2

　　亂象 公維基金不知下落

　　在記者調(diào)查之時，本報曾經(jīng)關注過的石景山永樂小區(qū)的老舊電梯即將被停運。若要更新就需啟用公共維修基金，可是啟用公共維修基金的程序還未開始；海淀區(qū)嶺南路38號樓的兩部電梯已經(jīng)停運超過半年，至今得不到更新，因為部分公共維修基金不知下落……

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，在有關電梯問題的整改中，費用是最大的難題和阻礙。

　　石景山區(qū)質監(jiān)局曾表示，去年就已責令北京芳星園物業(yè)公司對電梯進行更新。不過物業(yè)表示，更換電梯需65.6萬元，該樓共180戶，物業(yè)費每平方米才1元多，而且還收不齊，所以不可能由物業(yè)出資更換，只能向相關部門申請公共維修基金，但這需要三分之二的業(yè)主簽字同意。但業(yè)主李先生告訴記者，截至昨天，他們尚未得到物業(yè)關于用公共維修金來更換電梯的通知。

　　中國社會工作協(xié)會業(yè)主物業(yè)工作部副主任舒可心認為，物業(yè)棄管的真正原因是監(jiān)管真空。“由于數(shù)年來業(yè)主們不監(jiān)督物業(yè)費，這就使得物業(yè)服務企業(yè)多年來包括電梯費在內(nèi)以物業(yè)費名義收取的各種費用中的利潤相當可觀。”舒可心說，隨著電梯年久失修，運轉的故障率越來越高，“修理就減少了‘利潤’，不修理業(yè)主不干，因此，三十六計，物業(yè)公司還是走為上！”

　　大修基金只夠換電梯

　　所有小區(qū)業(yè)主及時繳納物業(yè)費和大修基金后，能否保障小區(qū)正常運轉？答案是：不能！看起來荒唐的答案背后，是現(xiàn)實的殘酷邏輯。

　　這一次，拿來算賬的，又是北京第一自治小區(qū)：品閣小區(qū)。

　　“我們這個微型社區(qū)共4部電梯，目前每部電梯的市場購買價格是24萬元。電梯的正常使用壽命一般為15年至20年。20年后，我們小區(qū)也將像所有老小區(qū)一樣無法使用，全部更新的費用不考慮電梯市場價格變化，將是96萬元。”邵里庭計算。

　　邵里庭想到了小區(qū)的大修基金。大修基金，即公共維修基金，使用范圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設施設備大修、更新改造工程。根據(jù)北京市現(xiàn)行規(guī)定，小區(qū)更新電梯的費用應該用大修基金來彌補。

　　“我們小區(qū)的大修基金總額約286萬，假如中間未發(fā)生一分錢的提取或者損耗，70年后的總額還將欠賬2萬。”邵里庭說。這意味著，70年間，大修基金除了用來更換電梯外，一分錢都不能用做其他支出。

　　“這筆費用，不僅沒有計算中間的電梯大修費用、中修費用及折舊費，也沒有考慮到整個70年產(chǎn)權年限中，至少要換3次電梯。事實是，業(yè)主公共維修基金換完電梯后，就剩下零了！”邵里庭擔憂地說。

　　他認為，公共維修基金可能在短短20年內(nèi)就會歸零，因為小區(qū)內(nèi)其他共用設施如水泵運行的維護更新費用也需從中支出——這也意味著小區(qū)20年后的50年將無基金可用。

　　被拿走的未來

　　大修基金為什么會補不上換電梯的窟窿？

　　據(jù)記者調(diào)查，2006年前，小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費中，多數(shù)包括電梯大、中修費。這一收費依據(jù)是1997年版的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。

　　該辦法規(guī)定，未建立住宅專項維修資金的，“業(yè)主應按年交納電梯的大中修費，標準為3600元/部年，由住宅樓內(nèi)全體業(yè)主按建筑面積比例分攤。物業(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費，應單獨設賬，專款專用，未發(fā)生大、中修及專項工程維修時，不得使用。”

　　“發(fā)改委早年的文件中電梯收費標準包括5大部分，運行費、維護費、大修費、中修費、折舊費。”邵里庭說，“大修費、中修費一般占物業(yè)收取的電梯費20%多的比例。2006年前均由物業(yè)公司代收暫管。”而根據(jù)現(xiàn)行的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)》(2006)規(guī)定：“物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。”該規(guī)定實施的同時，廢止了1997年版的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。

　　邵里庭說，他在北京眾多小區(qū)的咨詢工作中發(fā)現(xiàn)，新規(guī)出臺后，很多小區(qū)本來應該提留這部分費用，業(yè)主可以將這些基金費用要回。“但新規(guī)對此一字未提，原本應該提留的部分，現(xiàn)在憑空‘沒’了。如同大修基金的命運一樣，新規(guī)定出臺后，2006年前業(yè)主繳納的電梯大、中修費在很多小區(qū)都不知去向。”邵里庭說。

　　業(yè)主交的錢哪里去了？只有一個去處。

　　邵里庭說，品閣小區(qū)在2006年解聘原物業(yè)后發(fā)現(xiàn)，相關費用被撤出的物業(yè)公司全部帶走，導致小區(qū)無可折舊積累。僅2004年至2006年三年就少了9.7萬元折舊費積累。小區(qū)自治后，從物業(yè)費中計提33%用于折舊積累，自治三年間已提折舊基金10萬元。

　　問題是，未來20年后，京城其他小區(qū)誰來買單？