尷尬的房地產調控執行人

　　自2007年以來，中國房地產一路升溫，房地產開發熱潮從一線城市迅速溢出并擠向二三線城市。地方政府欣然接受了這樣的蔓延趨勢。因為在房地產開發的背后，地方當局將擁有一筆數額可觀的土地出讓金。

　　資金需求燃燒沖動

　　“土地出讓金”是一個被大眾化的概念。它的標準稱呼為，土地使用權出讓金。它是土地批租時一次性收取的費用。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費兩部分。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經濟上的體現。

　　由于地方政府并不擁有財政權利，其基本財政來源始發自中央財政的轉移支付。但是由于中國當前所處工業化中期，對鋼鐵、汽車、裝備制造、化工等重化工產品需求上升。受此影響，土地供應的需求被不斷放大。同時，作為處于城市化發展加速期的中國，農村人口迅速融入城市。巨大的人口基數使各地對市政、道路、交通、房地產、水電、文化、教育、衛生等需求高速增長，加劇了土地供求的緊張局面。

　　另外，由于國民消費結構不斷升級，住房和汽車消費成為主要動能。面對不斷長高的商品住宅以及不斷加寬的高架公路，隨之而來的是對土地需求的猛增。當中國對外對內逐步開放之后，外資和民資等投資資本的熱情也不斷活躍，這樣的獲利需求也要求獲得土地。

　　國巨投資基金管理有限公司董事長兼首席經濟學家孫飛就此置評說：“工業化和城鎮化以及不斷發展的經濟共同提高了土地價格。”

　　龐大的需求背景，讓已經成為稀缺資源的土地身價成倍增長。而土地身價——土地出讓金則以“三七分成”的方式分別匯入中央財政和地方財政。在分稅制環境下，財權被收歸中央的地方當局為了完成必須面對的基礎設施建設、醫療衛生保障等巨額資金要求，不斷燃燒著“賣地沖動”。

　　高地價之上的高房價

　　作為母體的土地價格飆升直接導致了土地緊缺城市商品房價格的攀高。原本“5000元便是房地產泡沫”的抗議聲在幾年內便被“逼近2萬元每平米”的事實擊倒。

　　當大多數人集聚祖孫三代之力尚能購買所居之處時，便是中央政府開始著手干預的肇始點。然而，矛盾的回歸正是出現在中央政策之手指向地方政府時所摩擦出的尷尬。

　　因為，包括土地出讓金在內，依附于土地和房產而附生的形形色色稅費，已經成為支撐地方政府財政的主要力量。中央政府將房地產問題歸類于民生問題，而地方政府則將房地產定義為經濟問題。中央和地方政府利益的不一致性直接導致調控政策難以有效落實。于是，“賣地財政”與地方政府房地產調控執行人的矛盾疊加暗合了中央與地方的矛盾；于是，地方決策者進退兩難。

　　對地方政府而言，既要保證財政收入的完成，又要保證GDP指標的實現，眾多城市只能依賴賣地填缺。有評論認為，對房地產業的過分倚重，對土地財政的過度依賴，在經營城市的理念遠遠重于關注民生目標的現實語境中，指望與開發商利益集團捆綁在一起的地方政府遏制高房價，幾乎是一件“不可能完成的任務”。

　　土地出讓金屢創新高

　　根據個別城市的最新數據顯示，在地方財政收入比例分成中，已經占龐大份額的土地出讓金屢屢創新高。

　　中央黨校研究室副主任周天勇在2009年年末接受媒體采訪時對“賣地財政”問題進行置評認為，“政府賣地是有利益驅動的。目前，財政正規渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣地和收費罰款。賣地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向。”

　　中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍對記者表示，中央與地方政府的利益博弈源自“財權和功能的不匹配”。地方財權的缺失使得地方政府只能依靠其他途徑填充龐大的財政開支。“所以，賣地財政與地方政府房地產調控執行人的矛盾的確存在，并且相當明顯。”

　　不久前，北京大學經濟學院教授李慶云也在公開場合表示，應將土地出讓金收歸國家財政，而將物業稅收入歸入地方財政，讓物業稅收入替代土地出讓金成為地方財政的重要來源。這樣地方政府才會擺脫賣地沖動，才有積極性去開征物業稅。