編者按：新一輪樓市調(diào)控正處“進行時”，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)推出了配套實施措施。在這樣的背景下，近期不少城市樓市初現(xiàn)變化，成交量明顯回落。與此同時，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對樓市的追逐一時難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調(diào)控面臨“窗口期”，房價離“理性回歸”有多遠？本版今日特約請本報駐各地記者，對近期樓市作出初步分析判斷。

　　北京：

　　樓市成交量下跌 價格未現(xiàn)明顯松動

　　□記者 李佳鵬 北京報道

　　持續(xù)火爆的京城樓市正在發(fā)生變化，記者從亞豪機構(gòu)、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等機構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，北京一二手商品房成交量均出現(xiàn)了一定幅度的下跌，但房價依舊堅挺未出現(xiàn)明顯的松動跡象。業(yè)內(nèi)人士認為，下一步京城樓市面臨調(diào)整，不排除房價出現(xiàn)局部性、階段性的回調(diào)。

　　北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日至15日，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量為5248套，與2009年12月同期的19861套相比，下浮73 .6%，與12月下半月的17538套相比，也明顯下浮了70.1%。

　　和二手房的走勢相類似，一手期房商品住宅成交也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截止1月17日，北京期房商品住宅成交3618套，成交面積39.1萬平方米，其中不包括政策房純商品住房成交套數(shù)、面積分別為3191套、35.7萬平方米，與2009年1月同期相比，期房商品住宅成交套數(shù)下降了25.2%，成交面積下降了15.1%，而不包括政策房的純商品住房成交量也同樣出現(xiàn)下挫，成交套 數(shù) 、面 積 分 別 下 降 了15 .1%和3.5%。與之對應(yīng)，現(xiàn)房成交量與去年同期相比略有上升，截止1月17日，北京現(xiàn)房商品住宅成交1098套、成交面積15 .2萬平方米，同比去年同期分別上升了10.9%和32.2%。

　　與此同時，二手房累積房源量出現(xiàn)較大幅度增漲。“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，1月上半月，新增房源量與2009年12月同期基本持平，累積房源量卻幾乎是12月同期的兩倍；而新增客戶量比12月同期下降四成左右。這樣一來，二手房供需比從原來的1∶5左右，降至1∶1.5左右。

　　對于成交量的下滑，中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析認為，主要有兩方面原因。首先，2009年北京市二手住宅創(chuàng)新高的20萬套成交量，既消化了2008年抑制的購房需求也透支了一部分2010年的購房需求，進入2010年以來，需求量有所回落，致使交易量走低。

　　其次，繼2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”外，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提出，要繼續(xù)綜合運用土地、信貸、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。這無疑是給消費者傳遞一種信號，2010年房價有可能出現(xiàn)下降，進而引發(fā)購房者觀望，致使成交量下降。

　　盡管成交量出現(xiàn)一定幅度的下跌，但房價依然堅挺未出現(xiàn)明顯的松動跡象。記者了解到，受2009年北京二手樓市火爆交易的影響，業(yè)主的心態(tài)仍舊比較堅挺，除個別著急用錢急賣或本身房產(chǎn)在某些方面有缺陷(如采光差等)的業(yè)主可以有微量的議價空間外，絕大多數(shù)業(yè)主的報價仍舊在高位徘徊。北京中原地產(chǎn)望京區(qū)域的分行經(jīng)理介紹，1月以來，區(qū)域內(nèi)中高檔二手商品房的報價雖未繼續(xù)大幅上漲，但也未出現(xiàn)回落的跡象，區(qū)域內(nèi)的二手房均價從去年12月的18000元每平方米左右漲至18500至20000元每平方米左右。

　　對于未來的走勢，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都持謹慎樂觀的態(tài)度。北京中原三級市場研究部認為，1月本身 是 傳 統(tǒng) 的 樓 市 清 冷 期 ，而 受 到2009年樓市瘋狂活躍的影響，今年樓市會顯得格外冷，而隨著樓市相關(guān)政策的逐漸明朗化，預(yù)計買賣雙方的僵持現(xiàn)象將持續(xù)至春節(jié)后，1月至2月中旬的樓市成交將不夠活躍，而業(yè)主的堅挺心理仍將繼續(xù)。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，2010年北京房價的總體走勢仍將保持上行。之所以這么判斷，一方面是由于經(jīng)濟走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的；另一方面是由于2009年土地價格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來的房地產(chǎn)價格必然會出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強大。在多重客觀因素的疊加作用下，2010年房價仍將保持上行走勢。

　　不過，高姍同時表示，不排除房價會出現(xiàn)局部性、階段性的回調(diào)。她解釋說，這一方面是由于剛性關(guān)系和具體產(chǎn)品來決定的。某一時間段、某一區(qū)域，產(chǎn)品同質(zhì)化、集中入市等都會造成供需關(guān)系發(fā)生變化，為了銷售產(chǎn)品，開發(fā)商會出臺相關(guān)措施，如打折、促銷、降價等，這些都是正常的市場交易行為。另外一方面受政策調(diào)控影響，消費者很可能再次出現(xiàn)觀望情緒。屆時樓市的供應(yīng)格局將會發(fā)生改變，階段性的供大于求現(xiàn)象很可能發(fā)生，屆時，房價將會出現(xiàn)調(diào)整。