天津：

　　二手房是否進入“小冰河期”有待觀察

　　□記者 王曄彪 天津報道

　　伴隨著2010年元旦期間中國北方暴雪寒潮的肆虐，一線城市二手房的交易量也急速下滑，但價格仍處于高位運行。有人在驚呼二手樓市已陷入僵局，并將進入“小冰河期”，但也有觀點認為，剛性需求將牽引一線城市二手樓市走出觀望，價格也會平穩上升。

　　交易線路折射政策影響深遠

　　中原領先指數系統數據顯示，2009年12月份以來，京、津、滬、穗、深等五個一線城市二手住宅價格指數持續上揚，漲幅均超過30%。其中，深圳漲幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，預計未來一段時間內成交量仍將繼續走低。

　　2009年底，中央政府密集出臺各項調整政策，“營業稅征收年限2改5”對二手市場影響最為顯著，市場觀望情緒開始蔓延。受此影響二手樓市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑。從分城市來看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超過20%，上海和廣州成交量下滑幅度相對較小。價格方面，上海和廣州價格漲幅超過3%，其余城市價格漲幅介于2%-3%之間，各城市價格漲幅比較接近。

　　據北京市房地產交易管理網的數據顯示，1月1日至14日，共簽約二手住宅4800套，而上個月同期，簽約二手住宅為17981套。環比下降了73.3%。

　　據天津市國土房管局的統計數據，2009年12月28日至2010年1月3日，包括了元旦假期3天，天津二手房共成交2305套，成交面積20.9萬平方米，環比下降了37.3%；成交均價為每平方米6150元，環比上漲了0.3%。盡管有“末班車”效應在起作用，但交易數量急速下降的趨勢已有端倪。

　　新年第一周的1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面積6.6萬平方米，環比下降了68.5%；成交均價為每平方米6630元，環比上漲了7.8%。從數據上看，量跌價升的態勢符合二手樓市受政策影響的規律。

　　二手樓市僵局背后

　　與新建住宅相比，二手房市場受新政的影響更大，因此交易量下降更多。中原地產三級市場部區域總監朱慶江分析認為，一線五大城市二手房交易量出現“集體跳水”，背后有四個因素。

　　首先是二手房“營業稅征收年限2改5”政策所造成的“末班車”效應。營業稅是二手房交易很重要的稅種之一，去年年底國家出臺的營業稅新政造成交易量猛增，甚至出現“井噴”，而買賣雙方排隊交易辦證則成為都市一景。

　　其次是元旦后、春節前時段的“過年效應”。從2003年至現在二手房的交易規律來看，許多買方為了在春節前能搬家，但還要給自己留出一段時間來進入簡單裝修或者裝飾，于是集中在元旦前爭取完成交易，造成元旦前后交易量的懸殊。

　　再次是從2009年初的樓市低迷，逐漸發展到年末的火爆異常，買方渡過了一個從觀望、博弈到焦灼、出手購房的心理疲勞期，所以造成去年底與今年初交易數量的巨大落差。其實，從交易數據來看，2010年初二手房環比下降大，但與2009年1月初同期相比，交易還是上漲的。

　　四是因各城市的一些買賣比方簽約后并沒有立即過戶，交易數據沒有進入各地房地產交易系統，數據有一定的滯后性，預計1月份底、2月份初，統計數據將緩慢上升。

　　預計今年交易不會低于去年

　　朱慶江說，國家出臺政策的初衷，并不是打壓房地產市場，而是必要的調整。年初的波動過后，二手樓市會逐步趨于平穩。預計三季度后，國家的金融政策可能將出現小幅調整。從二手房的地段優勢和稀缺性上來看，2010年的交易量不會低于2009年。價格方面不會出現大的上漲，有些業主可能會跟著新建住宅上調房價，但不會成為主流。

　　中國指數研究院天津分院總經理蔣云峰也表示出同樣的觀點：“2010年二手房成交量預計將會出現回調，但是整體情況不會太差，因為二手房市場依舊存在著剛性需求。”

　　對于一線城市二手房的價格，蔣云峰也認為2010年二手房價漲幅不會太大，市場整體會呈現比較穩定的局面。交易過程中即使抬價也不會提高太多，不大可能出現2009年后半年一度出現房主坐地漲價的情況。