房地產業

　　面臨三大挑戰

　　賈生華 浙江大學房地產研究中心主任

　　在經歷了金融海嘯的洗禮后，2009年中國房地產業正在進入新的成長周期。然而，這個新起點面臨著“后金融危機”、“后救市政策”的新問題和新挑戰。

　　首先，從2008年到2009年上半年，房地產業的劇烈波動更深層次緣于供求關系的屬性和不平衡特征。土地和商品房的“供不應求”，導致地價和房價上漲的預期不斷強化，房地產市場的投資屬性增強。在一個典型的投資市場上，市場預期是關鍵因素。如何針對投資市場的供求關系特點，完善供求平衡機制，防止市場過度波動，是我們必須應對的一個挑戰。

　　客觀上，房地產市場具有投資和消費的雙重屬性，但現實中房地產的投資屬性和消費屬性并不容易協調。特別是在中國現階段，富裕家庭的投資性購房需求十分旺盛，房地產市場整體供不應求，價格上漲，導致大中城市房價明顯偏高，中等以下收入家庭住房消費能力不足。在完善住房保障政策的同時，如何對房地產投資需求進行調控和管理，是今后房地產政策優化的重點和難點。

　　在過去10年的房地產繁榮周期中，在“面粉比面包貴”的格局中，房地產企業的經營風險也暴露無遺。如果房價下跌，甚至只要房價不漲，許多開發商就面臨資金鏈斷裂和破產的境地。因此，政府要對高地價采取克制態度，開發商不能對高房價歡欣鼓舞。這個產業已經十分脆弱。要在這樣嚴峻的市場和行業持續發展，房地產企業必須反思企業的商業模式，逐步形成自己的核心競爭力。如何在房價不漲的情況下也能夠賺錢，這是想要長期生存和發展的房地產企業必須解決的問題。

　　鼓勵老百姓

　　投資實體經濟

　　夏斌 國務院發展研究中心金融所所長

　　房價為何漲這么快，波動那么大？原因之一是資金問題，投資渠道少。第二是政策制度問題。我認為當前調控房地產首先應該對民生與市場問題要有清晰的區別政策。在廉租房建設上，政府應從土地供應、資金供應、城市交通規劃、租金補貼等各方面予以充分的政策優惠。只有確保基本的民生和社會穩定之后，才能給房地產市場以充分的、更大的市場調控空間，才能在市場調控中減少各種顧慮。

　　第二，進一步運用稅收等手段，減少房地產市場中的虛擬資產市場因素。中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓：凡是將房地產市場作為消費市場的，一國的經濟周期波動就比較小。所以我認為，我國應盡快開放各項實體經濟領域的私人投資政策，鼓勵老百姓獲得更多的實體經濟投資上的財產收入，而不是鼓勵老百姓獲得更多的虛擬資產市場上不穩定的財產收入。

　　第三，對居民改善性住房和第二套住房，要堅持嚴格的首付按揭制度，對房地產開發企業同樣要嚴格堅持一定比例的自有資本金制度。認為金融政策是決定當前房地產冷熱的輿論引導是不正確的，危險的。必須把房地產市場調控政策之一的金融政策，置于經濟增長與物價、經濟增長與信用供給、國際收支平衡的最基本的考量中。