國土部：每年供應的土地開發(fā)商都建不完

　　針對近期部分開發(fā)商“保18億畝紅線導致建設用地供應量不足”、“地荒引發(fā)房價飛漲”的言論，國土資源部總規(guī)劃師胡存智回應：我國城鄉(xiāng)發(fā)展建設用地預留數量是足夠的，對開發(fā)商閑置及低效利用土地，國土部將進一步予以規(guī)范。國土資源部有關負責人說，最近有的房地產開發(fā)企業(yè)大量儲備土地成為媒體關注熱點。如果房地產開發(fā)企業(yè)“囤積”土地不及時開發(fā)，會進一步加劇房地產市場土地供求緊張程度。人為哄抬地價，不利于市場健康發(fā)展。為防范房地產開發(fā)企業(yè)“囤積”土地，縮短土地開發(fā)周期，促進供應土地及時開發(fā)，盡快形成商品住宅供應。

　　國土資源部明確表示，在確保拉動內需項目和民生項目用地的情況下，下半年要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地。今年以來，由于拉內需保增長的需求加上土地審批程序的簡化，各地用地量持續(xù)增加。國土資源部耕地保護司司長、中國土地學會副理事長兼秘書長朱留華說：“差不多(同比)增長20%左右，是在控制的范圍之內。”

　　據記者了解，國土部防開發(fā)商“圈地”在去年就明確指定了一系列具體措施：一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產權和經濟關系的前提下，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。大宗地出讓不利于市場競爭，不利于市場調控，要控制單宗土地供應規(guī)模，以增加土地供應宗數，吸引更多中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。三是規(guī)定每宗土地開發(fā)建設時間。每宗地開發(fā)建設時間原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時形成住房有效供應。第四是加大閑置土地處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并責令有關企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)，堅決無償收回。

　　就囤地和房價問題，中國房地產研究會副會長顧云昌近期表示，如果土地供應量加大后依然供不應求，說明供應不足。他認為，前幾年房價增長過快，是因為宏觀經濟政策各方面不支持供應量。現在的情況是在放松銀根的同時，在保護18億畝耕地的前提下也要放松地根，因為越少才會越囤積。

　　不過，放松地根的說法似乎難以獲得土地管理部門的認可。在今年兩會期間，國土部部長徐紹史曾強調，在保增長和保耕地紅線兩大背景下，銀根可以松但地根不能松。

　　胡存智表示，目前及未來我國土地利用總體規(guī)劃已保證了城鄉(xiāng)發(fā)展基本條件。據國土部規(guī)劃，到2020年，城鄉(xiāng)建設用地按人均127平方米安排，這一數字發(fā)達國家是82平方米左右，發(fā)展中國家是87平方米左右，因此不存在“保耕地致建設用地供應量不足”。此外，來自國土部的統(tǒng)計顯示房地產用地供應依然“充足”，今年上半年房地產開發(fā)用地供應31198.01公頃(約合3.12億平方米)，占當期土地供應總量的32.7%。

　　胡存智表示，3.12億平方米的房地產供地面積都是指成交面積，并未涵蓋政府已經有供地計劃但實際未成交的土地。目前并不存在土地供應不足的問題，國土部門每年供應的土地開發(fā)商都建不完。

　　專家：地方政府為開發(fā)商囤地提供溫床

　　長期以來，房地產開發(fā)商擁有土地的數量以及獲取土地的價格，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購房者對此更是一頭霧水。雖然建設部對“地荒論”作出過駁斥，但記者發(fā)現，在不少地區(qū)，土地價格、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對稱，已成為推動住房價格飆升的重要因素。

　　“歷史的供應過剩和當前的供應不足，加劇土地供應的‘時空’矛盾，此即囤地之禍。”經濟學者易憲容表示，政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴格控制新增供地規(guī)模，而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多。于是，大量批而未動的土地，通過所謂項目公司股權轉讓的形式，在三級市場上高價轉手也就不足為怪了。

　　易憲容認為，就土地供應而言，假設政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了，可是，這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，只拿出其中的3000萬平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。由此可見，如果一味強調供地，而忽視了供地后的嚴格監(jiān)管，增加土地供應的實際效果將大打折扣。當務之急是在增加土地供應的同時，加強土地出讓后的開發(fā)利用監(jiān)管，實時公開開發(fā)商土地開發(fā)利用進度，保護購房者的知情權和監(jiān)督權。同時，要問責縱容開發(fā)商囤地的地方政府，讓房地產開發(fā)中的腐敗現象無處藏身。

　　“首先是消化掉那閑置的57%的地塊，加大監(jiān)控懲治手段使這些土地從‘待開發(fā)’和‘規(guī)劃在建’的‘未知將來時態(tài)’轉化為‘現在進行時態(tài)’。”復旦大學教授尹伯成認為，在此問題上，出售土地的政府權力在后續(xù)管理上不能缺位，如通過促進規(guī)劃實施加大對開發(fā)商的督促處理力度；如對開發(fā)商建立誠信檔案，一旦查明開發(fā)商囤地，將在土地市場上對其設立限制門檻等。對于開發(fā)商而言，則要言而有信，兌現市場承諾，擔當起和“地王”相稱的責任來，哪怕地價成本過高。其次是合理規(guī)劃土地資源，對于掛牌出售的土地不能一賣了之，對開發(fā)商購地、開放、開盤、售房進行全過程的風險監(jiān)控，有必要實行土地閑置風險金繳納制度，讓開發(fā)商無限承擔土地閑置的市場成本，防止風險轉嫁給政府和買房者。此外，大眾輿論也不要炒作“地王”，避免造成市場誤導。對于實在消化不了的閑置地塊，由國家回籠統(tǒng)一調配。但是對于違約的一方，開發(fā)商的市場準入資格也要限制甚至取消。

　　“一些地方政府將土地作為城市經營的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了溫床。”尹伯成表示，開發(fā)商手中究竟有多少閑置土地，對于這個影響住房消費心理的重要問題，普通百姓是沒有知情渠道的。囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源待機獲取高額利潤的重要方式，本該受到政府有關部門的嚴格監(jiān)管。但是，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風潮，顯示出有關方面對此缺乏有效的制約手段。

　　“如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題。”尹伯成教授認為，房價上漲，地價難辭其咎。調控房價，務須調控地價。調控地價，就必須保障土地的有效供應，而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實際效用，就得執(zhí)行嚴格的“土地閑置”回收政策。

　　尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來源；另一方面，必須嚴格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時，地方政府部門還要嚴格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地無利可圖，市場的有效供應才可能保證。從遠期來看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產領域的利益驅動。(記者洛濤)