時至年末,國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的密集出臺使得市場逐步進入深度觀望的狀態(tài)。而在“國四條”之后,市場更在猜測深圳將會出臺哪些細則以加強對深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　昨日,來自深圳房地產(chǎn)研究中心的一份近期房地產(chǎn)市場形勢與政策分析公布。作為深圳市規(guī)劃和國土資源委員會下轄單位,深圳房地產(chǎn)研究中心源于1997年深圳市規(guī)劃國土局成立的房地產(chǎn)研究室,現(xiàn)已成為深圳市規(guī)劃與國土資源委員會下屬的一家涉及“房、地、產(chǎn)”諸相關(guān)領(lǐng)域的綜合性的專業(yè)研究機構(gòu),其作為政府直接下轄智囊機構(gòu)的角色讓這份分析報告尤其受到關(guān)注。

　　“今年1-11月,深圳房地產(chǎn)投資規(guī)模下降幅度繼續(xù)收窄、新建商品住宅價格出現(xiàn)較快上漲；深圳住房潛在需求較大,使得住房價格面臨長期上漲壓力,但房價上漲過快,不利于廣大普通居民家庭住房消費,也不利于深圳經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全；深圳提出了控制‘套數(shù)指標(biāo)’和實行‘住房用地項目手冊’制度,增加普通商品房供應(yīng),支持居民自住住房需求；深圳擬針對自主、改善型需求和投資者制定差異化的住房金融與稅收政策；研究沒收違法建筑、征收違法集資房并將其納入保障性住房的相關(guān)政策。”這些深圳房地產(chǎn)研究中心對于深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的分析和對于今后調(diào)控設(shè)施的判斷和建議,有助于市場理解和前瞻深圳房地產(chǎn)市場的未來走勢。

　　市場運行

　　前11月二手房成交面積是去年三倍

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,今年1—11月,深圳完成房地產(chǎn)開發(fā)投資381.41億元,同比下降2.1%,與今年一季度23.4%的降幅、上半年9.5%的降幅和三季度3.3%的降幅相比,下降幅度繼續(xù)收窄,這表明開發(fā)商已逐步恢復(fù)投資信心。從前11月的統(tǒng)計來看,商品房施工面積3095.72萬平方米,同比僅下降3.1%,新建商品房累計可售面積已增長到375萬平方米,商品房供應(yīng)緊張狀況較年初已有所好轉(zhuǎn)。

　　同時,相比于去年樓市的冷淡,今年前11月新建商品房銷售面積大幅增加。1—11月,全市新建商品房銷售面積665.29萬平方米,同比增加98.85%；其中,商品住宅銷售面積618.93萬平方米,同比增加99.35%。但從統(tǒng)計來看今年前7個月,商品住宅成交面積較去年增長較大,但8月份以后,隨著房價的上漲,新建商品房銷售水平明顯下降。此外,還有價格,深圳新建住房均價從年初的每平方米11000元一直上升到10、11月的21661元和19413元,“房價上升較快”。

　　而同樣在價格因素的影響下,前11月二手房成交面積接近去年全年成交總量的三倍,二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例為1.65:1,二手房交易規(guī)模明顯高于新房銷售規(guī)模。

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　　高房價制約有效需求

　　深圳房地產(chǎn)研究中心認為,今年深圳房地產(chǎn)市場步入快速回升的軌道,但是4月份以后,深圳房地產(chǎn)市場逐漸從回暖走向過熱,住房價格過快上漲并超過歷史最高水平。

　　從供應(yīng)來看,截至目前,深圳累計可售一手房375萬平方米、3.32萬套,仍低于正常時期400萬平方米左右、4—5萬套的合理供應(yīng)儲備。從需求來看,全市33.3%的住房自有率決定了未來深圳住房潛在需求依然旺盛,但房價上漲較快且長期在高位徘徊,制約了廣大普通居民家庭住房消費,無法將潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

　　“相比于北京、上海這些老城60%—70%的住房自有率,深圳33.3%的數(shù)字說明深圳住房需求率潛力巨大。”深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認為,這與深圳常住人口和暫住人口倒掛有關(guān),目前全市4億平方米的住宅有一半都是在出租。

　　此外,深圳房地產(chǎn)研究中心認為,今年以來部分商業(yè)銀行放貸較為寬松,盡管促進了自住與改善型住房消費,但也導(dǎo)致投資需求重新抬頭,推動了房價上漲；而部分房地產(chǎn)企業(yè)不適當(dāng)?shù)拇黉N和宣傳,則夸大了市場供求關(guān)系的緊張,并進一步加劇了房價上漲。

　　“由于我市土地資源較為緊缺,人口規(guī)模較為龐大,且在實際住房自有水平較低背景下,住房潛在需求較大,使得住房價格面臨長期上漲壓力。”王鋒認為,近幾年房價的過快上升,使房價與經(jīng)濟增長和居民收入增長出現(xiàn)較大背離,實際上已經(jīng)形成今后較長時期的房價透支,并使得房地產(chǎn)市場在近幾年一直處于發(fā)展不穩(wěn)定、起伏較大的態(tài)勢。深圳房價上漲過快,不僅不利于廣大普通居民家庭住房消費、改善居住條件,也不利于深圳經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全,政府需要通過加強和完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控,解決市場機制存在的缺陷,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。