部分銀行先行一步

　　如果說二套房貸政策嚴格執行是對房貸政策變化誤讀的話，那么，日前有銀行將首套房貸利率調整為8折的行動，更使得這種猜疑愈演愈烈。

　　11月5日，招行南京分行宣布，將首套房利率最低折扣從7折上調至8折，在認定上以家庭為單位，但如果首套房貸還清，再貸還是認定為首套房，11月9日起執行。

　　業內專家認為，部分銀行調高房貸利率，一方面與銀監會下發的《通知》有關，另一方面由于年底將近，有些銀行今年的貸款額度已經用完，因此調高個貸這種成本較高而利潤相對較低業務的門檻，以控制貸款規模。“部分銀行存貸比已經超標，或者資本充足率低于監管底線，促使銀行采取提高價格、暫時控制個貸規模的策略，但這將是一種短期行為。”一位銀行業研究人士表示。

　　此外，在防范風險為主題的2009年下半年，認真審視各類貸款風險也成為各家銀行謹慎對待個人住房貸款的重要原因。“銀行評估個人住房抵押貸款的質量主要側重于住房的市值和借款人的還款能力兩個方面。其一，中國房地產行業正處于成長期，價格上漲較快，銀行以市值評估的抵押率遠遠低于風險警戒水平。一旦房價下跌幅度過大導致住房市值低于貸款額的時候，違約率將會大幅增加，占比過大的個人住房貸款將成為銀行減值撥備的重大隱患。其二，中國住房價格上漲的速度超過經濟增長和居民收入的增長速度，普通購房人的還款能力受到質疑。如果經濟周期波動中貸款人的失業率上升，將導致大量的壞賬產生。”民生銀行地產金融事業部總裁楊毓表示。

　　銀行房貸利率操作兩難

　　雖然目前監管層并未對首套房利率7折優惠政策是否取消明確表態，但有一點值得注意，那就是去年起實施的房貸優惠政策在帶動房地產行業復蘇的同時，也降低了銀行個人住房貸款的收益。

　　以招行為例，今年前三季度，招行實現凈利潤126.11億元，同比大幅下降33.63%，實現營業收入359.28億元，其中，凈利息收入280.66億元，同比下降12.52%，在上市銀行中，凈利潤同比下降幅度最大。分析人士認為，由于側重于零售業務，而住房按揭貸款業務在零售業務中又占較大比重，因此息差收窄使招行盈利能力受到的影響比其他銀行更為明顯。

　　“一旦房貸優惠政策取消，銀行的盈利狀況將大為改善，爭奪項目貸款能力略遜大銀行一籌的中小銀行更是如此。”一位股份制銀行人士稱。

　　盡管從理論上講，房貸利率優惠政策取消將使銀行面臨利好，有利于其營業收入的增加，但從實際操作的角度看，銀行有可能陷入兩難，因為在沒有央行統一標準的情況下一旦自行上調利率，則意味著價格優勢的喪失和客戶的流失。因此，銀行在房貸利率優惠上，有可能為了搶占市場、爭奪客戶而采取靈活操作的方式。

　　事實上，對于二套房貸，各銀行雖紛紛表示嚴格執行首付4成、利率8折的要求，但有些銀行只在首付成數上嚴格控制，在利率上則略有彈性。

　　“現在辦理二套房貸，首付比例至少40%，貸款利率自基準利率7.5折起。”農行通州支行一位工作人員表示。

　　“的確收得緊了，年初還可以爭取到二套房首付最少2成和利率7折的優惠，但現在可難多了。目前主要看客戶資質，如果是優質客戶，還可以享受下浮30%的優惠。”某中小銀行客戶經理在采訪中表示。但至于如何認定優質客戶，該人士則表示各家銀行沒有統一標準。