地王暗藏的風(fēng)險(xiǎn)

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰認(rèn)為，地王的出現(xiàn)是城市化進(jìn)程中的正常現(xiàn)象，而且能拿地王的企業(yè)都是有實(shí)力、有勇氣、有魄力的企業(yè)。但在陳云峰看來(lái)，地王頻出最大的受益者其實(shí)并不是拿地王的企業(yè)，而是地王周邊的企業(yè)。地王對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用，可以立竿見(jiàn)影地反映在現(xiàn)有項(xiàng)目身上，而地王本身要分享這一成果卻存在時(shí)間上的變數(shù)。2007年產(chǎn)生的系列地王遭遇就充分說(shuō)明了這一現(xiàn)象。因此，拿地王也是有風(fēng)險(xiǎn)的，開(kāi)發(fā)商也不能對(duì)地王過(guò)于樂(lè)觀。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭則提醒市場(chǎng)，如果地王進(jìn)一步瘋狂化，喜劇也有可能變悲劇，“2008年，絕大部分2007年搶當(dāng)?shù)赝醯钠髽I(yè)，都悔得腸子青。如果明年樓市再度回調(diào)，注定還會(huì)有企業(yè)為今年的妄舉而落寞。”

　　地王促周邊二手房?jī)r(jià)格猛漲

　　隨著二手房成交連續(xù)六個(gè)月到達(dá)高位，價(jià)格也開(kāi)始明顯上漲。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，自2009年6月份以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格上漲拐點(diǎn)顯現(xiàn)得較為明顯，平均成交價(jià)格以月均1.3%以上的漲幅保持高位向上趨勢(shì)；而這其中，“拍賣(mài)地王”地塊周邊區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅更成為領(lǐng)漲行列的“佼佼者”。

　　六里橋地塊：一周報(bào)價(jià)上漲4.8%

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，9月第一周六里橋區(qū)域二手房報(bào)價(jià)達(dá)到14100元/平方米，這相比一周前漲幅高達(dá)4.8%；而整體市場(chǎng)的報(bào)價(jià)由于之前連續(xù)幾個(gè)月的高位運(yùn)行，9月初則處于持穩(wěn)狀態(tài)。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)抡J(rèn)為，六里橋區(qū)域二手房報(bào)價(jià)的上漲，很大程度上與一周多以前六里橋新村地塊以15756元/平方米樓面地價(jià)成功拍出有關(guān)：六里橋區(qū)域二手房供需比已達(dá)到1：6.3左右，但是13200元/平方米的成交均價(jià)已刷新區(qū)域二手房成交價(jià)，因此價(jià)格處在區(qū)域供需失衡狀況下仍然處于拉鋸場(chǎng)面，但是區(qū)域新拍地塊樓面地價(jià)的相對(duì)高位，讓業(yè)主對(duì)后市二手房?jī)r(jià)的上漲注入了一針強(qiáng)心劑，因此迅速提高二手房報(bào)價(jià)，使區(qū)域掛牌價(jià)格漲幅短期內(nèi)處于全市的領(lǐng)漲水平。

　　黃村地塊：爆發(fā)后開(kāi)始高位持穩(wěn)

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，9月第一周大興黃村區(qū)域二手房成交價(jià)格達(dá)到8100元/平方米，這與8月同期相比基本持平，但相比7月同期則高出幾乎15%。張?jiān)抡J(rèn)為，大興黃村二手房?jī)r(jià)當(dāng)前已處于高位持穩(wěn)狀態(tài)，其價(jià)格三級(jí)跳主要在7月中下旬短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，這除了與價(jià)格市場(chǎng)大勢(shì)有關(guān)外，7月初大興新城北區(qū)地塊和大興黃村地塊兩大區(qū)域“地王”的成功出位也起了積極作用，讓其價(jià)格漲幅高出其他區(qū)域至少5%左右，可見(jiàn)地王對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)短期內(nèi)提升刺激之大。

　　廣渠門(mén)外10號(hào)地與廣渠路15號(hào)地：價(jià)漲量跌

　　因廣渠門(mén)外10號(hào)地與廣渠路15號(hào)地的輻射范圍一致性較高，據(jù)記者調(diào)查顯示，10號(hào)地拍出時(shí)，周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開(kāi)始虛漲，一定程度上透支了該區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲空間，故15號(hào)地出爐后并未像之前一樣給房主帶來(lái)升值效應(yīng)，反而造成了部分購(gòu)房者的觀望，同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲減緩了剛性需求者的購(gòu)房速度，加上總體購(gòu)房需求量并未大幅增加，致使10號(hào)地和15號(hào)地周邊成交量在近兩個(gè)月里出現(xiàn)了小幅下跌，分別環(huán)比下跌了5%和8%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣渠路周邊的蘋(píng)果社區(qū)8月份成交均價(jià)20000元/平方米，比6月份的17000元/平方米上漲了17.6%，但成交量同比下降了13%；后現(xiàn)代城成交均價(jià)18000元/平方米，比6月上漲了20%，但成交量同比下降了7%。

　　奧運(yùn)村鄉(xiāng)水源九廠地塊：價(jià)格上漲業(yè)主惜售

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德倚林佳園店肖經(jīng)理告訴記者，6月底奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的高價(jià)拍賣(mài)，促進(jìn)了業(yè)主和客戶(hù)對(duì)該區(qū)域房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期，加上該區(qū)域部分樓盤(pán)房源較為緊張，一些業(yè)主短短幾天就把房源報(bào)價(jià)提高了500-1500元/平方米，使得該區(qū)域6月整體成交價(jià)格環(huán)比漲6.8%，

　　奧運(yùn)村鄉(xiāng)(原洼里鄉(xiāng))水源九廠東墻外的樓盤(pán)澳林春天6月成交均價(jià)為17000元/平方米，截至8月底，漲幅達(dá)到8.8%，而成交量同比下降了9%。但據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京二手房成交量為23955套，7、8月份漲幅分別為10.1%、3.8%，該區(qū)域的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了北京市的平均漲幅。

　　肖經(jīng)理判斷，這種攀漲心理對(duì)于后市的影響還將繼續(xù)，但經(jīng)歷過(guò)一段時(shí)期后將有所回落。同時(shí)，肖經(jīng)理還指出，不少業(yè)主放盤(pán)只是為了測(cè)試房子現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，但在實(shí)際操作時(shí)，很多業(yè)主都會(huì)惜售。

　　九棵樹(shù)地塊：受地王影響較小

　　相對(duì)于其他地王輻射區(qū)域二手房均價(jià)漲幅，九棵樹(shù)輻射區(qū)二手房的地王效應(yīng)較弱，以藍(lán)調(diào)沙龍為例，6月份成交均價(jià)為9000元/平方米，7月份成交均價(jià)環(huán)比上漲6.7%，8月份與7月份相比漲幅較微。對(duì)比北京市二手房成交均價(jià)的漲幅，該地區(qū)尚未存在不理性?xún)r(jià)格暴漲的情況。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安心瑞德翠屏北里店王經(jīng)理告訴記者，該地區(qū)沒(méi)有出現(xiàn)明顯漲幅的原因是由于九棵樹(shù)地塊二手房?jī)r(jià)格在該區(qū)域已算高端，購(gòu)房者的心理接受價(jià)格目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)上漲的趨勢(shì)，但是隨著CBD的東擴(kuò)，同時(shí)九棵樹(shù)區(qū)域儲(chǔ)備地塊較少，該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲似乎是在情理之中了。

　　-專(zhuān)家分析

　　價(jià)格長(zhǎng)期將回復(fù)理性

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，地王初現(xiàn)的階段，周邊業(yè)主正處于亢奮期，紛紛以地王作為市場(chǎng)標(biāo)桿，房屋上漲價(jià)格難免盲目，高價(jià)頻頻嚇退部分剛性購(gòu)房者，導(dǎo)致周邊二手房成交量出現(xiàn)下跌。地王出現(xiàn)后的兩三個(gè)月正是地王拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲作用最明顯的時(shí)期，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的緩沖，房?jī)r(jià)仍將回落到正常增幅范圍之內(nèi)。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)聻椋�地王�?duì)區(qū)域房?jī)r(jià)提升固然是一個(gè)強(qiáng)有力的刺激，與此同時(shí)，這種推動(dòng)作用也只是在短期內(nèi)顯現(xiàn)得比較明顯，中長(zhǎng)期發(fā)展將逐漸回歸平穩(wěn)勢(shì)態(tài)。

　　本報(bào)記者 魯歡 趙麗萍 張蓓