2009年樓市價格爆發(fā)式上漲的主因除寬松的金融政策外，就是去年年底的二手房營業(yè)稅減免政策了，這一政策可以說是去年出臺影響最大的樓市救市政策，執(zhí)行日期為2009年1月1日至12月31日。政策規(guī)定，營業(yè)稅征收范圍從證滿五年改至證滿兩年，征收的標(biāo)準(zhǔn)由評估價全額的5.5%改為按買賣差價征收5.5%。時至今日，營業(yè)稅優(yōu)惠到期僅剩兩個多月的時間，針對明年營業(yè)稅優(yōu)惠是否會續(xù)期暫無定論，專家對此也意見不一。目前，一些中介公司紛紛打起營業(yè)稅減免倒計時的牌子，而一些購房者和5年內(nèi)的房主也明顯忙活起來，趕著在優(yōu)惠窗口關(guān)閉前達(dá)成交易，樓市的“營業(yè)稅倒計時綜合征”漸漸顯露出來。

　　業(yè)主加緊掛牌，市場成交量上揚(yáng)

　　距離營業(yè)稅減免政策的期限越來越近，市場交易量的遞增也開始加速跑。繼9月份北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)出今年以來新高后，10月份小長假之后的成交量也持續(xù)高漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，10月中旬與9月同期相比，存量住宅成交量上漲了23.66%，二手房成交量量持續(xù)上漲，甚至今年首現(xiàn)交易量超過一手房，這與營業(yè)稅優(yōu)惠政策不能說沒有關(guān)系。

　　另一方面，房源掛牌量也有明顯增長。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場部統(tǒng)計，10月9—20日期間，該公司二手房掛牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年內(nèi)房產(chǎn)占到七成左右，即增加了10%左右。

　　北京美聯(lián)物業(yè)市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，大量5年內(nèi)營業(yè)稅優(yōu)惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售，在10月份該公司房源總量同比新增了15%以上。

　　成交均價下跌，議價空間再現(xiàn)

　　不過，與二手房成交量和掛牌量的增長背道而馳的，是實際成交均價的下跌。“從九十月份來看，成交均價都在下跌”，美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理白紀(jì)遠(yuǎn)表示，北京的二手房均價在今年上漲幅度接近40%，從7月開始達(dá)到12000元/平米以上，8月更是達(dá)到了12420元/平米的頂峰價格，而從9月開始價格就已經(jīng)明顯地出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，而10月上半月這一下降幅度更是驚人。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前均價已經(jīng)比9月上半月均價下跌了3.47%。

　　還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，前幾個月曾遠(yuǎn)離北京市場的議價現(xiàn)象現(xiàn)在也逐漸多起來了。營業(yè)稅優(yōu)惠僅有2個多月的實施日期，而一般二手房的銷售周期也需要1個月左右，目前已經(jīng)有越來越多的5年內(nèi)業(yè)主選擇將房源掛牌，看看市場承受能力。

　　不少業(yè)主向中介表示，如果有客戶有意向購買，價格可以商量，部分業(yè)主甚至表示可以優(yōu)惠5萬左右。而這種議價現(xiàn)象，從3月份至8月份在北京市場上是很少見的。

　　買賣雙方追趕營業(yè)稅優(yōu)惠末班車

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交量、掛牌量增長，而成交均價卻下跌，其背后的一個重要因素是營業(yè)稅優(yōu)惠即將到期對買賣雙方心態(tài)的影響。

　　為何營業(yè)稅政策對二手房市場的影響如此之大？白紀(jì)遠(yuǎn)分析認(rèn)為，首先是全額征收的絕對值高，按5.5%的標(biāo)準(zhǔn)來看，對于目前北京二手房市場，一套涉及營業(yè)稅的房源動輒將需要繳納5萬以上營業(yè)稅，而84號文的疊加效益又使?fàn)I業(yè)稅的威力進(jìn)一步放大，根據(jù)84號文，黑白合同的取消使得原來可以避稅的房源變成了全額繳納，5年內(nèi)房源再交易成本增加成交總價的3%以上。

　　白紀(jì)遠(yuǎn)進(jìn)一步分析說，北京市場上受營業(yè)稅政策影響的房源數(shù)量巨大。這主要包括兩部分，一是最近幾年內(nèi)建設(shè)的商品房再上市，主要是五年內(nèi)次新房，這已占到目前房源的60%左右，另外還有原來的公房等在近幾年已交易過的房源三次上市，這些房源在現(xiàn)在的政策下基本上沒有營業(yè)稅影響，而一旦恢復(fù)營業(yè)稅繳納政策，這些房源都將增加交易費(fèi)用。

　　中介利用優(yōu)惠倒計時作為賣點(diǎn)促銷

　　“現(xiàn)在對于房主和客戶，我們都會加緊營業(yè)稅優(yōu)惠將要到期的宣傳，主要是促使一些猶豫中的買賣雙方能下決心”，一家知名中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，一些同行已經(jīng)打出了“營業(yè)稅優(yōu)惠大限降至倒計時”的牌子。該負(fù)責(zé)人說，年底一般都是成交的淡季，趕上“營業(yè)稅優(yōu)惠末班車”也就成了一大賣點(diǎn)。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，中介公司的反應(yīng)遠(yuǎn)不如買方和賣方那么強(qiáng)烈，多數(shù)中介公司認(rèn)為，政策延期的可能性比較大。不過，不少中介公司也都采取了一定的措施，比如美聯(lián)物業(yè)目前已加強(qiáng)對5年內(nèi)的房主進(jìn)行回訪，促進(jìn)這部分房源盡快成交，同時，對于大量需要貸款的剛性需求，美聯(lián)物業(yè)也已開始促進(jìn)成交，因為這部分需求更容易受到稅費(fèi)等影響，一旦優(yōu)惠政策取消，更難置業(yè)。

　　營業(yè)稅政策影響或波及一手房

　　不少業(yè)內(nèi)人士還表示，營業(yè)稅優(yōu)惠到期若不再續(xù)期，其影響還可能波及一手房市場。鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，營業(yè)稅政策到期后，一部分二手房產(chǎn)的交易成本增加5.5%，但是相對于一手房普遍高出二手房15%左右的價格，以及一手房主流戶型偏大，總價偏高的特征，受營業(yè)稅政策波及群體依然很難因此轉(zhuǎn)移到一手房；但是二手房市場一旦形成比較嚴(yán)重的觀望情緒，有可能蔓延到一手房市場。