按一般分析，商業(yè)地產(chǎn)被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價(jià)值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“商住倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒有被充分挖掘。

　　現(xiàn)在有外資已經(jīng)再次進(jìn)入寫字樓市場，如果經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回暖，境外資金會(huì)大舉進(jìn)入，寫字樓市場會(huì)重新被拉高。

　　作為中國的首都，北京寫字樓租售率一向被視為京城商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，而地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的銷售、出租，在一定程度上是經(jīng)濟(jì)形勢的風(fēng)向標(biāo)。近日，多家房地產(chǎn)顧問公司發(fā)布報(bào)告稱，2009年第三季度北京甲級(jí)寫字樓市場顯現(xiàn)回暖；北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)商住倒掛，投資寫字樓市場前景樂觀。

　　空置率下降

　　DTZ戴德梁行2009年第三季度北京房地產(chǎn)市場分析認(rèn)為，本季度的需求雖然沒有表現(xiàn)出強(qiáng)勁的回升勢頭，但確實(shí)出現(xiàn)了回暖的跡象。全市整體的空置率由上季度的20.9%降至本季度的20.2%，下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。DTZ戴德梁行寫字樓部負(fù)責(zé)人吳佩玲董事表示，綜合市場數(shù)據(jù)來看，空置率與租金水平和去年同期相比仍處在低谷，但該季度空置率與上季度相比已下降，租金價(jià)格有所上調(diào)。

　　自金融危機(jī)以來，外資公司緊縮開支，原本計(jì)劃中的轉(zhuǎn)租、擴(kuò)租基本告停，北京市寫字樓空置率大幅攀升。

　　華潤鳳凰置地市場總監(jiān)唐瑤告訴記者，去年第四季度該項(xiàng)目推向市場的時(shí)候，正遇上雷曼倒閉，“那些日子我們每天都會(huì)收到壞消息，‘暫停’、‘觀望’，幾個(gè)月內(nèi)手里已經(jīng)積攢的三四十個(gè)客戶紛紛流失。今年第一季度的時(shí)候，手里客戶基本上流失殆盡。”唐瑤說。今年三季度以來，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，他們的項(xiàng)目預(yù)租率達(dá)到75%。“這是一個(gè)非常高的數(shù)字。”

　　對(duì)于三季度寫字樓市場回暖，唐瑤認(rèn)為，這首先得益于經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，“寫字樓市場與住宅市場不同，受制于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)形勢。”從三季度發(fā)布的數(shù)字來看，我國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都在反彈，國際上，各國經(jīng)濟(jì)也都到了底部回升階段，因此才有了三季度的回暖。其次，該項(xiàng)目取得75%的預(yù)租率與他們采取的策略有關(guān)，不能代表整個(gè)北京市場。“有人給我打電話調(diào)侃說，你們這么高會(huì)讓人誤會(huì)整個(gè)寫字樓市場火了。其實(shí)不是這樣，現(xiàn)在北京寫字樓市場的平均預(yù)租率大約還在10%左右。”唐瑤告訴記者，“我們認(rèn)為，今年第三季度或就是北京寫字樓市場的底部，第四季度或者明年第一季度有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”

　　DTZ戴德梁行的報(bào)告認(rèn)為，三季度內(nèi)需求有所回升，同時(shí)本季度市場新增供應(yīng)僅為第二季度的47.5%，給市場的壓力也較小。此外，為了刺激市場需求，提升市場活躍度，自去年年末今年年初開始，政府亦紛紛發(fā)布一系列鼓勵(lì)政策，如北京市人民政府發(fā)布的《關(guān)于鼓勵(lì)跨國公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定》，東城區(qū)發(fā)布的《東城區(qū)關(guān)于促進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和總部型企業(yè)發(fā)展的鼓勵(lì)措施》、《東城區(qū)關(guān)于促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的試行辦法》，海淀區(qū)發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)中關(guān)村高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的若干意見》等均對(duì)客戶租賃或購置辦公物業(yè)采取一定的優(yōu)惠政策。這也是導(dǎo)致市場需求回升，活躍度上升，空置率下降的誘導(dǎo)因素之一。