開欄語

　　迪士尼將給上海帶來什么？

　　在迪士尼落戶上海消息公布當日的土地拍賣會上，迪士尼樂園規劃選址附近的兩幅土地，拍出了超過14000元/平方米的樓板價。僅過了4天，具迪士尼樂園概念的上海南匯樓盤藝泰安邦價格由9000多元/平方米漲至12500元/平方米。一些樓盤更是暫停了銷售，捂盤待漲。為了和迪士尼扯上關系，一些離迪士尼規劃選址好幾公里甚至幾十公里的樓盤，也打出了“迪士尼旁”的概念。

　　迪士尼真的如此神通廣大？本期房產周刊新開辟“地產峰會”欄目，對迪士尼樂園和上海房價的關系展開討論。今后，本欄目還將針對各時期樓市的熱點話題，邀請行業專家深度剖析，以期為讀者提供借鑒。

　　迪士尼來了，周邊房子甚至整個上海的房子會變得更貴嗎？迪士尼究竟能輻射多廣？迪士尼附近什么類型產品最有發展前景？

　　針對這一系列問題，本期“地產峰會”邀請到了在上海迪士尼規劃選址周圍擁有最多土地儲備、號稱迪士尼“地王之王”的中華企業的營銷經理戴正芳，在浦東開發樓盤超過十年的大華錦繡華城策劃總監陳可，第一太平戴維斯上海公司董事長劉德楊，他們各自掏出 “水晶球”，對迪士尼“落滬”對上海房價的影響進行預測。

　　話題1

　　將直接影響周邊樓市？

　　NBD：迪士尼樂園將影響周邊多大范圍的樓市？

　　陳可：不能直接影響到樓市，可能連當地的房地產市場也無法直接影響。

　　劉德楊：會影響到整個浦東板塊，能帶動浦東交通、酒店、優質住宅的開發和建設。迪士尼樂園能促進當地旅游業的進一步發展，引發新的住宅需求。

　　戴正芳：可以影響半徑5~8公里范圍的樓市。

　　NBD：在地鐵、高架路、快速公路等現代交通設施的輔助下，影響范圍有無可能進一步擴大？

　　陳可：迪士尼會推動當地的城市化建設進程，將加大市政府對當地的城市建設投入，加快軌道交通、道路交通和商業配套等城市功能配套。就像世博會，本身的建設只花費了300億元，但為此上海市政府在城市建設方面的總投入達3000億元。不過，這種投入對房地產市場的影響是間接的，而不是直接的。

　　劉德楊：迪士尼能帶動整個上海乃至長三角的旅游產業發展。有了迪士尼，人們在上海及周邊城市如杭州等地逗留的時間，可能從原來的一兩天延長至三四天。但迪士尼對房地產市場的影響可能只局限于游樂園周邊。

　　戴正芳：迪士尼可以影響到更大范圍的房地產市場。

　　話題2

　　房價應聲而漲是泡沫？

　　NBD：該區域未來的樓市走勢會是怎樣？

　　陳可：當地的土地價值將得到提升，但房價的上漲幅度將取決于項目本身。

　　劉德楊：零售物業、酒店物業以及住宅價格都會因為迪士尼樂園而被拉動。

　　戴正芳：酒店、商鋪等商辦類物業的價格將因迪士尼樂園的建設被直接拉動。

　　NBD：在迪士尼落滬后僅幾天，當地房價就出現了近40%的上漲，這是泡沫嗎？

　　陳可：迪士尼項目加快了當地的城市建設和商業發展，使區域內的住宅更加適合居住，房價的變動反映了這一點。

　　劉德楊：不一定是泡沫。由于道路、配套不斷建設，人們對房價的預期會上升，目前的漲價便是人們對當地房價預期改變的結果。

　　戴正芳：這反映了一種趨勢。在四五年后，樂園附近的房屋將比現在貴得多。想當年上海將舉辦世博會的消息也讓展場周邊房價大漲至8000~9000元/平方米，當時也有人說虛高，但現在上述區域的房價已超過18000元/平方米。

　　話題3

　　浦東將領漲上海樓市？

　　NBD：迪士尼樂園所在的浦東，會成為領漲上海樓市的新核心嗎？會出現浦東房價貴過浦西的情況嗎？

　　陳可：可能性不大。相比迪士尼樂園，國際金融中心的建設對浦東的影響更大，能帶來更多高素質客戶的需求。未來上海房價較高的區域，將是金融中心周邊的住宅，包括浦東和浦西。

　　劉德楊：樂園能帶動浦東優質住宅的需求量，但受限于人們對地理位置的固有觀念，浦東并不會改變所有人的想法。

　　戴正芳：浦東是否會成為新核心，取決于供應量。僅從樂園目前的土地供應情況看，這一區域暫時無法成為帶動成交量的新核心。另外，當地的城市面貌改變需要時間，成本非常高，難以成為領漲區域。浦西在上海樓市的地位，浦東仍無法撼動。