話題4

　　哪類產品更值得投資？

　　NBD：迪士尼樂園附近，哪類產品更有開發、投資價值？

　　陳可：商鋪。樂園將改變當地的商業環境，產生更高的商業價值。

　　劉德楊：休閑別墅、酒店、零售物業將獲得價值提升的重要機會，是當地可以開發、投資的優勢物業。

　　戴正芳：相比住宅，當地酒店、商用物業將會有非常大的發展潛能，投資收益也會非常高。除了上述商辦類型物業，小戶型住宅也會在當地異軍突起。不過，中華企業在該區域的土地規劃都已做好，不會因為迪士尼而改變。南六公路上的項目將在年底推出，會是一個獨棟別墅社區。

　　話題5

　　周邊會掀起“買地潮”？

　　NBD：在迪士尼周邊擁有土地的房地產企業，是否更容易獲得資本市場的青睞？在迪士尼周邊買地會否成為一個風潮？

　　陳可：該地區目前的土地價值并不大，目前更多的是概念炒作。該區域是上海的遠郊，雖然迪士尼樂園會改變當地的城市形態，但目前看來，那里的土地價格炒作成分太高了。

　　劉德楊：迪士尼樂園的建設，會改變當地的交通、人口、交通等，進而提升開發價值，未來的土地也將因此變得更值錢。

　　戴正芳：不會刻意在迪士尼樂園附近買地，更不會不計成本高價拿地。象嶼置業先前以11.9億元的總價、超過14000元/平方米的價格在當地拿地，如果計算成本價格，可能要賣23000~25000元/平方米才能贏利。雖然象嶼置業拿地有一部分原因是為了上市，但中華企業不會那么做。

　　【實地探訪】

　　香港迪士尼周邊鮮有住宅

　　迪士尼樂園落戶上海前，有香港地產專家斷言，跟香港迪士尼一樣，上海迪士尼樂園不會帶動周邊樓市的發展，因為迪士尼的談判條件苛刻，周邊的住宅和商業將遠離迪士尼樂園。

　　為此，《每日經濟新聞》記者上周五親赴香港迪士尼樂園，考察香港和上海兩處迪士尼樂園的異同，以了解迪士尼樂園究竟能否帶動周邊樓市的發展。

　　與上海迪士尼項目一樣，香港迪士尼樂園所在的新界大嶼山竹篙灣也遠離市區，從香港島出發，坐大巴需要一個半小時才能到。即使坐地鐵，也要換乘3條地鐵線，約一個小時才能到。樂園周邊的三四公里范圍內，主要是集裝箱碼頭，鮮有住宅和城市市政配套設施，幾乎看不到什么商業設施。

　　據香港導游介紹，從香港迪士尼樂園到最近的飯店，來回可能要一個多小時，所以，大部分游客只能在迪士尼樂園內購物。樂園的商品價格大多昂貴，一個便當要40港元，礦泉水等飲料要20多港元，米老鼠等紀念商品價格也在100港元左右。

　　但從此前上海市規劃部門公布的迪士尼樂園意向用地來看，上海迪士尼樂園距離城市的商業中心并不遠。如果上海迪士尼樂園和香港迪士尼樂園一樣，允許游客憑門票在當天營業時段進出樂園，且不受次數限制的話，游客可選擇在就近3公里左右的川沙鎮用餐。

　　由于川沙一直是上海郊區的城鎮商業中心，當地的商業配套在迪士尼樂園落戶之前就已很發達，游客的購物及住宿很容易得到滿足。顯然，上海迪士尼樂園可以帶動當地的商業和酒店業的發展，進而刺激市場對酒店、商鋪等類型物業的需求。而在客流大量涌至迪士尼樂園附近后，必然會帶動當地的就業需求，進一步刺激住宅需求。

　　在迪士尼落戶上海后不久，第一太平戴維斯針對上海迪士尼樂園的專項研究發現，酒店業將會受益最多。理由是，上海迪士尼建成后，將大大提振旅游產業，來上海的游客住宿需求將大增，因此迪士尼所在區域乃至全市的酒店都將因此獲益。考慮到迪士尼受眾群體廣泛，預計各類酒店 (從快捷酒店到五星酒店)的住宿需求都將有所增長。與香港迪士尼酒店類似，迪士尼樂園內就可能包含一個或多個酒店。以香港為參考，上海迪士尼項目或將致力于為家庭游客提供度假式服務。 （楊羚強）