中原地產(chǎn)：囤地運(yùn)動(dòng)愈演愈烈

　　中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告稱，知名開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)。

　　報(bào)告稱上述數(shù)據(jù)是由萬(wàn)科、保利、金地等40家知名開(kāi)發(fā)商6年多來(lái)在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開(kāi)發(fā)情況統(tǒng)計(jì)而來(lái)，統(tǒng)計(jì)地塊共計(jì)270幅。中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，大量已出讓的土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。

　　中原的報(bào)告顯示，2007年上述開(kāi)發(fā)商在12個(gè)城市公開(kāi)市場(chǎng)獲取的土地?cái)?shù)量最多，達(dá)到122幅，占樣本總數(shù)的45%。按照土地開(kāi)發(fā)周期兩年時(shí)間計(jì)算，2009年應(yīng)該是2007年土地全面形成供應(yīng)入市的時(shí)間。但從樣本數(shù)據(jù)看，截至2009年上半年，仍有20%的土地閑置。此外，開(kāi)發(fā)商在上述城市的在售項(xiàng)目中，2007年拿地的項(xiàng)目地價(jià)比重最高，平均值達(dá)到38%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均地價(jià)比重25%。2007年土地成本偏高導(dǎo)致當(dāng)年眾多“地王”缺乏入市動(dòng)力，當(dāng)年的樣本中有18幅“地王”，其中4幅已退地，7幅目前仍處于閑置狀態(tài)，7幅已轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)，但樓板價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比接近90%，其中兩幅“地王”的樓板價(jià)甚至超過(guò)了周邊樓盤(pán)價(jià)格。

　　中原的報(bào)告還顯示，今年年初，各地土地出讓還以底價(jià)成交為主，但進(jìn)入二季度后，一些重點(diǎn)城市土地交易趨于活躍，地價(jià)快速攀升甚至出現(xiàn)“地王”。今年上半年，上述重點(diǎn)城市熱門(mén)地塊的樓板價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比平均超過(guò)70%。

　　開(kāi)發(fā)商：“囤地”是必須的

　　近日，國(guó)土資源部網(wǎng)站刊發(fā)了一篇題為《單增供地難穩(wěn)房?jī)r(jià)》的文章。此文將高房?jī)r(jià)矛頭指向開(kāi)發(fā)商囤地，引來(lái)熱議無(wú)數(shù)。

　　這篇文章稱，假設(shè)政府平均每年無(wú)條件地向全國(guó)開(kāi)發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來(lái)土地供應(yīng)量大大增加了，可是這些土地到了開(kāi)發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬(wàn)平方米，只拿出其中的3000萬(wàn)平方米慢慢規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。

　　“國(guó)土部這篇文章從表面上看邏輯是對(duì)的，但從背后的原因來(lái)看，如果明天地價(jià)是下跌的，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)囤地，其實(shí)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期就是明年后年土地供應(yīng)不足。”潘石屹稱。

　　潘石屹認(rèn)為，如果國(guó)土部能夠把原來(lái)定的條條框框的東西打破，能夠按照中國(guó)城市化進(jìn)程的需要供應(yīng)土地，這才是讓中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)上漲20%，甚至30%的真正原因。

　　任志強(qiáng)則表示如果國(guó)土部加大土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)去囤地。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積16309萬(wàn)平方米，同比下降25.8%。開(kāi)發(fā)商購(gòu)進(jìn)土地面積的減少，開(kāi)始令市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂兩三年后房源供應(yīng)是否充足。

　　“房地產(chǎn)是要囤地的，手里有糧心中才不慌。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在近期對(duì)2009下半年樓市新格局進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)公開(kāi)表示，現(xiàn)在商品房的供應(yīng)指標(biāo)越來(lái)越少，今年也同樣，國(guó)土資源部說(shuō)的81個(gè)城市增加這么多供應(yīng)量，80%是經(jīng)濟(jì)適用房，20%是商品房。如果擔(dān)心下一頓沒(méi)有了，房地產(chǎn)是要囤地的。土地市場(chǎng)日漸火熱，但華遠(yuǎn)卻表現(xiàn)得異常保守，更沒(méi)有在一線城市的土地拍賣(mài)會(huì)上露過(guò)臉，今年以來(lái)尚無(wú)新增土地，截至今年4月，華遠(yuǎn)的土地儲(chǔ)備僅為236萬(wàn)平方米。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)此前曾公開(kāi)表示，華遠(yuǎn)還不太屬于有擴(kuò)張能力的企業(yè)，因?yàn)橛泻芏嗳谫Y問(wèn)題還沒(méi)有解決，“與其他開(kāi)發(fā)商不同的是，華遠(yuǎn)前幾年已經(jīng)持續(xù)拿了一些土地，并且公司只在風(fēng)險(xiǎn)可控的價(jià)格范圍內(nèi)拿地，不拿天價(jià)地塊，華遠(yuǎn)絕不去做超過(guò)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力的事”。

　　事實(shí)上，之前一直深耕京城的任志強(qiáng)已經(jīng)有四年時(shí)間沒(méi)有在北京收獲過(guò)土地了，任志強(qiáng)在近期舉辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“北京的土地拍賣(mài)也漲價(jià)，最好的地都賣(mài)得很高，按現(xiàn)在的情況我自認(rèn)我沒(méi)能力，舉不了那么高的價(jià)，也不主張拍那么高價(jià)。”

　　對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)，任志強(qiáng)認(rèn)為如果土地供應(yīng)量不增加，地王頻頻誕生的情況還會(huì)繼續(xù)存在。“大家都說(shuō)出現(xiàn)了很多天價(jià)地，成為很可怕的情況。但是土地整個(gè)供應(yīng)量并沒(méi)有上升，同比下降25.8%，我們并沒(méi)有看到政府加大土地供應(yīng)量，下半年如果不能增加土地供給，將出現(xiàn)更嚴(yán)重的問(wèn)題。”任志強(qiáng)如是稱。