房產老板態度謹慎“價格過萬肯定存在泡沫”

　　去年，湛江樓市確實火爆。該市房地產交易所所長黃群告訴記者，2009年市區房屋交易面積為118萬平方米，同比增長118%，房屋交易備案登記量同比增長160%。“最忙的時候，一連幾個雙休日都要加班。”

　　一位長期關注湛江的房產專家分析說，去年湛江樓市火爆、房價飆升引起全國矚目，這里面有多方面原因。

　　長期以來，湛江樓房基礎價較低，2006年還停留在2260元/平方米水平，而近年來經濟發展較快，尤其在去年，GDP增幅首次超過廣東平均水平。“湛江房地產業近10年停滯不前，房價不可能永遠處于低位狀態。”

　　高端樓盤的熱賣也說明市場需求的釋放。湛江市房管局局長馬澄波佐證說，湛江作為粵西中心城市、港灣城市，高校數量位居全省第二，中央直屬企業特別多，另外還有大量的駐軍部隊及轉業軍人。這些人都是中高端樓盤的目標群體。

　　“在外經商的人口也很多，比如吳川人多地少，一些發財的老板都喜歡到湛江買房。”記者調查發現，外地炒房客的數量有限，湛江市房管局數據顯示，去年外地人購房面積僅占總面積的13%，沒有出現像海南瘋炒“概念”的狀況。

　　另外，去年房地產市場政策的放寬也刺激了湛江樓市。馬澄波說，去年湛江市將公積金的貸款額度由45萬元提高至60萬元，并且允許公積金賬戶直接轉為首付款。“往年成交量保持在75萬元平方米左右，2008年受金融危機影響成交量驟降到54萬元平方米，政策調整后逆勢反彈。”

　　湛江房地產交易所所長黃群說，2009年房屋交易以改善性住房為主。“這些樓盤多由知名的大型設計公司設計，設計和施工在湛江處于領先水平。”黃群以開發區錦繡華景為例，2004年開盤兩期，但都是樓梯房，所以2009年改善性住房需求集中釋放。

　　某高端樓盤一位不愿透露姓名的房地產老板對本報記者稱，并不看好高房價會持續運行。“沒有實業支撐，經濟要素不會持續注入，高房價很難維持，上世紀的海南就是一個教訓。”

　　“去年出現不少過萬的房價，這里面肯定存在泡沫。”該老板同時表示，雖然中科煉化石油以及1000億噸鋼鐵等大項目落戶，給去年房市注入了一劑興奮劑，但這些現代產業所帶來的外來人口有限，所以對以后的湛江房價繼續拔高持謹慎態度。

　　二線城市也現地王百姓購房何以承受？

　　去年11月18日，湛江市國土資源局六樓拍賣大廳，大約20分鐘的拍賣過程中，《湛江日報》記者陳鴻莉，見證了湛江新地王的誕生。“市中心64.5畝的原湛江啤酒廠地塊，從1.2億元的起叫價，飆升到4.56億元的成交價，足足翻了近4倍。”

　　拍賣的價格每到一個節點，現場都響起陣陣掌聲和歡呼聲。一家外地開發公司，在28家房地產企業的激烈角逐下，創下了775萬元/畝的湛江地價之最。

　　“這塊地的高價與地少也有很大的關系，湛江政府二年內沒有推出滿足市場需求的土地，特別是面積較大的土地。近年來，霞山區椹川大道以東的土地開發基本處于飽和狀態，這塊60畝好位置的土地在霞山十分難得。”一位開發商直言。

　　現實的邏輯是，湛江市區人口分布和房屋開發結構十分不匹配，導致湛江房價成為普通市民難以承受之重。

　　市區城東海灣風光，人口較少，出現單平過萬高端樓盤；而在市區，馬澄波透露霞山人口眾多，但樓盤開發極少。非但如此，2007年11月，一家公司以11.03億元競得416畝地塊，平均約280萬元/畝，成為當時眾人矚目的地王，而僅僅兩年后，湛江又拍出775萬元/畝的新地王，接近原來的3倍。

　　按照面粉的價格決定面包價格的道理，地價一定程度決定房價。按照容積率3.0、建筑密度22%計算出，總建筑面積為117629平方米(其中商業為2萬平方米)，房屋的樓面成本為3944元/平方米，加上建筑成本2000元/平方米，霞山啤酒廠房產的成本價已經達到6000元/平方米，加上開發商盈利，該地王的房價突破萬元幾乎成為必然，商鋪價格在2萬元/平方米以上。

　　歷史經驗是，但凡地王一出，周邊的開發商或多或少會借著地王造勢，或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應，幾乎在所有城市都有先例。一年內要動工建設，三年內要竣工，“2012,就算地球沒有毀滅，普通老百姓卻要面對上萬的房子了。”一位市民向本報記者自嘲道。

　　“頻現地王不是好事，這樣對湛江地產的健康發展很不利，易造成房價的大幅波動，讓消費者不知所措。”一位不愿具名的經濟學專家認為，“從湛江現時的情況以及大項目推進的情況來看，湛江的發展前景與房價水平是不相稱的。”

　　(應受訪者要求，李秋霞、周建堂均為化名，《湛江日報》陳鴻莉對本文亦有貢獻，特此感謝)

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　　大型房企涌入二三線城市

　　借著城市化的大勢，開發商實際上早已開始部署在二三線、三四線城市的發展。公開數據顯示，2009年前7個月，萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的49%，在三四線城市新增土地儲備占總土地儲備的29%；而在一線城市新增土地儲備最少，僅占總量的22%。

　　不少專家認為，城鎮化的推進將促使大量房企進入二三線、三四線城市，不僅會擠壓本土開發商，更不排除新一輪的“圈地”造就一批“新地王”，助漲區域房價，將大城市的房地產泡沫擠向更多的區域，并將國內樓市的泡沫越吹越大，需要引起警惕。盧軼

　　南方日報記者趙洪杰湛江報道