今年以來(lái)，深圳樓市需求的結(jié)構(gòu)在不斷變化。第一季度剛性需求為絕對(duì)性市場(chǎng)主力，而第二季度中，改善性需求在剛性需求的帶動(dòng)下漸漸被激發(fā)了出來(lái)。而進(jìn)入第三季度，高端物業(yè)、投資性住宅的熱銷(xiāo)與普通住宅的走勢(shì)低迷，昭示著投資需求的時(shí)代到來(lái)。變化無(wú)常的樓市供求結(jié)構(gòu)為第四季度的樓市走勢(shì)增加了更多變數(shù)。

　　面對(duì)趨于復(fù)雜的樓市走勢(shì)，目前地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的關(guān)系帶來(lái)各個(gè)集團(tuán)的利益博弈。當(dāng)前樓市正處于相對(duì)敏感的時(shí)期，市場(chǎng)博弈的各方都在冷靜的判斷與觀望中。在市場(chǎng)上，看漲、看跌、看穩(wěn)的觀點(diǎn)各有陣營(yíng)，而且從目前看來(lái)，還沒(méi)有一股力量讓人感受到它將會(huì)在未來(lái)毫無(wú)爭(zhēng)議地引導(dǎo)市場(chǎng)。在今年的最后一個(gè)季度，樓市將會(huì)有哪幾種可能演變的趨勢(shì)，不妨來(lái)傾聽(tīng)市場(chǎng)人士的幾種不同判斷。

　　猜想一

　　漲 價(jià)量繼續(xù)背離

　　鐘女士早在三個(gè)月前就看上關(guān)外一樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)她覺(jué)得戶型不錯(cuò)，但售樓小姐給出的估價(jià)有點(diǎn)偏高，她認(rèn)為目前樓市成交不旺，等到開(kāi)盤(pán)時(shí)可能會(huì)有降價(jià)或折扣，于是準(zhǔn)備等開(kāi)盤(pán)后再去看看。然而本月該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后鐘女士來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，卻被告知幾百套單位已在第一天售罄，價(jià)格還在她的預(yù)估之上。與鐘女士一樣，許多置業(yè)者以為已經(jīng)到達(dá)歷史高點(diǎn)的房?jī)r(jià)未來(lái)可能會(huì)往下行，但事實(shí)上，房?jī)r(jià)卻在置業(yè)者們的疑惑中越漲越高。據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)，9月份深圳房?jī)r(jià)已突破2萬(wàn)元／平方米大關(guān)，達(dá)20940元／平方米，再創(chuàng)歷史新高。10月至今，新房均價(jià)依然維持此水準(zhǔn)。

　　房?jī)r(jià)的持續(xù)上行，與供應(yīng)量密切相關(guān)。存量方面，據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，深圳今年以來(lái)，市場(chǎng)存量消化迅速，按動(dòng)態(tài)4周平均計(jì)算，最近幾周，隨著成交量的持續(xù)回升，深圳消化一手房所需時(shí)間是36.0周，存貨壓力基本恢復(fù)正常。而且，上半年深圳樓市出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，僅僅半年的成交規(guī)模便與去年全年的總量相當(dāng)。由于需求集中釋放，市場(chǎng)存量迅速消減，若要得到充分補(bǔ)給尚需一定時(shí)間。而供給方面，雖然開(kāi)發(fā)投資環(huán)比有所增長(zhǎng)，但是同比仍處下降狀態(tài)，供給預(yù)期明顯受此影響。

　　供應(yīng)量的減少，不但使房?jī)r(jià)居高不下，更直接導(dǎo)致成交量的低位滑行。自從今年6月份開(kāi)始，深圳新房成交連續(xù)4月出現(xiàn)下滑，成交套數(shù)環(huán)比上月下降幅度分別為17.7%、21.2%和25.2%、22%，累計(jì)降幅已經(jīng)超過(guò)一半。作為“金九銀十”的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，9月深圳成交面積33.4萬(wàn)平方米，成交套數(shù)3222套，環(huán)比都有兩位數(shù)下跌。

　　國(guó)慶后，雖然“金九銀十”市場(chǎng)反應(yīng)平淡，但“開(kāi)盤(pán)售罄”一類(lèi)的新聞仍然時(shí)有發(fā)生，不難發(fā)現(xiàn)，目前高端樓盤(pán)以及具有投資價(jià)值的城市中心小戶型仍然不乏買(mǎi)家。而由于這類(lèi)住宅產(chǎn)品數(shù)量有限，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就會(huì)顯得成交量往下，而成交價(jià)格往上。在年前，產(chǎn)品供應(yīng)格局不會(huì)起太大變化，價(jià)量背離的趨勢(shì)還可能持續(xù)進(jìn)行。