速度型房企想當“老大”

　　早在二季度，就不斷開始有人質疑萬科的“老大”地位。長期以來萬科一直是項目儲備最多的A股地產企業，但從今年半年報開始，這一地位已開始動搖。

　　關于萬科“踏空”的說法最先源于土地。若按一季度銷售速度，保利土地儲備可供開發銷售約33.67個季度，萬科則僅夠10.68個季度，相當于兩年半。這將極大地限制萬科的后續擴張能力。保利地產卻在土地儲備上更為強勢，截至2008年末該公司位于十大房地產公司土地儲備首位。

　　雖然恒大是目前嚷著要奪萬科“老大”地位呼聲最高的企業，但更多的業內人士認為這僅是其上市前的“表演秀”，對于萬科更具威脅性的還是保利和中海。

　　克而瑞(中國)前三季度銷售排行榜顯示，排在第一位的依舊是萬科，緊跟其后是保利、中海，而后是綠地、恒大。萬科依舊以多出110億元的優勢領先，但保利、中海、綠地三者之間的差距都在20億元以內。

　　業內人士認為，恒大不可能靠這樣一個統計意義上的“短線沖刺”超過萬科，要想成為老大僅靠一個巨額的土地儲備和市值是遠遠不夠的。歷史上的順馳也曾擁有巨額土地儲備，到最后，一個足夠大的經濟風浪就會讓那些“紙上富貴”迅速縮水，而巨大的土地儲備也大都是為他人做嫁衣。

　　“不是誰有多少地就能算老大，而是要看這個地在什么地方。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰認為，“萬科的全國布局已完成，而它所具備的整體市場環境以及開發形態、品牌效應都是其他房企所不能比的。”

　　薛迥文分析認為，恒大的品牌形象以及專業形象都比不上萬科。盡管現在號稱土地儲備第一，但它的土地儲備質量不是很好，所以才有了業內對其賤賣股份的質疑。

　　爭當“領頭羊”意義巨大

　　在薛迥文看來，恒大這種高調爭老大的做法其實意義不大。“房地產不同于其他行業，市場集中度很低，就算真能爭到老大，又能占到多少份額？大并不代表強。”

　　不過，這在鄒毅看來，事實遠遠沒有那么簡單。“在任何行業，大家都只是能記住老大，而很難記住老二。對于一個房企而言，品牌識別度非常關鍵。而房地產行業又沒有一個更權威的公眾標準，借助一些資訊機構發布數據能夠擴大影響力。在外界人看來，那些能爭第一的，必定會認為它的品牌影響力也不錯。”

　　“業內有一個公認的道理就是，同樣的產品，萬科的品牌溢價可以達到30%。在同一地區，萬科產品價格高出30%，卻依舊能保持與其他企業一樣的銷售速度。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰告訴記者。

　　某房企老總曾向記者明確表示：“品牌溢價很重要，我的產品可以以高出別人兩三千塊的均價出售，其實并不是我的產品真的就比別人好，更多的是購房者認可品牌。”

　　品牌溢價是開發商們大爭老大的一個目的，而另外一個目的就在資本市場的誘惑了。

　　薛迥文表示，在這個半金融的地產行業，資本運作很重要。“房地產都是兩條腿走路。一條是產業經營，一條是資本經營。而能夠讓房企迅速發展的就是資本經營這條腿。銷售額的提高有利于房企的融資，而融資又有利于其擴充土地儲備。”

　　靠火爆樓市積極往上沖

　　資金實力一直是左右房地產企業發展的主要因素。

　　克而瑞(中國)的監測數據顯示，2008年全年僅有20家左右房企銷售金額超過60億元。而在今年前三季度20強房企銷售排行榜中，入榜房企的最低銷售金額就已達到90億元。其中，萬科更是以超過460億元的銷售金額位居首位，有望繼2007年后再次突破500億元的年銷售額大關。樓市重新火爆讓房地產企業的口袋鼓起來。

　　而受益市場情況良好，不少大型房企頻頻獲得銀行大額授信。8月，萬科發布公告稱將獲得建行500億元授信額度，這也是今年房地產企業獲得授信額度的第一大單；9月，綠地與國家開發銀行達成協議，獲得300億元總體授信，至此，今年綠地已獲得銀行授信達474億元。綠地由此成為今年獲得授信額度第二大的房地產企業。

　　而在此前，金地獲300億元授信、凱德置地獲250億元、方興地產獲245億元、SOHO中國獲200億元、雅居樂獲200億元、世茂房地產獲150億元……不難發現，大型品牌地產公司獲得大額授信成為今年房地產市場的一大風景。

　　除銀行授信以外，各大房企在融資上的多樣化勢頭也表現良好。“今年第四季度很可能創歷年來內地房地產企業海外融資額的最高峰。”瑞士銀行投資銀行部亞洲區主席蔡洪平對媒體表示。他預計，四季度內地房地產企業在海外融資金額將達到80億至100億美元。

　　多個企業有奪冠潛力

　　“雖然萬科優勢依然在，但速度型房企能夠找一些不同標準的數據來證明自己是‘老大’，這證明萬科應該要有危機感了。”鄒毅告訴記者，現在行業對于衡量企業排行數據很混亂。但歸納起來還是有三方面標準，一是年營業額，二是年利潤額，三是土地儲備量。“如果這三方面都很強，這才證明它是老大。不過現在萬科已不能做到三方面都很強。”他認為，未來的形勢將會是第一梯隊相互領先。

　　有業內人士表示，萬科從去年開始采取保守策略，一方面是萬科對大勢的判斷出現了誤差，另一方面就是萬科進入了相對穩定的發展期，在去年多變的樓市及快速發展過程中，萬科越來越趨于保守性前行，這反而給其他大房企的快速前進創造了機會。尤其是在今年上半年早期的土地儲備、開工面積等方面萬科非常謹慎。萬科的謹慎使得其在今年這場較大的市場變化中沒有把握住機會，甚至明后年可能會導致優勢地位喪失。

　　“房地產行業長期保持一枝獨秀是不正常的。”楊少峰也認為，隨著進入房地產行業的門檻越來越低，未來幾年內房企之間的差距會越來越小，尤其是第一梯隊間的競爭也會越來越激烈。

　　據了解，雖然今年前三季度在銷售額中，萬科一直是遙遙領先，但緊隨其后的保利、中海發展勢頭更猛，綠地、恒大等的發展潛力也不可小覷。中海和保利都有國企背景，他們的發展優勢非常明顯。恒大上市后必將進行全國性的擴張。今后的3-5年中，中國大房企第一陣營將會掀起混戰，萬科、保利、中海、綠地和恒大都將有可能奪得老大的位置。甚至會出現一線陣營中多家房企共存的局面，并不像前幾年萬科一家寂寞獨行。