部分銀行先行一步

　　如果說二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行是對(duì)房貸政策變化誤讀的話，那么，日前有銀行將首套房貸利率調(diào)整為8折的行動(dòng)，更使得這種猜疑愈演愈烈。

　　11月5日，招行南京分行宣布，將首套房利率最低折扣從7折上調(diào)至8折，在認(rèn)定上以家庭為單位，但如果首套房貸還清，再貸還是認(rèn)定為首套房，11月9日起執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，部分銀行調(diào)高房貸利率，一方面與銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《通知》有關(guān)，另一方面由于年底將近，有些銀行今年的貸款額度已經(jīng)用完，因此調(diào)高個(gè)貸這種成本較高而利潤(rùn)相對(duì)較低業(yè)務(wù)的門檻，以控制貸款規(guī)模。“部分銀行存貸比已經(jīng)超標(biāo)，或者資本充足率低于監(jiān)管底線，促使銀行采取提高價(jià)格、暫時(shí)控制個(gè)貸規(guī)模的策略，但這將是一種短期行為。”一位銀行業(yè)研究人士表示。

　　此外，在防范風(fēng)險(xiǎn)為主題的2009年下半年，認(rèn)真審視各類貸款風(fēng)險(xiǎn)也成為各家銀行謹(jǐn)慎對(duì)待個(gè)人住房貸款的重要原因。“銀行評(píng)估個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量主要側(cè)重于住房的市值和借款人的還款能力兩個(gè)方面。其一，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于成長(zhǎng)期，價(jià)格上漲較快，銀行以市值評(píng)估的抵押率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于風(fēng)險(xiǎn)警戒水平。一旦房?jī)r(jià)下跌幅度過大導(dǎo)致住房市值低于貸款額的時(shí)候，違約率將會(huì)大幅增加，占比過大的個(gè)人住房貸款將成為銀行減值撥備的重大隱患。其二，中國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲的速度超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入的增長(zhǎng)速度，普通購(gòu)房人的還款能力受到質(zhì)疑。如果經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中貸款人的失業(yè)率上升，將導(dǎo)致大量的壞賬產(chǎn)生。”民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓表示。

　　銀行房貸利率操作兩難

　　雖然目前監(jiān)管層并未對(duì)首套房利率7折優(yōu)惠政策是否取消明確表態(tài)，但有一點(diǎn)值得注意，那就是去年起實(shí)施的房貸優(yōu)惠政策在帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的同時(shí)，也降低了銀行個(gè)人住房貸款的收益。

　　以招行為例，今年前三季度，招行實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)126.11億元，同比大幅下降33.63%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入359.28億元，其中，凈利息收入280.66億元，同比下降12.52%，在上市銀行中，凈利潤(rùn)同比下降幅度最大。分析人士認(rèn)為，由于側(cè)重于零售業(yè)務(wù)，而住房按揭貸款業(yè)務(wù)在零售業(yè)務(wù)中又占較大比重，因此息差收窄使招行盈利能力受到的影響比其他銀行更為明顯。

　　“一旦房貸優(yōu)惠政策取消，銀行的盈利狀況將大為改善，爭(zhēng)奪項(xiàng)目貸款能力略遜大銀行一籌的中小銀行更是如此。”一位股份制銀行人士稱。

　　盡管從理論上講，房貸利率優(yōu)惠政策取消將使銀行面臨利好，有利于其營(yíng)業(yè)收入的增加，但從實(shí)際操作的角度看，銀行有可能陷入兩難，因?yàn)樵跊]有央行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下一旦自行上調(diào)利率，則意味著價(jià)格優(yōu)勢(shì)的喪失和客戶的流失。因此，銀行在房貸利率優(yōu)惠上，有可能為了搶占市場(chǎng)、爭(zhēng)奪客戶而采取靈活操作的方式。

　　事實(shí)上，對(duì)于二套房貸，各銀行雖紛紛表示嚴(yán)格執(zhí)行首付4成、利率8折的要求，但有些銀行只在首付成數(shù)上嚴(yán)格控制，在利率上則略有彈性。

　　“現(xiàn)在辦理二套房貸，首付比例至少40%，貸款利率自基準(zhǔn)利率7.5折起。”農(nóng)行通州支行一位工作人員表示。

　　“的確收得緊了，年初還可以爭(zhēng)取到二套房首付最少2成和利率7折的優(yōu)惠，但現(xiàn)在可難多了。目前主要看客戶資質(zhì)，如果是優(yōu)質(zhì)客戶，還可以享受下浮30%的優(yōu)惠。”某中小銀行客戶經(jīng)理在采訪中表示。但至于如何認(rèn)定優(yōu)質(zhì)客戶，該人士則表示各家銀行沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。