2009年11月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高溫仍舊如火如荼，但此刻的中信地產(chǎn)卻從中感到一絲涼意。

　　“特別出乎意料。”中信地產(chǎn)內(nèi)部人士在電話中表達(dá)了自己的意外。

　　他意外的是，一筆原以為板上釘釘?shù)?00億元授信大單被否決。11月初，針對(duì)中信地產(chǎn)100億元融資授信申請(qǐng)，這家總部設(shè)立在上海的股份制商業(yè)銀行，已將不予批準(zhǔn)的通知下發(fā)到該行北京某支行。

　　對(duì)于依賴銀行融資的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這次授信被否決為它們敲響了一記警鐘。警鐘背后，對(duì)它們放貸一路綠燈的規(guī)則正在被改寫。

　　大鱷融資受挫

　　無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，中信地產(chǎn)都是值得銀行爭(zhēng)搶的好客戶。首先，中信地產(chǎn)背靠中信集團(tuán)，先天資源充足；其次，中信地產(chǎn)土地儲(chǔ)備超過(guò)2000萬(wàn)平方米，總資產(chǎn)約500億元；再次，中信地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，今年年中該公司高層表示，中信地產(chǎn)銷售額有望超過(guò)百億。最后，中信地產(chǎn)還正在謀劃上市融資。此外，中信地產(chǎn)和上述銀行在以往的合作中，長(zhǎng)期信用良好。

　　但最終，該銀行還是對(duì)這筆誘人的授信業(yè)務(wù)說(shuō)“不”。

　　此次被拒的100億元融資授信采取“統(tǒng)貸統(tǒng)還模式”，即以總公司作為授信對(duì)象，再由總公司對(duì)資金統(tǒng)一調(diào)度分配給下屬子公司。與通常把項(xiàng)目作為授信主體的優(yōu)勢(shì)是，“統(tǒng)貸統(tǒng)還”既節(jié)約成本，又提高資金的使用效率。

　　“集團(tuán)客戶的盤子越大，財(cái)務(wù)、人事關(guān)系就越復(fù)雜,貸款如果流入集團(tuán)內(nèi)部, 基本就失控了。”銀行內(nèi)部人士這樣解釋授信被否的原因。

　　該人士透露，資金可能出現(xiàn)與申請(qǐng)用途不相對(duì)應(yīng)的情況，銀行難以監(jiān)控實(shí)際使用情況和流向。

　　2007年12月，中信集團(tuán)將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，成立了中信房地產(chǎn)股份有限公司。整合后的中信地產(chǎn)是把3個(gè)大盤子并為一個(gè)。中信華南集團(tuán)、中信深圳集團(tuán)、中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一直被外界認(rèn)為是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，且實(shí)力懸殊。中信華南不僅在廣州屢有斬獲，而且相繼在周邊的佛山等地大舉“造城”，以高爾夫、旅游地產(chǎn)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。中信房地產(chǎn)雖然在北京也有大量土地儲(chǔ)備，但目前可圈可點(diǎn)的只有中信城一個(gè)項(xiàng)目。

　　“弱勢(shì)的中信房地產(chǎn)和強(qiáng)勢(shì)的中信華南使銀行缺少放貸的勇氣，100億元授信如果批準(zhǔn)，資金究竟撥給哪家撥給哪個(gè)項(xiàng)目不得而知，銀行監(jiān)管失控風(fēng)險(xiǎn)也就加大。”銀行內(nèi)部人士表示。

　　另外，記者調(diào)查得知，該授信銀行把“中信旅游地產(chǎn)”作為內(nèi)部資料特別進(jìn)行了研究，中信地產(chǎn)內(nèi)部人士猜測(cè)，100億元授信被否與中信密集投資旅游地產(chǎn)或許有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

　　“旅游地產(chǎn)過(guò)于密集的投資也被銀行視為風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榈貕K偏僻，回報(bào)周期長(zhǎng)。”銀行內(nèi)部人士透露。該人士表示，全球金融危機(jī)下，銀行對(duì)旅游地產(chǎn)的熱情遠(yuǎn)沒有住宅和商業(yè)地產(chǎn)那么高。

　　此外，該人士認(rèn)為，中信地產(chǎn)內(nèi)部集團(tuán)管控尚未成熟，是授信失敗的主因之一。

　　自年初以來(lái)，包括保利、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司都在暗地里調(diào)整企業(yè)的集團(tuán)架構(gòu)，確定管理架構(gòu)是地產(chǎn)公司從區(qū)域化向全國(guó)化公司擴(kuò)張中的必需。像萬(wàn)科、保利、金地、中海等都采用了三級(jí)管控的模式。

　　“(中信地產(chǎn))集團(tuán)管控模式還有待完善，銀行的習(xí)慣是不打沒把握的仗，風(fēng)險(xiǎn)小就是最大的把握。”銀行內(nèi)部人士坦言，集團(tuán)管控成熟后統(tǒng)貸統(tǒng)還模式才更容易通過(guò)審批。

　　中信地產(chǎn)也正在修補(bǔ)這一短板。為中信地產(chǎn)提供管控調(diào)整的咨詢機(jī)構(gòu)相關(guān)人士透露，中信地產(chǎn)正在調(diào)整集團(tuán)管控機(jī)制，確立了“集團(tuán)公司——區(qū)域公司——項(xiàng)目公司”的三級(jí)架構(gòu)模式。

　　該人士認(rèn)為，有中信集團(tuán)做靠山，統(tǒng)貸統(tǒng)還模式未嘗不可。在完善集團(tuán)管控后，銀行也應(yīng)該完善貸后監(jiān)管機(jī)制，爭(zhēng)取這樣的大客戶，避免客戶的流失。