國泰君安建議不申購卓越

　　香港上市的路不是一帆風順的。

　　一年前的股市，今天再次在港島重演。原定于11月3日上市的深圳最大的非政府商業(yè)地產發(fā)展商卓越置業(yè)集團有限公司周二表示，考慮到當前的市場狀況，公司決定擱置計劃中的香港首次公開募股(IPO )，同時將把認購股份的資金返還給申購者。

　　卓越置業(yè)未在此次聲明中詳細說明市場狀況，但表示公司會考慮何時重新進行IPO，在作出決定后將發(fā)布進一步聲明。

　　據卓越置業(yè)早先公布的招股詳情顯示，招股價介乎2.1-2.6元之間，集資凈額為60.34億-74.85億元；公司招股總數為30億股，其中27億股(90%)為國際配售，3億股(10%)為公開發(fā)售，另有15%超額配股權。

　　按照原計劃，卓越置業(yè)將把IPO所得50%集資用于日后發(fā)展計劃及購買土地融資用途，20%付清3間全資附屬余下的注冊資本及償還銀行貸款，30%用作支付建筑成本。公司上市保薦人為摩根士丹利及瑞銀。

　　公司的商業(yè)模式為：在深圳、廣州等中心城市，發(fā)展并銷售CBD商業(yè)地產及中高端的住宅物業(yè)，目前公司土地儲備總面積為1170萬平方米，足夠未來5年開發(fā)。

　　國泰君安香港研究部21日就認為，招股書顯示，公司2006-2008年的稅后純利分別約為人民幣2.06億元、3.24億元、1.85億元，絕大部分盈利均來自物業(yè)開發(fā)，受中國宏觀經濟及地產周期波動影響較大。剔除投資物業(yè)重估收益因素，公司09年預測盈利為不低于人民幣5.97億元，我們的研究顯示公司此次IPO發(fā)行價格對應09年預測市盈率37.7-46.7倍，比目前香港上 市 中 資 地 產 龍 頭 中 國 海 外(00688)，華潤置地(01109)的平均估值水平高出約1倍。

　　國泰君安認為，由于2009年中國商品房銷售基數太高，2010年全國新房銷量將同比下降20%，為中資發(fā)展商2010-2011年的盈利帶來不確定性。以此次IPO發(fā)行價格測算，國泰君安認為卓越地產投資價值不大，建議不申購。

　　有市場人士認為，卓越擱置上市出乎市場意料，因在幾家地產公司中，卓越在各方面基礎條件上均較優(yōu)勝。然而，卓越的集資額較別的內房新股高，加上按明年盈利27億元計算，市盈率為9.3倍至11.6倍，相對其他內房新股要高。若公司接受降價，卓越仍有機會上市，但該公司堅持分毫不減，最終談不攏，成為今年首家招股期間擱置上市的公司。

　　也有市場人士表示，由于恒大地產吸收了市場大量資金，同期招股的多只內房股，認購情況都較為冷清。

　　“地王”估值模式還有吸引力嗎？

　　10月以來，在香港資本市場，恒大地產、卓越地產、福建明發(fā)、廈門禹洲、花樣年等中資地產商相繼啟動招股。據統(tǒng)計，加上已通過聆訊和蓄勢待發(fā)的企業(yè)，目前，排隊赴境外上市的內地房企超過30家，實際募集和計劃募集的資金合計逾500億港元。

　　不過，當數十個中國內地房地產企業(yè)瞄準香港股市，欲借上市一役實現飛躍時，卻發(fā)現，這條路確實不好走。卓越在不愿降價出售下，率先打退堂鼓，暫緩上市。禹洲亦只能以低位2.7元定價，明發(fā)集團國際配售僅僅足額。

　　早前發(fā)行的恒盛破發(fā)，剛剛上市的禹洲平淡，內地房地產企業(yè)在國際投資者的眼中，估值已經打折扣了嗎？

　　回頭看看2007年香港IPO募集129億港元的碧桂園，低價巨量儲地，早已是碧桂園為之自豪的開發(fā)模式中最主要的一個環(huán)節(jié)，被稱為全國“最大地主”，碧桂園創(chuàng)始人的女兒楊惠妍由此登上了《福布斯》內地首富榜。但如今看來，風光難再。但這意味著“圈地———融資”模式已經不被市場認可了嗎？

　　此前可能有這樣的聲音，但恒大這塊試金石再次讓我們對“地主”刮目相看。在投資者的眼里，最先關注的就是其披露的每平方米445元的平均土地成本。

　　恒大稱招股書顯示，“我們是中國眾多地產開發(fā)商中，擁有最大土地儲備的開發(fā)商，我們的土地品質高、成本低，總建筑面積約達5120萬平方米，平均土地成本為每平方米約人民幣445元”，“我們是中國所有地產開發(fā)商之中，覆蓋最多省會或直轄市的開發(fā)商。于2009年9月30日，我們共有54個房地產項目，其中超過83%位于直轄市和省會城市的城區(qū)”。

　　正是這個中國的新地王，讓投資者將錢投給了它。反觀上市擱淺的卓越，平淡無奇的禹洲，商業(yè)地產的時代或許還沒有來臨。