行為的清繳。

　　除開國家層面的調(diào)控,各地在土地政策上的管理力度也在加大。

　　就廣州本地而言,3月1日,新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》施行。新辦法規(guī)定,土地閑置費不再按月計收,而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收,并明確規(guī)定逾期不繳納土地閑置費的,自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1%的滯納金。對于閑置土地增值的,新辦法規(guī)定由土地行政主管部門在簽訂國有土地有償使用補充合同時依規(guī)定調(diào)整土地價款,進一步加大了土地閑置的成本。

　　有專家認為,這一系列政策關(guān)于土地出讓首付款和分期繳納期限的規(guī)定,實際上抬高了開發(fā)商的拿地門檻,將對囤地和炒地現(xiàn)象起到一定的遏制作用,但也可能帶來新的壟斷,即資金雄厚的大開發(fā)商和國企將更容易拿地。但開放商方面也認為,一下子要首付五成,有些城市辦手續(xù)又很慢,拿到地都是一年之后的事了,土地持有成本增加。

　　但無論何種觀點,指向的同一個趨勢就是:拿地成本增高,加上銀根收緊,玩得起“地王”的,能在一線城市繼續(xù)拿地開發(fā)的,都是業(yè)界資金實力雄厚的企業(yè)。

　　華遠地產(chǎn)董事長任志強日前就北京地塊拍賣輸給央企后,在微博上表示,無法承受如今這樣的天價。“缺少資金實力的開發(fā)商早就自覺地向大城市的高地價低頭,朝二三線城市轉(zhuǎn)移了。”南方日報記者吳旦穎

　　　　政策動向

　　　　國土資源部徹查囤地現(xiàn)象

　　日前,國土部部長徐紹史在全國國土資源工作會議及2009年度土地衛(wèi)星遙感圖片執(zhí)法檢查工作部署電視電話會議上多次強調(diào):今年國土部將繼續(xù)加大力度,對炒地囤地進行專項整治。

　　國土資源部數(shù)據(jù)顯示,閑置土地2007年之前供應給開發(fā)商的地有10萬畝,2007年供的有3萬畝,2008年供的有1.5萬畝；供應給開發(fā)商的土地共計有14.5萬畝閑置。另據(jù)2008年統(tǒng)計公報顯示,當年完成開發(fā)土地面積約為39.0495萬畝。由此可計算出,截至2008年閑置土地面積占2008年全年開發(fā)土地面積的37.13%。

　　對此,徐紹史表示,今年將對房地產(chǎn)企業(yè)炒地囤地進行專項整治,確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)國務院的部署,國土資源系統(tǒng)要嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)用地,閑置用地要按規(guī)定處理,對囤地、炒地要進行查處。國土部將在3月至7月開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查,檢查各地土地違規(guī)情況。

　　據(jù)介紹,國土資源部今年將加強房地產(chǎn)土地供應調(diào)控,一要編制2010～2011年保障性住房的用地供應計劃,確保保障性住房用地。二要調(diào)整供地結(jié)構(gòu),提高中低價位、中小戶型、普通商品房建設用地的比例,嚴格限制低密度、大套型住宅的用地。三要加強土地供應開發(fā)管理,完善土地出讓招拍掛制度,嚴格土地出讓合同和劃撥管理。堅決打擊囤地、炒地等違規(guī)行為。“不能任由少數(shù)企業(yè)違約違規(guī)在那開發(fā)獲利”,徐紹史稱,應該保護廣大房地產(chǎn)企業(yè)的積極性,國土資源部對閑置土地的處理,打擊囤地、炒地實際上是營造一個公平競爭的市場環(huán)境。

　　“國19條是政府對囤地、炒地打擊最為嚴厲的一次。”有分析指出,囤地已經(jīng)成為一些房企利潤主要來源渠道,不乏等待超高地價賺取利益的企業(yè)。對土地囤積較多的開發(fā)商來說,資金鏈將會面臨考驗,甚至不排除部分瘋狂拿地而囤地較多的開發(fā)商資金鏈斷裂。“此次政策必定會讓一部分經(jīng)濟實力不足的中小開發(fā)商死掉,未來的房地產(chǎn)市場將是大房企的天下。”吳旦穎