拍地細節折射地王背后推手

　　當然，廣州亞運城項目是國際大型體育賽事的配套項目，不能簡單地等同于一般房地產開發項目，也不能簡單、機械地用一般房地產開發項目的規定來看待、來評價。但在這場“中國第一拍”背后卻有更多的東西值得我們去探討，尤其是拍賣過程中的相關細節隱約勾勒出了地王產生的諸多推手。

　　推手之一：在拍賣過程中，每逢遇到心理關口，競買對象靜默的之際，優秀的拍賣師就開始鼓勵舉牌。在這種“價高者得”的競拍模式下，地價迅速推高。與此同時，地方政府的財政荷包也迅速鼓起來，其中地王對土地出讓金的貢獻更是十分明顯。

　　據統計，截至2009年11月，廣州本級財政土地出讓金收入108.4億元，超額完成年度計劃95.9億元的113%。而亞運城地塊255億元的土地出讓金則讓廣州市的土地收益迅速增加，土地出讓金已經變成廣州城市建設的巨大引擎。

　　政府期望將土地賣個好價錢的良好愿望也在亞運城項目拍賣結束以后的新聞發布會上得到了證實。據介紹，與以往不同，亞運城項目出讓除起始價外還設置了“保密底價”，競買人的最高報價低于底價的不成交。拍賣結束后，廣州市國土房管局對外公布“保密底價”為175億元，但最后的成交價格高出政府心理底價80億元。然而拍賣師卻在地價已達到200億元之后繼續努力地引導開發商舉牌應價。

　　事實上，廣州亞運城地塊只是一個特殊的個案。但從全國范圍來看，在土地財政的鼓舞下，地價在一次又一次的舉牌中不斷推高，地王的產生順風順水。中國社會 科 學 院 發 布 住 房 綠 皮 書《 中 國 住 房 發 展 報 告(2009—2010)》監測顯示，到2009年9月，全國土地市場交易活躍，住房用地成交量連續8個月呈增長態勢，2009年前3個季度的累計成交量首次超過了上年同期水平，且成交總價普遍較高。

　　而中原地產統計也顯示，2009年前3季度國內主要城市土地出讓金暴增，其中上海已突破600億元，分別超越2007、2008年全年總額；而北京也達571億元，占了全市財政收入的1/3強。與此同時，北京、上海的地王也是不斷地涌現。

　　除了一線城市，“地王”對土地收益的拉動也在二線城市顯現。相關統計數據顯示，截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。如果按照這個數字發展下去，2009年全國土地出讓金的總額或將又是一個非常驚人的數字。

　　此外，不斷地炒高地價，吸引更多的資金進入房地產市場，地方政府的稅收就會有充足的增長空間。

　　推手之二：在亞運城土地的拍賣過程中，參與競買的富力地產、碧桂園、雅居樂、保利、萬科等都是上市公司。業內人士分析，對于大開發商而言，拿下該項目，不僅能取得較大的土地儲備，還可借土地融資圈錢，只要想出辦法付出首期款后，后面的日子應該不難過。

　　廣州市房地產專家韓世同也曾多次表示，上市房地產公司之所以熱衷囤地，關鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道，可以實現“股地聯動”，也即上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達股票還會漲的信息，然后增發新股進行融資，而新融資的錢可以繼續囤地，不斷滾雪球。

　　其中，不少房地產公司都發行了債券。2009年9月30日，富力地產公告稱，55億元公司債正式獲證監會核準。債券已于11月12日起正式在上證所掛牌交易，其所募集的資金為償還銀行貸款及補充營運資金之用。

　　此外，投出了高價，那么開發商的土地儲備也必然會升值，且周邊的開發商都會借著地王造勢，不斷提價。最終上市公司實現了在資本市場和房地產市場的雙重利益。但如果房價下跌、土地價格下跌，風險就轉嫁給了提供融資的銀行和購買其股票的投資者。

　　據媒體報道，部分土地甚至只是被當作資本運作的“標的物”，在不斷的炒作過程中，從上一家轉手到下一家，可以使上一家獲利了結，下一家再去尋找新的轉手對象，獲得收益。SO H O中國有限公司董事長潘石屹甚至認為，中國有一批房地產開發商公司，就是倒土地的，從來不蓋房子的。

　　業內人士分析認為，企業之所以會不計成本收益地爭當“地王”，根本原因就在于，比起巨大的風險收益，其付出的資金成本是很低的，其可能承受的風險損失也很小。其中，中萊投資有限公司以44.75億元拿下的廣州科學城地王被收回土地使用權，而其保證金只有8000萬元，違規成本比較低。

　　在這種機制之下，我們不得不懷疑這些開發商是否能夠很好的開發這些土地，這些土地是否會變成有效的商品房供給。而據國土資源部通報，全國目前閑置的房地產用地約1萬公頃，占年度出讓房地產開發用地總量的七分之一左右。如果按容積率1.2算，這些地可以供應1.2億平方米的住房面積。

　　推手之三：房地產市場銷售回暖，回籠了大量資金的開發商就開始布局新一輪的土地儲備。在拍賣現場，富力地產表現非常積極，對亞運城項目志在必得。據富力地產最新公告顯示，該集團已提前完成2009年全年度230億元的銷售目標。其中廣州地區提前完成2009年80億元的銷售目標，成為年度對集團全年銷售貢獻最大的地區。

　　同時，房價的回升也帶動了地價上漲。根據國家發改委、國家統計局公布的數據，2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格較2008年同期上漲5.7%，漲幅比10月擴大1.8個百分點。自從6月全國房屋銷售價格同比恢復正增長以來，房價連續6個月保持同比增長。面包好銷，面粉價格也自然水漲船高。在房價快速回漲的同時，地價也屢創新高。

　　此外，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，市場的流動性在2009年也前所未有的提高。但在當前的宏觀經濟形勢下，經濟復蘇并非穩定向好，總體上需求不足、產能過剩的狀況并沒有根本性地改變，大部分實體經濟的產業都缺乏獲取利潤的空間。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向，也就使得資金轉向了土地購買和土地儲備。其中那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業的國有企業，紛紛踏進房地產行業，甚至中國電信也在2009年11月發布公告表示要進軍房地產業，土地市場投資需求的旺盛也直接拉動了土地價格。

　　正是由于這些推手的存在，2009年以來我國地王不斷涌現，難以遏制，成為一種必然。

　　“新地王頻出，老地王閑置”成核心問題

　　業界專家指出，地王頻繁出現，讓人擔憂。不過，更應該引起關注的是，這些被高價拍賣的土地是否全部開發了，而不是被倒賣或者囤積，讓本已稀缺的土地供應更顯奇缺，導致政府通過土地市場調節房地產的功效大打折扣。如何同時消除“新地王頻出，老地王閑置”的亂象成為必須要解決的核心問題。

　　廣州房地產專家韓世同建議，在土地市場出讓環節，招拍掛制度中“價高者得”的原則應該加以變革，嘗試和探索“價中者得”的競投模式或其他能有效防止開發商任意推高地價的方式。也有業內專家建議，應當設置一定的門檻，對手中有大量占地不用的開發商要有所限制和制約，防止其壟斷土地市場，并敦促其加快存量土地的開發進度。

　　同時，加速稅制調整，改變地方政府對房地產和土地財政的依賴度過高的局面。目前這種“土地財政”的負面效應正在不斷顯現。廣州市人大代表曾質疑，廣州新增財力一半來自于房地產，這些都是在花未來的錢。靠賣地來支付，擔心這樣下去能維持多久，擊鼓傳花傳到下一步怎么辦？

　　2009年12月25日，富力聯合體依約繳交了102億元首期地價款，未來市場仍然存在一些不確定性。但只要政府下決心，而且不是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是統籌考慮各方面的情況，這些問題都會迎刃而解。(記者　陳先鋒)