猜想三

　　穩 價量走勢平和

　　據世聯地產統計，上周(10月12日-18日)，深圳一手房市場比前周有大幅回升，共成交1873套，環比上升43.5%；同時，成交均價為20766元／平米，環比上升15.1%。從前八周的成交比較來看，深圳房地產市場一手房以及一、二手房總成交量都達到近期的高點。

　　可以看出，近期的樓市價量的波動曲線同時上行。但其中不乏國慶期間統計數據滯后而造成的成交量猛漲，剔去這方面因素，可以看出近期樓市價量走勢仍較緩和。

　　供求心態的不明朗可能導致成交價量暫時的波瀾不驚。目前，供求雙方都在觀望。開發商方面，存量壓力和資金壓力已經緩解，銀行信貸門檻雖然有所提高，其他融資渠道仍然暢通，此時降價動力不足。

　　顯然，“穩定”仍是目前宏觀政策在房地產市場唱的主基調。房地產市場“二套房貸”的嚴格執行多次被強調，市場有所回調，但價格未見下滑，利好利空的微妙對沖下維持著微妙的平衡。在深圳，經過了這兩年樓市的大起大落，公眾購房心理日趨理性，同時房產企業的經營策略也更加穩健，這將推動樓市在價量調整中逐漸趨穩。

　　跌 價量趨于均衡

　　市場需求的持續下滑，令不少業內人士質疑高房價的存在空間。目前，隨著房價的增長，除了市場上的投資客之外，目前深圳的自住需求已經很難跟上房價抬升的速度，當自住需求逐漸被擠出這個交易市場時，交易如果有所縮量，將使高房價無所支撐。

　　在2007年，深圳房價所達到的最高位17000元／平方米，此后便陷入一輪降價的周期。而在今年9月，全市房價達20940元／平方米。自今年2月以來，深圳房價已經連續7個月攀升，累計漲幅高達90%，接近于翻倍。盡管這與豪宅項目在成交中所占的高比例不無關系，但整個市場顯然已重新躍上2007年的高點。

　　置業國際深圳公司總經理何應文則指出，目前中國經濟仍處在保增長的關鍵階段。在這種情況下，樓市周期與經濟周期保持一致，相互推動共同繁榮是最佳的發展路徑。可是，目前房屋銷售不斷下降以及開發投資相對乏力等正在促使樓市與經濟在周期上背道而馳，房地產對經濟增長的推動作用無法得到充分的發揮。這種局面不符供求愿景，于樓市自身發展無益。因為，樓市長期膠著發展，不僅會影響當前的成交情況，還會影響未來的開發節奏。為了樓市的健康發展，市場應發揮自我調節機制，或從政策層面上進行調節，打破觀望堅冰，引導價量兩方趨向均衡。

   本報記者 韓文嘉