居民要能承受、政府要負擔得起，租金標準不好定

　　低租金是公共租賃房最大的吸引力，“低”的標準又該如何確定？

　　“租金標準不好定。”青島市國土房管局副局長杜本好表示。租金高了不行，公共租賃房覆蓋面大，租金要讓保障對象都負擔得起，否則價格就變成了最大的門檻；低了也不行，要通過租金爭取平衡平時房屋管理、維修的支出，政府不可能像負擔廉租房一樣負擔這么大規模的公共租賃房。

　　青島市確定的公租房租金標準為“不超過市場租金的70%”。青島市場租金大約每月20元/平方米，也就是說公租房租金不會超過14元，租一套50平方米的公租房，每月租金約為700元左右。“對一個兩口之家或三口之家來說，這個租金還是可以負擔的。”杜本好說。

　　70%這一標準也被北京等許多大城市采用。在經濟較發達、市場租金水平不高的中小城市，公共租賃房租金則相對較低。

　　常州公共租賃房租金僅為市場租金價格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業人員為每月4.5元/平方米。盡管政府補貼的比例比大城市高，由于中小城市市場租金水平不高，各地政府對每套公共租賃房實際的補貼額度大約都在300—500元之間。

　　據朱建文介紹，今后即使上調租金標準，也不會超過市場租金的50%，保障對象的負擔將更輕。

　　誰“入”誰“出”，公租房面臨監審難題

　　和所有保障性住房一樣，準入時的資質審核和退出機制仍是公共租賃房面臨的大難題。

　　準入的困境在于，僅靠房管部門很難完全了解申請家庭的財產狀況，尤其是汽車、股票等資產。新就業人員在本市有沒有住房等，也難以獲知。

　　據記者了解，各地房管部門正在與銀行、交通管理、公安局等部門建立聯動系統，以便快速查詢相關信息。但效果如何，還有待觀察。

　　價格杠桿則成為公共租賃房建立退出機制的好辦法。常州規定，承租家庭不符合承租條件但暫時不能騰退房屋的，最長可以申請6個月的延長期，在延長期內就將租金從市場指導價格的30%提高到100%，如果超過延長期仍然不退出，則按市場租金價格的1.5倍征收。“盡管制度設計得很好，但如果真的拒不退出，要通過法律途徑強制退出，很難執行。”常州市房管局副局長孫宛如告訴記者。

　　為了使市場手段的退出機制更具有操作性，廈門市為公共租賃房制定了高于市場水平的租金，收取租金以后，政府再通過貨幣補貼的方式，根據不同的保障對象返還30%—70%的租金。廈門市住房保障辦副主任王朝暉介紹，如果承租者不退出，直接停止返還30%的補貼資金即可。高于市場價格的租金會讓這些家庭主動退出，有效避免公共資源不合理分配。

　　但這種“先收后退”的補貼方式，無疑將增加住房保障部門的工作量。不僅如此，以“全兼容”為目標的公共租賃房保障對象數量龐大，“進”和“退”的難題面前，各地住房保障機構人員普遍緊缺的困境將進一步凸顯。以北京市為例，北京現有1300萬戶籍人口，而從事住房保障的公務員隊伍不足2000人。在香港，這一比例是700萬∶9600。