上市房地產(chǎn)公司之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道

　　2009年12月底，一個(gè)總價(jià)255億元的超大新地王在廣州誕生，創(chuàng)下了中國拍地史上的紀(jì)錄。而幾天前，國家土地出讓新政剛剛出臺(tái)。

　　一時(shí)間，廣州新地王成為全國焦點(diǎn)，更引起質(zhì)疑紛紜。房地產(chǎn)專家表示，，可以實(shí)現(xiàn)“股地聯(lián)動(dòng)”，也即上市房企就是通過自己的土地儲(chǔ)備向股民傳達(dá)股票還會(huì)漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，不斷滾雪球。

　　多方博弈 造就全國地王

　　2009年12月22日，農(nóng)歷冬至，然而在廣州市房地產(chǎn)交易中心3樓拍賣大廳卻是一片火熱。

　　在這里，全國房地產(chǎn)巨頭齊聚，虎視眈眈，目標(biāo)就是263萬平方米的廣州亞運(yùn)城土地。廣州市國土房管局局長謝曉丹也破天荒地到場觀戰(zhàn)。拍賣場內(nèi)被觀戰(zhàn)的人群圍得水泄不通。約百家媒體更是架起了長槍短炮來見證這一中國拍地史上的紀(jì)錄。

　　廣州市國土房管局公布的資料顯示，亞運(yùn)城地塊位于廣州新城東北部，規(guī)劃總用地面積約264萬平方米，地上總建筑面積為438萬平方米，規(guī)模龐大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來廣州掛牌出讓了19幅住宅用地，用地面積約146萬平方米，僅為亞運(yùn)城項(xiàng)目用地的55%。由于項(xiàng)目開發(fā)成本高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇聯(lián)合競拍。

　　15時(shí)，3個(gè)競拍聯(lián)合體7個(gè)開發(fā)商已經(jīng)到齊入座，其中包括富力地產(chǎn)、碧桂園等民營地產(chǎn)公司組成的7號競買團(tuán)隊(duì)，保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等國有房地產(chǎn)企業(yè)組成的88號競買團(tuán)隊(duì)，以及獨(dú)立競買的6號中信地產(chǎn)。

　　起拍價(jià)為180億元，競價(jià)階梯為2億元，也即舉一次牌就要多付出2億元，也意味著舉一次牌就要增加樓面地價(jià)61元/平方米。然而競拍開始之后，單刀赴會(huì)的中信地產(chǎn)卻一直未舉牌，爭奪就在7號富力聯(lián)合體與88號保利聯(lián)合體之間進(jìn)行。

　　“200億元！”開拍幾分鐘之后，88號保利聯(lián)合體率先叫價(jià)至200億元。這是業(yè)界專家猜測的價(jià)位，這也是一個(gè)心理價(jià)位。

　　“下一個(gè)價(jià)位202億元，或者你喊出高于202億元也行。”拍賣師試圖鼓勵(lì)舉牌。顯然，這場拍賣中，由地產(chǎn)商組成的3大競拍聯(lián)合體并非是游戲的全部角色，希望將土地賣個(gè)好價(jià)錢的地方政府也是一個(gè)重要的扮演者。

　　在短暫的靜默與期待之后，富力聯(lián)合體繼續(xù)叫價(jià)，一舉打破了業(yè)內(nèi)心理關(guān)口，并引發(fā)全場鼓掌。在富力聯(lián)合體將地價(jià)叫到255億元的時(shí)候，保利聯(lián)合體不再繼續(xù)叫價(jià)。“255億元第一次……255億元第二次……255億元第三次，成交！”伴隨著一聲響亮的棰聲，亞運(yùn)城項(xiàng)目在歷時(shí)半個(gè)鐘頭經(jīng)過47輪叫價(jià)之后被富力聯(lián)合體競得。

　　正反方PK 四大爭議待解

　　爭議一：為何整體出讓巨幅地塊而不選擇分塊出讓，是否會(huì)導(dǎo)致大開發(fā)商的區(qū)域壟斷？據(jù)此前媒體報(bào)道，對于廣州亞運(yùn)城的整體出讓，從一開始就充滿質(zhì)疑。廣州市政協(xié)委員吳名高曾質(zhì)疑亞運(yùn)城的拍賣方案，認(rèn)為整體拍賣給某一家公司會(huì)造成壟斷，帶來房價(jià)虛高，建議分成三四塊分別出讓。廣州市人大代表黃鐮也認(rèn)為，亞運(yùn)城整體出讓，由開發(fā)商一次性拿出錢來可能很難，只能是分期付款，但如果切分成三塊或五塊，可能會(huì)有很多企業(yè)能一次性付清。

　　現(xiàn)場觀摩的一家小型房企負(fù)責(zé)人表示，大多數(shù)房企都很看好廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，都想分一杯羹，但最終采取整體出讓，高達(dá)165億元的掛牌起始價(jià)，讓他們望地興嘆。國土部門還對參與競買的房企做出了一些門檻上的限制，能夠入圍的只有少數(shù)大型房企。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也表示，廣州樓市已經(jīng)是大公司壟斷的市場。前十位公司的份額已經(jīng)達(dá)到60%以上。這次大規(guī)模的亞運(yùn)城出讓，更是廣州樓市走向壟斷時(shí)代的里程碑式的事件。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州今年出讓的住宅用地中，73%的用地面積被地產(chǎn)寡頭收入囊中，小開發(fā)商幾乎一無所獲。愈演愈烈的土地壟斷，更利于開發(fā)商今后對供應(yīng)量的控制，形成更高程度的市場壟斷，買方地位將會(huì)進(jìn)一步弱化，越來越多的市民只能望房興嘆。

　　對此，廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人則強(qiáng)調(diào)，整體出讓有利于保護(hù)和延續(xù)亞運(yùn)文化內(nèi)涵，有利于為啟動(dòng)廣州新城建設(shè)奠定高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)。其中，亞運(yùn)城項(xiàng)目商品住宅供應(yīng)量為385萬平方米，分6年供應(yīng)，每年的供應(yīng)量約60多萬平方米。而廣州十區(qū)每年商品住宅的供應(yīng)規(guī)模在800萬平方米左右，亞運(yùn)城項(xiàng)目供應(yīng)量占全市供應(yīng)量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話語權(quán)可能性不大。

　　“亞運(yùn)城項(xiàng)目整體出讓是上策。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江也認(rèn)為，主要原因是亞運(yùn)城是廣州市的名片，是讓世界認(rèn)識(shí)廣州的窗口，并非一般的開發(fā)項(xiàng)目。如果為了所謂打破價(jià)格壟斷，讓許多開發(fā)商進(jìn)入，一旦控制不了局面，就會(huì)把亞運(yùn)城的建設(shè)和管理搞成亂糟糟的，政府就對不起老百姓。同時(shí)，考慮到市場需求選擇的日益多樣性和靈活性，單一樓盤、單一區(qū)位、單一開發(fā)特色的商品住宅要影響整個(gè)市場供求關(guān)系和價(jià)格也是不現(xiàn)實(shí)，不符合市場規(guī)律的。

　　此外，廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人還特別指出，整體出讓是節(jié)儉辦亞運(yùn)的需要。綜合來看，在亞運(yùn)城項(xiàng)目賽時(shí)場館建設(shè)及公共配套設(shè)施建設(shè)已基本完成，規(guī)劃和建筑風(fēng)格已基本確定，政府前期投資的主導(dǎo)作用已得到充分發(fā)揮的情況下，政府應(yīng)及時(shí)退出，讓市場主體和資金進(jìn)入，否則就會(huì)增加公共財(cái)政不合理、不必要的成本負(fù)擔(dān)，也不利于賽后社會(huì)化、專業(yè)化管理的提前介入。需要特別說明的是，亞運(yùn)城項(xiàng)目成功出讓后，廣州亞運(yùn)會(huì)實(shí)現(xiàn)了場館建設(shè)投資先行收回，這在以往國際大型體育賽事中是前所未有的。

　　爭議二：為何首期地價(jià)款只繳4成，是否違背了國土出讓金計(jì)收新政？根據(jù)亞運(yùn)城項(xiàng)目出讓合同約定，2009年12月25日前，即成交三天之內(nèi)，開發(fā)商要繳納40%的土地出讓金，按成交價(jià)計(jì)算就是102億元。2010年12月10日前，需繳交第二期30%，即76.5億元。剩下的76.5億元將在2011年12月10日之前繳清。而2009年12月18日，財(cái)政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)文，首次明確開發(fā)商買地至少要繳納5成首期地價(jià)款。

　　對此，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，在亞運(yùn)城項(xiàng)目掛牌公告期間，財(cái)政部、國土資源部等5部委出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，提出了土地出讓金首期繳交比例不得低于50%的規(guī)定，但考慮到執(zhí)行該規(guī)定涉及出讓方案的重大調(diào)整，亞運(yùn)城項(xiàng)目市場融資已迫在眉睫等因素，從維護(hù)出讓公告的嚴(yán)肅性出發(fā)，本著“老案老辦法”的原則，對出讓方案未做調(diào)整。同時(shí)，綜合來看，40%、102億元的首期地價(jià)款的條件已較為嚴(yán)苛，與5部委《通知》提高開發(fā)企業(yè)囤地成本的意圖是一致的。此外，亞運(yùn)城項(xiàng)目土地出讓金分期繳交的期限為2年，與5部委《通知》一致。

　　此外，針對亞運(yùn)城項(xiàng)目整體出讓面積超過政策規(guī)定上限約12倍的問題，廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，2009年11月13日，國土資源部發(fā)布了關(guān)于大城市單宗住宅用地出讓面積原則不超過20萬平方米的新規(guī)定，但由于亞運(yùn)城項(xiàng)目已于2009年11月11日掛牌公告，考慮到亞運(yùn)城出讓方案已經(jīng)過長達(dá)1年的醞釀，執(zhí)行新規(guī)定涉及出讓方案重大調(diào)整，且公告信息已全面公布等因素，本著“老案老辦法”的原則，對出讓方案未做調(diào)整，最終一次出讓了約264萬平方米。

　　爭議三：成交價(jià)格是否過高，是否會(huì)進(jìn)一步抬高房價(jià)？趙卓文認(rèn)為，亞運(yùn)城是造就“萬元房”的起點(diǎn)。根據(jù)測算，樓面地價(jià)超5800元/平方米，預(yù)示著未來番禺亞運(yùn)城樓價(jià)將以“萬元”為單位，開發(fā)商至少要賣12000元/平方米，才有正常合理回報(bào)。預(yù)計(jì)2010年亞運(yùn)城出售時(shí)，住宅價(jià)格將在15000元/平方米左右。而這個(gè)價(jià)格將超過很多人的預(yù)期。

　　不過，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人卻表示，整體來看，亞運(yùn)城項(xiàng)目的成交價(jià)格是理性的，是符合其內(nèi)在價(jià)值的，也充分說明了市場對廣州亞運(yùn)成功舉辦的信心，以及對廣州投資環(huán)境和未來投資前景的認(rèn)可。從根本上來看，影響商品住宅價(jià)格走向的決定因素還是宏觀上的整體供求關(guān)系。

　　“具體來說，主要有以下幾點(diǎn)原因。”廣州市國土房管局分析認(rèn)為，其一，亞運(yùn)城項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)越、自然環(huán)境優(yōu)美，擁有獨(dú)特和稀缺的亞運(yùn)文化財(cái)富，加之地處廣州未來重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)，已形成高品質(zhì)生活社區(qū)的雛形，物業(yè)升值前景良好，目前的地價(jià)水平符合其內(nèi)在應(yīng)有價(jià)值。

　　其二，目前的平均樓面地價(jià)水平，只達(dá)到廣州同類同期居住用地地價(jià)水平的平均值，遠(yuǎn)未達(dá)到所謂天價(jià)“地王”的標(biāo)準(zhǔn)，甚至低于同區(qū)域2007、2009年的部分地塊的成交地價(jià)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市番禺區(qū)2007年居住用地成交地價(jià)最高達(dá)到6300元/平方米，2009年最高達(dá)到9500元/平方米。

　　“既然舉了牌，地價(jià)就在我們的預(yù)期之內(nèi)。”富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌說，如此大規(guī)模的項(xiàng)目在廣州空前絕后，而且政府為該項(xiàng)目進(jìn)行高起點(diǎn)的規(guī)劃、配套，市政設(shè)施投入大，開發(fā)商拿地后可以坐享其成。而且廣州短期內(nèi)不會(huì)再有亞運(yùn)會(huì)這樣的重大盛會(huì)，亞運(yùn)場館和亞運(yùn)村賦予其文化、精神價(jià)值，相信該項(xiàng)目會(huì)成為高素質(zhì)項(xiàng)目。

　　爭議四：分期開發(fā)是否為開發(fā)商提供了囤地的機(jī)會(huì)？業(yè)內(nèi)人士指出，亞運(yùn)城項(xiàng)目商品住宅供應(yīng)量為385萬平方米6年的開發(fā)和銷售周期，項(xiàng)目周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，未來是否會(huì)產(chǎn)生閑置土地、開發(fā)商是否會(huì)借機(jī)囤地需要關(guān)注。

　　廣州市國土房管局表示，土地出讓合同已經(jīng)約定了土地須在移交土地后24個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，并須在動(dòng)工后36個(gè)月內(nèi)全部竣工。為保證項(xiàng)目按時(shí)開發(fā)建設(shè)，防止開發(fā)商囤地行為，出讓合同還約定，受讓人違約繳交土地出讓金和未按約定時(shí)限動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，將按每日合同地價(jià)金額的千分之一計(jì)收違約金，延期繳納超過2個(gè)月或閑置土地超過2年的，將解除合同，無償收回土地使用權(quán)。

　　此外，亞運(yùn)城項(xiàng)目用地出讓合同的規(guī)定，未動(dòng)工用地必須按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件，全額繳清土地出讓價(jià)款后，才能辦理土地權(quán)屬登記等用地手續(xù)，該規(guī)定與國土資源部相關(guān)規(guī)定一致，不會(huì)出現(xiàn)違規(guī)分割發(fā)證問題。

　　目前，富力聯(lián)合體中的三大開發(fā)商還未確定如何“瓜分”亞運(yùn)城，富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌說，三家企業(yè)各有所長，“現(xiàn)在只是拿到了蛋糕，接下來怎么去吃，還需要進(jìn)一步的研究。”