上海樓市透支未來溢價空間 存在風險

　　正如上文所述，迪士尼落滬消息一公布，周邊地價便出現(xiàn)了天價競拍，連開發(fā)商都直言高得離譜，但參與競拍的企業(yè)不乏名企，有分析認為，迪士尼項目將從三方面利好上海樓市(促進周邊配套發(fā)展，帶動GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事實未必如此，依靠房地產(chǎn)市場來消化高昂地價顯得有些力不從心。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，迪斯尼周邊地價可能會有一點影響，但影響不會太大。目前受此利好消息影響，當?shù)胤績r已在高位，或已透支未來溢價空間。同時，這一概念僅對川沙地區(qū)的住宅產(chǎn)生影響，并不會由此而推高整個上海市的房價。以東京為例，90年代日本經(jīng)濟泡沫和地產(chǎn)泡沫同時破裂，雖然東京迪斯尼依然成功，但是并不能阻擋日本房地產(chǎn)市場的下滑。

　　有分析認為，“面粉貴過面包”的場景又再度出現(xiàn)，必然導致周邊房價的過快上漲。但不會改變整個上海房價，迪士尼效應確實帶動了周邊樓價飚漲，但同時也有業(yè)內(nèi)人士表示擔憂，迪斯尼概念的號召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因為從居住的角度來看，居家所需要的交通、醫(yī)療、學校、生活性商業(yè)都不會因為迪斯尼而有明顯的改觀。此次該地塊的地價僅以迪斯尼的概念而出現(xiàn)如此漲幅，盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著項目進入運營，試問有誰愿意住在如此繁華嘈雜地段，即使住房價恐怕也會很高，普通百姓也買不起，富豪也不會選址在此吧。　　

　　永安信國際投資董事局主席喬志杰在接受采訪時表示，迪士尼對房地產(chǎn)行業(yè)來說，沒有根本性的帶動，尤其是對商品房。迪士尼周邊的商品房，應該降價而不是漲價。

　　綜上所述，迪士尼效應所帶來的經(jīng)濟效應似乎并不是想象中那么樂觀，中間還存在很大風險，潘石屹認為“迪士尼概念”對周邊商業(yè)地產(chǎn)的價值提升究竟有多大很不確定，或許遠不如一個交通樞紐中心的建立對周邊物業(yè)價值的提升。而法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱。香港在迪士尼洛城之前房價也出現(xiàn)了大漲，但項目落成之后泡沫消失，房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)火爆時增長。上海迪士尼能夠打破常規(guī)，異軍突起。

　　受益于迪士尼效應所產(chǎn)生的樓市狂歡，地王產(chǎn)生，房價飆漲，將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報道，近三分之一的開發(fā)商炒地皮做“倒爺”賺取大額利潤，而又有業(yè)內(nèi)人士分析，這次上海地塊拍賣，鑒于中美合作還需要進一步磋商，而實際進入開工還尚需時日，川沙地塊必定會曬曬太陽，但愿這次上海土地市場不會玩“炒地皮”的游戲。而當土地也成為開發(fā)商投資的工具、高昂成本無處消化的時候，會不會轉(zhuǎn)嫁到股市呢。