農(nóng)村用地可建租賃房

　　《試行意見(jiàn)》規(guī)范了單位租賃房的建設(shè)與使用管理。“以前人才公寓項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建過(guò)程中按照住宅類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)審批，對(duì)容積率、朝向等要求都比較高，比如要符合‘每天日照1小時(shí)以上’，甚至還要配備車(chē)位。”不少人才公寓建設(shè)者抱怨道。“單位租賃房其實(shí)更接近宿舍，而不是住宅。”上海住房保障房屋管理局人士認(rèn)為，在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)當(dāng)遵循2006年2月施行的建設(shè)部《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，不同于商品住宅的建設(shè)。如閔行區(qū)的“藍(lán)領(lǐng)公寓”就主要為宿舍，輔以少量的成套公寓。房屋的建筑面積為40―50平方米，每間租住人數(shù)不超過(guò)8人。

　　另外，原先管理部門(mén)認(rèn)為人才公寓對(duì)外租賃，類(lèi)似于酒店或賓館的商業(yè)化服務(wù)，因此均按商用標(biāo)準(zhǔn)收取水電等費(fèi)用。入住者的生活成本成倍上升。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)政策，人才公寓的房租收入需繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅，企業(yè)根據(jù)盈利情況還要繳納企業(yè)所得稅，累計(jì)稅負(fù)較高，開(kāi)發(fā)公司的積極性受到一定影響。對(duì)此，新出臺(tái)的《試行意見(jiàn)》明確規(guī)定：經(jīng)市有關(guān)行政主管部門(mén)認(rèn)定的單位租賃房項(xiàng)目的水、電、煤等公用事業(yè)建設(shè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照居住類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對(duì)按照政府規(guī)定價(jià)格向規(guī)定對(duì)象出租單位租賃房所取得的租金收入，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行稅收優(yōu)惠。

　　為加大政策支持力度，充分挖掘土地資源潛力，《試行意見(jiàn)》還規(guī)定，在單位自用土地不足的情況下，區(qū)、縣政府可以統(tǒng)籌安排利用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整土地、農(nóng)村集體存量建設(shè)用地等其他兩類(lèi)土地用于建設(shè)單位租賃房。經(jīng)審核批準(zhǔn)用于建設(shè)租賃房的單位自用土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，其用地性質(zhì)、土地權(quán)屬保持不變。“這一規(guī)定算得上是在實(shí)踐基礎(chǔ)上的創(chuàng)新之舉。”有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)說(shuō)。

　　《試行意見(jiàn)》創(chuàng)造性地將農(nóng)村集體存量建設(shè)用地納入建設(shè)單位租賃房的范圍，既彌補(bǔ)了周邊工業(yè)園區(qū)的土地緊張的缺陷，又可以確保村民增收。同時(shí)，城市邊緣的農(nóng)村通常是外來(lái)人口集中聚集地，而單位租賃房的集中建設(shè)與管理，也有利于上海加強(qiáng)對(duì)外來(lái)人口的管理。

　　提高利用率實(shí)行退出制

　　為了防止出現(xiàn)變相違規(guī)建設(shè)福利房、解困房的情況，《試行意見(jiàn)》從制度設(shè)計(jì)源頭上著手，做了相應(yīng)的限制性規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)單位租賃房與市場(chǎng)化商品住房的有效隔離。除在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上與一般商品住宅有所不同外，在權(quán)屬登記上，規(guī)定該房屋登記為職工(集體)宿舍，不得分割辦理小產(chǎn)權(quán)證；且除隨同單位資產(chǎn)整體處置外，單位租賃房不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、單獨(dú)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。單位租賃房辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，也不得改變?cè)�租賃用途。在供應(yīng)對(duì)象上，限定提供給本單位或本園區(qū)企業(yè)內(nèi)簽訂勞動(dòng)合同的職工、引進(jìn)人才或來(lái)滬務(wù)工人員租住。在租賃期限上，規(guī)定一般不超過(guò)3年；其中，由來(lái)滬務(wù)工人員承租的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其勞動(dòng)合同中的用工期限約定租期。

　　單位租賃房主要用于解決本單位職工的過(guò)渡性居住問(wèn)題，從租金上來(lái)說(shuō)通常比市場(chǎng)價(jià)略低。如閔行“藍(lán)領(lǐng)公寓”月租金一般人均為200元至400元，張江人才公寓在500元到1500元之間，符合相關(guān)條件的入住者每月還可獲200元補(bǔ)貼。上海寶鋼自建的單身職工公寓在確定租金時(shí)，測(cè)算出不包含利潤(rùn)的宿舍租金盈虧平衡點(diǎn)為單人間每人每月880元，雙人間528元。

　　為提高有限房源的利用率，租賃房實(shí)行一定的退出機(jī)制。以張江為例，將租金補(bǔ)貼的時(shí)限確定在3年。寶鋼則采取逐年提高租金的方法，第一年按盈虧平衡租金的70%收取，第二年100%，第三年130%，以后每年在上一年收費(fèi)基礎(chǔ)上遞增30%，第四年收費(fèi)基本達(dá)到周邊市場(chǎng)化租賃房租金標(biāo)準(zhǔn)，越長(zhǎng)期居住，成本越高。“這就從機(jī)制上保證了單位租賃房只用于滿足職工過(guò)渡性居住需求。”

    記者 孫小靜