宏觀調控就是調控供求關系

　　記：梳理過去歷程，我們看到國內房價是從2004年開始大漲，“高房價”成為百姓心頭之痛，你曾有個比喻說房地產行業由“牛”的行業變成“過街老鼠”的行業，我們從體制上、市場上該進行哪些反思？

　　顧：1998年以后，國內房地產市場才算真正出現，那時房地產業呈現平穩的發展態勢，房價上漲的速度也不快，每年保持2%-4%的增幅，2004年以后，房價連續4年高速增長。對于這個變化，首先要明白到底什么因素影響房地產的起落變化？當然是供求關系。為什么2004年開始房地產漲得過快，因為供應緊張，使得供不應求了；為什么2008年房價下跌，因為需求大幅收縮，造成了供大于求。所以宏觀調控就是調控供求關系———供求總量關系、供求結構關系，而接下來仔細看需求是由什么決定的呢？又得回到政策層面因素。

　　記：兩者是相輔相成的關系。

　　顧：是的，而現在看影響房地產需求最關鍵的政策因素是金融貨幣政策。比如為什么今年以來房地產市場的需求那么旺？老百姓的購買能力沒怎么變化，但為什么那么多新增購買？主要是因為寬松的貨幣政策，放開了二套房貸款，誰買房銀行都支持。反過來現在二套房政策嚴格執行，首付款提高了，利率提高了，有些城市的成交量就在下降了，因為炒房成本就高了，這部分購買人群就沒了。

　　記：我看近兩年顯示調控作用的主要就是金融杠桿。

　　顧：注重金融杠桿之外還有另一個關鍵問題。什么決定供應？土地決定供應。例如為什么2003年時廣州房價還下降？因為廣州的土地供應量在2001年時太大了，花都、番禺等地區有幾千上萬畝的新增土地。又如為什么近期深圳房價還在漲那么快？因為深圳連續三年在關內沒怎么批售土地。

　　所以說，我們對高房價問題的反思，關鍵是要認真地把握好金融貨幣政策和土地供應狀況，以此正確影響房地產市場。我一直說，金融決定了市場的冷熱，土地是決定供應的關鍵。當然，一方面是正確制定政策，另一方面政策的執行也很重要，比如二套房貸政策沒變過，關鍵是之前過度放松了，現在要求嚴格執行，對市場的影響就立馬見效了；又如每年有新增土地供應的計劃，但存量土地的盤活又是個大問題，開發商捂地、捂盤等，直接影響了房子的供應量。所以，我們還要反思政策出臺后的執行效率。