-動向四 開盤項目遭遇定價難

　　現象：近期的樓市出現了這樣一個現象，就是開發商普遍遭遇了定價難的問題。據協成地產的統計，9月份預計開盤的45個項目中，34個項目都無法確定具體的開盤項目價格，也就是超過70%的項目無法給出具體的定價。而10月份預計開盤的項目中，仍然有三成多的項目無法確定開盤價格，還有一些項目只給出了價格區間，具體定價也沒確定。隨著樓市銷量的下降以及宏觀政策的調整，開發商對于如何定價已經不像之前那樣隨意了，因為價格如果定得太高，影響以后的銷售，再打折，將會出現騎虎難下的局面。

　　據記者了解，不少項目雖然不能確定價格，但是對外宣稱了開盤時間，購房人可以去看房、排號，這就是前期的聚集人氣。如果到開盤那天排號的人很多，甚至比推出房子的套數都多，這時，開發商就可以把價格定得高一點，反正僧多粥少。不過，隨著房價的一再暴漲，這種方式已經不靈了。購房人對房子有一個大概的估價，如果估價太高，超過了自己的承受能力，就沒辦法購買，也就不去湊熱鬧排號了。畢竟，購房還得量力而行。

　　分析：亞豪機構總監郭毅認為，市場需求出現下滑，如果脫離了實際需求，貿然制定高價，很可能得不到購房者的認同，從而影響項目銷量。因此，近期開發商不僅要對比周邊在售項目價格，還要通過對客戶需求的調查，綜合來制定項目售價。

　　-動向五 部分二手房降價 八成房源可以議價

　　現象：3月以來北京的二手房市場進入快車道，成交量連續6個月突破2萬套。二手房房價更是如同坐上了電梯一路走高。8月二手房均價達12420元，比年初的8900元上漲幅度達39.6%。暴漲的樓市使北京二手房市場也恢復了2007年形成的一個不成文規定，業主把全部稅費都轉嫁給購房者，形成完全的賣方市場。

　　9月開始突然出現的新政：《京銀監通200984號文件的相關問題》文件，強調各銀行在進行存量房貸款審批時，必須以北京市存量房屋買賣合同作為審批的必要依據。這一政策打破了原來市場形成的平衡，絕大部分房源需要多納稅過萬。部分兩年內的房源甚至需要多繳5萬以上。這一政策實施對北京二手房業主的求高價行為有所抑制。

　　在中大恒基市場部9月的統計中： 300余家門店登記的新增房源有5000余套，這部分房源在登記時85%都選擇了價格可議，房價見風漲的趨勢在政策影響下明顯得到了抑制，一些房源即使價格上不變，也暫停了上漲，甚至賣方愿意承受部分稅費。特別是兩年內的有營業稅的房源，部分甚至選擇了降價。

　　分析：中大恒基市場部經理張大偉認為，目前北京二手房市場八成業主接受議價有三方面的原因。首先是政策影響，原來的房源成交稅費全部由買方承擔，而一般的納稅價格僅是成交價格的40%。這樣新政出臺將使所有需要貸款的房源需要多花數萬的稅費，特別是原來因為納稅價比較低的原因可以避免的差額營業稅，現在也因為成交價格高而出現了數萬的稅費。其次，價格影響,今年來積累漲幅已經近40%，買賣雙方都有畏高心理，看高后市的人越來越少。中大恒基市場在9月政策出臺后做的需求及房主抽樣調查中發現，認為價格已經基本到頂的人已經占65%，而這一比例在8月僅30%。希望在一個月內買房的人僅占需求中的30%，而這一比例在8月是60%。第三，房源供應出現結構性失衡：在8月到9月的樓市供應中，60-100平方米的房源成交周期明顯縮短，而這一面積的房源基本是兩居室。剛性需求在價格上漲過快的影響下出現價格恐慌，出現了一步到位的置業需求，而改善性需求主要問津的100-140平方米房源則需求有限，成交下降超過8%。目前市場上改善性需求已經基本處于觀望。60平方米以下及140平方米以上的投資性需求的購買欲望在9月也開始出現下滑。所以在9月下半月很可能出現成交量明顯下滑的趨勢。今年的市場拐點可能因為984號文件提前出現。

　　預測

　　春節前價格難有大幅調整

　　雖然交易量出現大幅下降，市場價格出現一定松動，但業內人士普遍認為短期內房價很難有大幅下調動力。

　　牟增彬認為，從目前的形勢看，北京的房價應該進入一個下行通道，因為市場承受度是有限的。雖然目前還有眾多說法認為房價沒理由下降，但牟增彬表示“房價漲跌是正常現象，尤其是經過去年大跌后，市場各方面都應該建立這種意識，房價不可能一直上漲。”但他也認為房價在短期內不會速降。

　　陳云峰預計目前的滯漲局面將持續半年左右。“政府不太會出臺過于明顯的政策，但是開發商應該會，開始采取打折促銷等措施”。降價促銷重現是開發商的無奈，不過總體上也是他們適應市場的表現。另外，他認為滯漲狀態是房地產市場發展的必然現象，不要把滯漲“拐點化”。對房產市場滯漲，也不要漠視，應該正視房產滯漲，實際上開發商、政府和消費者都應該理智地對待房產市場滯漲。

　　雖然收緊二套房貸、嚴謹黑白合同等措施對二手房市場影響很大，但中易安房地產擔保有限公司市場總監徐東華指出，新政對交易量的影響將會緩慢地釋放，這兩個月內存量房市場不會出現巨大的波動。因為“一方面當前的利率和稅費水平仍然相對優厚，另一方面，業主待價而沽、持房觀望的態度也在明顯減少。”

　　王智中告訴記者：“決定房價是否下降，關鍵在于開發商的資金情況，但現在開發商‘內有糧草，外有援兵’，很難主動降價。甚至從現在到元旦前，全國房價還會小幅上漲”。經過半年的市場大熱，開發商收回了大量銷售資金，同時在寬松的融資環境下，開發商資金很充裕，加上再融資能力很強，從主觀上降價意愿的確很小。據王智中掌握的信息顯示，2007年9月進入滯漲時，開發企業“資金池”水位高達5400億元，但經過一年的交易量下滑后，2008年9月，此“資金池”為-800多億元，樓市才出現價格大幅下降。目前全國房地產開發企業資金池內總計有1200億元資金，但現在國際國內宏觀經濟行情低于2007年的大牛市，同時開發企業有了第一次“金融危機經驗”，故可以斷定開發企業不可能攻守同盟，一定有企業率先“逃跑”。因此，他預計2010年2月春節前后，樓市將進入“價跌量跌”的行情。

　　本報記者 魯歡 趙麗萍 實習生 齊志峰