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　　差異化住房金融政策抑制投資型購房

　　王鋒認為,在全國宏觀經(jīng)濟形勢向好但不穩(wěn)固、國際經(jīng)濟形勢何時回暖還無法預測的背景下,繼續(xù)推進包括住房消費在內(nèi)的內(nèi)需增長,采用寬松的貨幣政策,仍然是國家未來經(jīng)濟政策的重要組成部分。在此基礎上,國家推出國四條一方面加強普通住房保障,改善民生,一方面抑制房地產(chǎn)投資和投機性,抑制房價進一步快速上漲。

　　王鋒透露,近期深圳市委、市政府及有關部門正在加快研究今后房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房發(fā)展的系列政策。12月7日,深圳市規(guī)劃國土委員會在官方網(wǎng)站上公示了《深圳市住房建設規(guī)劃2010年度實施計劃》(征求意見稿)。其中已經(jīng)包涵了今后深圳房地產(chǎn)市場調(diào)控的大量政策信息。

　　針對土地資源緊缺的現(xiàn)狀,深圳采取了多種渠道促進住房用地供應,通過年度新增住房用地、舊改用地、存量土地組合供應,增加普通商品住房供應量,王鋒表示,2010年深圳開工商品房供應量將達到7.29萬套,近一半將從更新用地中獲得,其中2.23萬套為保障性住房。

　　“只有按套數(shù)來控制商品房供應數(shù)量才能形成有效住房供應。”王鋒表示,深圳為了促進所供應的住房用地形成有效住房供應,提出了控制“套數(shù)指標”和實行“住房用地項目手冊”制度,要求土地出讓合同中明確住房供應的套數(shù),且每宗用地均應建立從“宗地出讓”到“竣工驗收”的項目全過程監(jiān)管,以確保計劃落實,有效形成未來住房供應。

　　而在抑制投資和投機性購房者方面,“深圳擬制定差異化的住房金融和稅收政策。”王鋒表示深圳一方面繼續(xù)貫徹執(zhí)行國家有關首次購買普通商品住房在稅收、按揭貸款方面的優(yōu)惠政策并嚴格認定改善型住房的標準,另一方面對首套及改善型住房以外的其他購房行為,嚴格執(zhí)行國家有關部門關于貸款首付比例和利率的規(guī)定,以遏制住房投資和投機行為。

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　　大力增加保障性住房建設

　　“國家359號文明確了對于首套和改善型住房外的購房行為采取首付4成、貸款利率提高10%的政策,但在今年商業(yè)銀行在過于寬松的貨幣環(huán)境下放貸也寬松,導致了投資型購房帶動高房價。”對于這種情況王鋒表示,中央及地方政府需要制定界定改善型住房標準,他個人建議以家庭為單位首套住房60平方米以下購買不超過144平方米的普通住房都可以認定為改善型住房。

　　從計劃有關內(nèi)容看,明年深圳將大規(guī)模推進保障性安居工程建設,市、區(qū)財政將投資35億元用于2.23萬套保障性住房建設；同時,深圳還將頒布實施《深圳市保障性住房條例》,在解決戶籍低收入住房困難家庭住房問題的基礎上,進一步拓展住房保障對象,將經(jīng)濟社會發(fā)展所需人才納入住房保障范圍,已解決其現(xiàn)時住房困難；并且深圳將結合“新兩規(guī)”政策的執(zhí)行,研究沒收違法建筑、征收違法集資房并將其納入保障性住房的相關政策。

　　“在深圳的土地供應計劃中,保障性住房作為一種剛性需求,每年土地供應都全部完成。而商業(yè)住房作為一種彈性供應,實際供應與計劃有區(qū)別。”對于目前保障性住房進入市場還不到政府建設數(shù)字的10%,王鋒表示,加上明年的2.23萬套,深圳保障性住房供應將達到14萬套,但保障房一般有3年的建設周期,現(xiàn)在完工的不多,但基本都已經(jīng)開工。

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　　如政策繼續(xù)收緊房價必下調(diào)

　　“明年深圳房價調(diào)整是必然的,至于回落多少還要再作判斷。”王鋒作出如上分析。2007年樓市調(diào)整的背景是市場連續(xù)兩三年快速增長,中央連續(xù)三年實施宏觀調(diào)控,市場沒法去承受,市場在雙重壓力下被迫調(diào)整,又恰巧在調(diào)整期遭遇全球金融危機,雪上加霜。而房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟走勢的關系非常密切,“如果宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)衰退,最早就從房地產(chǎn)市場開始。”深圳當時是全國房地產(chǎn)市場漲幅最大的城市之一,上漲30%多,而全國的平均水平才12%左右,這就導致當時深圳房地產(chǎn)市場進行了比較大的調(diào)整。

　　從明年的宏觀形勢來看,中國今年的保八目標基本實現(xiàn),明年要力求穩(wěn)定,在這種背景下整體貨幣也會比較寬松,“今年10個億,明年怎么說也有7個億。”整體經(jīng)濟向好,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度深調(diào)的可能性也就比較小。

　　而在深圳這個市場,房市必須要調(diào)整,因為房價已經(jīng)太高,跟普通居民收入水平相差太大。這樣高的房價對于普通自住型購買者已經(jīng)形成擠出效應,而明年政策又會對投資型購買者進行進一步打壓,“那時市場上還有哪些購買者呢?”王鋒認為,深圳房市調(diào)整是必然的,至于回落多少還要再作判斷。

　　南方日報記者曲廣寧