國進民退趨勢仍在

　　10月27日,廣州市共出讓三宗土地,其中天河廣氮AT06070509、AT06070511地塊,由于設置了諸多門檻,并限定競買者為石化企業,因此被業界稱為“內定中石化”。最終,廣氮地塊只有中石化洛陽石油化工工程公司一家參與競買,最終無懸念地底價成交,折合樓面地價僅3353元/平方米。

　　而在10月20日,廣州年內的第七次拍地大戲上,擁有開闊江景、萬畝果林、地鐵、會展經濟資源的琶洲村將被政府推上市場。與之前幾次拍賣不同的是,早在政府發布宗地出讓公告時,本場拍賣便沒有了懸念,保利———中國最大的房地產央企,已被政府指腹為婚,“迎娶”琶洲村。

　　10月29日,白云新城也一口氣掛牌整體出讓4幅商業金融業用地,總用地面積超過12.6萬平方米。對買家的要求則是,必須是身家15億以上的房企,且在國內大中城市成功開發過200萬平方米大型商業中心、五星級酒店經驗的才有資格參與競投,出讓還不接受企業聯合競買。可以看到,出讓條件對競買人資金、開發實力的要求都很高,非“大家”不能吃下這塊“肥肉”。

　　可見,今年以來,廣州的土地拍賣顯露出的“國進民退”依然延續。如本土巨頭城建地產,對大學城地塊是出一塊拿一塊,大有包攬整個區域所有宅地的態勢,而保利拿下琶洲村39.85萬平方米的宗地,再加上之前的儲備,琶洲這個未來的CBD也將成為保利的天下。

　　現時高房價的背后高地價的支撐,不少人擔心,“財大氣粗”的國企有意無意地高價奪地,將使房價進一步升溫,并最終危及整個樓市的健康發展。業界人士分析,除共同合作開發項目外,國有資本還有可能通過參股等方式,進一步滲透民營房企,最終成為房地產市場的主流。

　　中原分析

　　馬溪村地塊適合建高檔別墅

　　中原地產研究分析,花都馬溪村地塊具備建造別墅產品的自然條件,地塊與即將建設成體育公園自然山體相連接,并帶有天然溝渠,能夠據此搭建山水園林景觀,形成優美的社區環境。加上沒有戶型限制,預計未來的項目將會以自然山水為賣點,主打別墅類產品,與周邊在售樓盤進行差異化競爭。

　　該地塊的缺陷則在于地塊處于風神大道南,不在花都的核心區域,交通條件暫時也未能滿足普通市民需求。地塊周邊目前有保利城花園、風神花園、天馬河國際公館等項目在售,其中保利城洋房均價6000元/平方米,別墅10000元/平方米,天馬河國際公館洋房售價在5000元/平方米。考慮到該區域市場的實際情況和時間溢價,預計項目上市時洋房的售價7000—10000元/平方米左右,別墅類產品的售價可能達到20000—25000元/平方米。

　　天河廣氮地塊被中石化洛陽公司獲得,樓面地價3353元/平方米。由于地塊不得預售,最終作為石化企業家屬樓的可能性較大。若項目未來作為家屬樓則對周邊樓市影響甚微,但該項目則有助于完善區域配套、吸引人氣,未來還可能大量增加二手優質房源。

　　12月大學城拍地將是年末焦點

　　琶洲村的四幅靚地、天河廣氮地塊,花都馬溪村地塊以及蘿崗永和經濟區地塊,和昨天推出的兩年前科學城地王項目,同時掛牌的還有白云新城四大商業金融地塊。10月以來,廣州市國土房管局密集式地供應住宅用地。記者統計,自10月至今,廣州一口氣推出了逾100萬平方米的住宅用地。

　　而今年前9個月廣州一共出讓了13塊住宅用地,用地面積才55.1792萬平方米。10月份以來的住宅用地供應比前9個月土地供應還要多。至此,廣州今年累計供應了150多萬平方米的土地。顯然,這個離“今年廣州將供應2.5平方公里住宅用地”的目標還有不小的差距。在今年僅剩的接下來的兩個多月時間內,廣州還將大手筆推出住宅用地。

　　廣州房管局網站公布,12月10日將再推五幅大學城住宅地塊,總用地面積66208平方米,總建筑面積可達178631平方米,地塊3幅位于北區3塊、2幅在南區。這是廣州今年以來第三次推出大學城地塊。前兩次大學城地塊的拍賣成交,房價都上漲一個級別,地王紀錄不斷被刷新。相信這次推地也必將成為年末土地市場的焦點。

　　合富首席分析師黎文江預測,大學城住宅地價12月將被刷新。此次推出的DN0401地塊是全江景地塊,比起城建總9月20日拿到的南區DS1703地塊(樓面地價7671元/平米)臨江面更寬,因此可預計樓面地價比城建總地塊要高,新記錄將會產生。此外,北區DN0402地塊也有部分江景,估計樓面地價也不低于7000元/平米。南區2塊地也相當方正,商業配套勝于北區,4號線地鐵出口在附近,出城交通方便,估計樓面地價也不會低于7000元/平米。