新動(dòng)向

　　-動(dòng)向一 民企排隊(duì)上市

　　現(xiàn)象：中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，目前至少有30家房企正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過1000億元。

　　7月29日，中國(guó)建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟今年房企首例IPO。

　　9月21日，恒盛地產(chǎn)已經(jīng)在港啟動(dòng)招股計(jì)劃，計(jì)劃發(fā)行22.5億股，其中18.75億股為新股，招股區(qū)間為4-5.3港元。籌集資金以招股價(jià)上限計(jì)算，約為119.25億港元。從規(guī)模上而言，是年內(nèi)登陸香港的內(nèi)地房企中最大的一家。如無意外，恒盛地產(chǎn)將于10月2日正式掛牌上市。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心披露的2009年擬上市房企不完全名單顯示，目前恒大地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、佳兆業(yè)、卓越集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、中駿置業(yè)等企業(yè)在排隊(duì)H股上市，綠地集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、中信地產(chǎn)等企業(yè)則打算在A股上市。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，受益于樓市和股市雙重回暖，開發(fā)商又開始重拾2007年圈地融資和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法。這一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產(chǎn)實(shí)體開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)至資本市場(chǎng)。

　　分析：中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為房企開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)表面上是爭(zhēng)奪銷售市場(chǎng)，實(shí)際上是在土地儲(chǔ)備上較勁，而土地儲(chǔ)備較勁背后是開發(fā)商融資能力的體現(xiàn)。除了上市，開發(fā)商幾乎沒有其它的融資渠道。為了生存，為了發(fā)展，房產(chǎn)企業(yè)必須融資，必須上市。

　　中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為上市對(duì)開發(fā)商是最佳融資選擇。因?yàn)樵谥袊?guó)當(dāng)前資本市場(chǎng)情況下，作為股權(quán)融資，要好過通常的銀行貸款、公司債等債權(quán)融資。內(nèi)地市場(chǎng)分紅機(jī)制不成熟，股權(quán)融資得來的資金是不需要還的，也不會(huì)提高公司財(cái)務(wù)報(bào)表上的負(fù)債率。而且房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，上市帶來的大量資金有利于開發(fā)上快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其是在土地市場(chǎng)，獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源越來越需要大量資金支持。“從已上市房企發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，上市后發(fā)展速度都得到加快，融資渠道也更加廣泛，因此上市對(duì)開發(fā)商確實(shí)是最佳融資選擇。”

　　-動(dòng)向二 拿地?zé)岫炔粶p

　　現(xiàn)象：隨著各地房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，以央企為首的各路開發(fā)商在全國(guó)爭(zhēng)相拿地。進(jìn)入9月，天氣轉(zhuǎn)涼，但土地市場(chǎng)愈加火熱，全國(guó)各地上演了多場(chǎng)激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，天價(jià)地塊相繼誕生，土地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高。近日來，北京氣溫逐漸轉(zhuǎn)涼，不過開發(fā)商拿地?zé)岫瓤磥聿⑽唇z毫削減。

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心今年成交統(tǒng)計(jì)，1月8日至9月16日共有173幅地塊達(dá)成交易，其中7月有24幅，8月有25幅，9月有12幅。而9月下半期交易地塊也將超過10幅，預(yù)計(jì)9月交易地塊數(shù)量會(huì)保持在24幅左右。

　　在9月土地達(dá)成交易中不乏萬科、綠城等房產(chǎn)巨頭身影，溢價(jià)率屢創(chuàng)新高。9月3日，經(jīng)過245輪競(jìng)價(jià)，SOHO中國(guó)以40億競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)望京B29項(xiàng)目用地，折合樓面地價(jià)1.02萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)164.3%；9月7日，經(jīng)過100多輪競(jìng)價(jià)，萬科與中糧地產(chǎn)的合資子公司以22億元競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，折合樓面地價(jià)達(dá)6470元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)263%；9月11日，北京綠城經(jīng)過179輪競(jìng)價(jià)，以12.42億元拿下通州區(qū)新華大街商業(yè)金融、辦公項(xiàng)目，樓面價(jià)達(dá)6961元／平方米，溢價(jià)率為292%。

　　其他各大城市土地市場(chǎng)資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)也異常激烈，9月以來，上海、南京、深圳、合肥先后創(chuàng)下今年以來的當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)地王。在二三線城市，各房產(chǎn)巨頭也紛紛加入土地市場(chǎng)的資源爭(zhēng)奪，大舉拿地。

　　分析：開發(fā)商狂熱拿地，地王頻出的原因在于，樓市回暖使開發(fā)商已經(jīng)回籠大量資金，市場(chǎng)也走出了去年下半年以來極端的供應(yīng)和觀望態(tài)勢(shì)，國(guó)家降低資本金比率的政策也發(fā)出支持房地產(chǎn)業(yè)加大投資力度的信號(hào)。

　　社會(huì)學(xué)博士、著名地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員王智中認(rèn)為，“金融環(huán)境寬松，相關(guān)政策支持，融資成本較低，加上通脹預(yù)期，是開發(fā)商拿地?zé)岫炔粶p的主要原因”。同時(shí)，他認(rèn)為部分拿地企業(yè)存在“賭一下”的心理，一種是賭房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)上升，另一種是賭從拿地到上市兩年的周期后，樓市行情還會(huì)繼續(xù)上升。“所以，在資金比較充裕的情況下，企業(yè)選擇為未來發(fā)展儲(chǔ)備糧草”。

　　-動(dòng)向三 新房?jī)?yōu)惠悄然加大

　　現(xiàn)象：9月份以來，新房市場(chǎng)的銷售量持續(xù)下降，上周京城樓市商品住宅成交數(shù)量更是全面下降。商品住宅銷售套數(shù)為3054套，環(huán)比下降6.05%，商品住宅銷售面積355428平方米，環(huán)比下降7.70%。期房商品住宅總銷售簽約套數(shù)為2442套，環(huán)比下降5.97%；總簽約面積為271560平方米，環(huán)比下降7.68%。現(xiàn)房商品房簽約套數(shù)為615套，環(huán)比前一周下降6.39%，簽約面積為83868平方米，環(huán)比下降7.79%。出現(xiàn)這樣全面的下降還比較少見。由于銷量的不斷下降，消失了幾個(gè)月的打折促銷等優(yōu)惠方式又重新出現(xiàn)在市場(chǎng)上，成為樓市近期的又一熱點(diǎn)。

　　記者了解到，位于三里屯的某項(xiàng)目機(jī)關(guān)一再說自己的項(xiàng)目很緊缺，但是如果全款支付房款，竟然可以有8.5折的優(yōu)惠。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京市場(chǎng)上有15個(gè)項(xiàng)目打折力度較大。而此前“領(lǐng)漲”房?jī)r(jià)的朝陽(yáng)區(qū)打折樓盤所占比例最大，達(dá)到6個(gè)，占總數(shù)的四成。

　　此前半年以來，由于銷量上漲，京城絕大多數(shù)在售樓盤都取消了折扣，在各大網(wǎng)站的首頁(yè)，樓盤打折信息也幾乎絕跡。而最近一周，記者發(fā)現(xiàn)各大網(wǎng)站首頁(yè)的樓盤打折信息又開始多了起來，不少樓盤悄然打到了9.3折、9.4折。

　　分析：協(xié)成機(jī)構(gòu)副總繆培丹表示，目前看來金九銀十的銷售季在成交上并沒有體現(xiàn)出來，除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)和面積全部出現(xiàn)走低，而總的期房因9月的經(jīng)適兩限房的放量才使得成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。這是因?yàn)?月前兩周推盤量大幅下降，且推盤的項(xiàng)目地理位置和價(jià)格與購(gòu)房者的心理價(jià)位有著較大的差距，觀望的購(gòu)房者也使開發(fā)商開始改變銷售方式，低折扣和特價(jià)等最常用的優(yōu)惠方式又開始顯現(xiàn)。