物業(yè)稅，其廣泛的波及面與市場(chǎng)影響，成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)之一。甚囂塵上的物業(yè)稅開征試點(diǎn)，已經(jīng)準(zhǔn)備多年。新年伊始，國(guó)家稅務(wù)總局即拋出“重磅炸彈”——“目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作”。物業(yè)稅的出臺(tái)已如箭在弦。那么，物業(yè)稅能否在2010年“如期”到來(lái)？即將開征的物業(yè)稅，能否成為平抑房?jī)r(jià)的一個(gè)良方？

　　【市民反應(yīng)】

　　購(gòu)房者心情復(fù)雜

　　有人贊來(lái)有人貶

　　新年伊始，正當(dāng)人們還在為“第二套房”糾纏不清之時(shí)，物業(yè)稅即將實(shí)施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比，物業(yè)稅的實(shí)施無(wú)疑對(duì)樓市的虛火更具殺傷力。

　　在南寧電視臺(tái)工作的唐小姐聽說(shuō)這個(gè)消息后，拍手叫好。她認(rèn)為，開征物業(yè)稅會(huì)讓房?jī)r(jià)下降，她多年的住房夢(mèng)有望很快圓了。“房?jī)r(jià)高低取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。現(xiàn)在大多數(shù)人買房的成本主要是每個(gè)月的按揭，如果現(xiàn)在因房?jī)r(jià)高而影響一些人買房，那么物業(yè)稅開征后，養(yǎng)房的成本會(huì)高很多，這樣需求就會(huì)減少，自然房?jī)r(jià)會(huì)下降”。

　　開征物業(yè)稅，讓小鐘的心情變得復(fù)雜：“井噴的房?jī)r(jià)，已經(jīng)讓我壓力繁重，如果再增加類似于物業(yè)稅的開支，對(duì)我來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是雪上加霜。我真不知道，我什么時(shí)候才能買得起房子。”在南寧電力設(shè)計(jì)院工作的設(shè)計(jì)師小鐘告訴記者，在工資沒發(fā)生太大變化的情況下，不斷出現(xiàn)的新政和不斷上漲的物價(jià)，讓他憂心忡忡。小鐘說(shuō)，不征物業(yè)稅，他買房以后只需考慮每個(gè)月的按揭，如果現(xiàn)在物業(yè)稅開征了，還要多交一筆養(yǎng)房的成本。本來(lái)打算要跟女朋友商量著買套小房子做“愛巢”的小鐘，現(xiàn)在連提都不想提了。

　　“我現(xiàn)在正準(zhǔn)備買一套150平方米的大戶型4房，可是聽說(shuō)住房超過(guò)一定的面積，國(guó)家將對(duì)房屋的持有者征稅。怕征稅后壓力大，我現(xiàn)在決定先買套90平方米左右的小戶型房，大戶型以后再說(shuō)。”家住南寧星湖路北二里的張曉這樣告訴記者。

　　而陳女士卻沒這么輕松，她是做房屋出租生意的，“如果征收物業(yè)稅，就意味著房屋的投資回報(bào)率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，自己的收入就少了。”陳女士向記者坦言。

　　記者在采訪中了解到，盡管物業(yè)稅還未開征，但是，無(wú)論是買房者，還是租房者，甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們都在觀望、期待。

　　【業(yè)界觀點(diǎn)】

　　現(xiàn)在開征時(shí)機(jī)最合適

　　抑制投機(jī)炒房易見效

　　物業(yè)稅開征，不是什么新鮮話題。早在2003年，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部就先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等6個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)，但是由于牽扯面過(guò)大，物業(yè)稅一直處于研究階段。2006年又批準(zhǔn)了河南、安徽、福建、大連4個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。2009年5月25日，在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行約3年之際，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委正式公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中明確提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

　　2010年1月5日，有媒體從接近國(guó)家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道處獲悉，今年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。

　　懂行的人都清楚，物業(yè)稅絕非稅系中的“小字輩”，一旦開征，將對(duì)地方政府財(cái)政收入、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。因此，過(guò)去幾年每逢物業(yè)稅的消息曝出，皆會(huì)引起業(yè)內(nèi)外強(qiáng)烈關(guān)注。今年也不例外。消息一出，連股市都因此而發(fā)生了“地震”。

　　業(yè)界認(rèn)為，喊了那么多年，現(xiàn)在是開征物業(yè)稅最合適的時(shí)機(jī)。君不見，到2009年底，來(lái)南寧購(gòu)房者中投資投機(jī)性購(gòu)房者占到50%以上，有的地區(qū)甚至高達(dá)70%以上，而與此對(duì)應(yīng)的是，房屋空置面積大幅度攀升。因此，政府有必要采取強(qiáng)有力措施來(lái)打擊投資性購(gòu)房、投機(jī)性炒房，抑制非正常的房?jī)r(jià)上漲。

　　從2005年的“新舊國(guó)八條”到2006年的“國(guó)六條”到今年的“2轉(zhuǎn)5”新政，其一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為，排擠房地產(chǎn)市場(chǎng)非自住需求，打擊開發(fā)商囤地行為。但業(yè)界認(rèn)為，遏制房?jī)r(jià)上漲、打擊投資購(gòu)房投機(jī)炒房最有效的手段是開征物業(yè)稅。這是世界上多數(shù)國(guó)家通用的做法。

　　【政策評(píng)估】

　　相關(guān)收費(fèi)可能取消

　　開發(fā)成本可望降低

　　資深房屋估價(jià)師張曉強(qiáng)說(shuō)，物業(yè)稅的開征可能會(huì)將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅不重征。

　　他解釋說(shuō)，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%。購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%~40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。

　　張曉強(qiáng)說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)占構(gòu)成房?jī)r(jià)成本的40%左右。物業(yè)稅將目前一次性收取的稅費(fèi)，改為按年以固定稅率收取，那么房?jī)r(jià)成本將大幅減少。如果地產(chǎn)商將這些減低的成本全部讓給購(gòu)房者，理論上房?jī)r(jià)最多可降低近40%。“當(dāng)然，這只是理論而已。開發(fā)商沒那么傻”。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，但這并不意味著開發(fā)商就一定會(huì)降價(jià)。”南寧另一開發(fā)公司的工程師劉翔說(shuō)，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局下，開發(fā)商的稅負(fù)雖然減輕，但同時(shí)他們也就有機(jī)會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給普通的購(gòu)房者，購(gòu)房者得到的依然是較高的價(jià)格。“假如征收物業(yè)稅降低了40%的房?jī)r(jià)成本，但是，只要有人購(gòu)買，地產(chǎn)商有可能只是將房?jī)r(jià)降低20%出售。也就是說(shuō)，他吃掉了另外的20%，即他的利潤(rùn)增加了20%”。

　　即使房?jī)r(jià)因開發(fā)商成本的降低而下降，也有可能出現(xiàn)另一種情況：老百姓買得起房卻住不起房了。再有，對(duì)于在稅改前已擁有房產(chǎn)的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，他們已經(jīng)一次性在購(gòu)房款中支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，如果再對(duì)他們開征物業(yè)稅顯然有失公允。

　　【房?jī)r(jià)展望】

　　能否抑制房?jī)r(jià)

　　各方說(shuō)法不一

　　理論上講，開征物業(yè)稅，可降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。但是，在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，需要面對(duì)許多問(wèn)題，期待有立竿見影效果的想法并不現(xiàn)實(shí)。

　　南寧昊然房地產(chǎn)公司總經(jīng)理譚開耀認(rèn)為，開征物業(yè)稅，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有很大的作用。但對(duì)能否降低房?jī)r(jià)，這很難說(shuō)，這關(guān)鍵還是要看開征以后相關(guān)管理部門的執(zhí)行力度。“我認(rèn)為，開征物業(yè)稅，對(duì)人們心理作用大于實(shí)際作用。”譚開耀說(shuō)，瘋漲的房?jī)r(jià)給人們?cè)斐闪撕艽蟮男睦韷毫�和恐慌情緒，購(gòu)房者希望通過(guò)物業(yè)稅降低房?jī)r(jià)的愿望非常強(qiáng)烈。

　　物業(yè)稅能否對(duì)房?jī)r(jià)起到真正的作用，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程，在傳導(dǎo)過(guò)程，任何一個(gè)變量，都可能會(huì)影響到最終的結(jié)果。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子是，在歐美等一些國(guó)家，一直征收物業(yè)稅等持有稅種，卻并不能改變市場(chǎng)中存在大量投資性購(gòu)房的現(xiàn)象。

　　廣西另一房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，物業(yè)稅因?yàn)樯婕懊鎻V、執(zhí)行難度大，難以在兩年內(nèi)真正見效。他說(shuō)，現(xiàn)在瘋長(zhǎng)的房?jī)r(jià)實(shí)在令人擔(dān)心，出臺(tái)物業(yè)稅也是中央政府能夠拿出的有效的平抑房?jī)r(jià)的手段。

　　廣西中大股份有限公司總經(jīng)理鄔文康認(rèn)為，開征物業(yè)稅，會(huì)擠出部分投資者。他說(shuō)，南寧的外地購(gòu)房者占到了四成以上，而大部分外地購(gòu)房者買房的目的是投資。開征物業(yè)稅后，投資型的購(gòu)房者在沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)之前，每年都要交稅，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)，增加了房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)。對(duì)于以投資為目的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，持有成本將大大增加，利潤(rùn)空間大幅減少，必然會(huì)謹(jǐn)慎投資。因此對(duì)遏制炒房，有很大的作用。

　　對(duì)于即將出臺(tái)的物業(yè)稅管理和征收辦法，對(duì)于一個(gè)收入不高，既要生活又要還房貸的工薪階層而言，希望物業(yè)稅的出臺(tái)能更多站在普通消費(fèi)者的立場(chǎng)上考慮，不能為了抑制房產(chǎn)的泡沫而為，更不希望是一個(gè)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的不治本的處方。