“假貸”

　　炒房客可大幅節(jié)約成本

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，興業(yè)銀行推出了一款名為“隨薪供”的房貸產(chǎn)品，客戶可申請在最長3年的限期內(nèi)只需按期償還貸款利息，約定期滿后再按期償還貸款本金和利息。中信銀行推出的“輕松還款”計劃，原理與興業(yè)的“隨薪供”類似。有些炒房客利用這類產(chǎn)品的特性，短期內(nèi)買進(jìn)再拋出，由此節(jié)省了大量投資成本。銀行業(yè)內(nèi)人士將他們的這種做法稱為“假貸”。

　　“在興業(yè)辦房貸，前三年可以每月只還利息。”興業(yè)銀行支行的客戶經(jīng)理李先生介紹該行的“隨薪供”房貸產(chǎn)品，客戶可申請在最長3年的限期內(nèi)只需按期償還貸款利息，約定期滿后再按期償還貸款本金和利息。

　　“照房價現(xiàn)在的漲勢，可以在3年到期前就拋房兌現(xiàn)盈利了。”另一位炒房投資客陳先生認(rèn)為，這樣還貸成本可以大幅減少超過40%。按興業(yè)銀行提供的計算結(jié)果，對于一筆金額100萬元和期限30年的按揭貸款，貸款年利率為4.158%，“隨薪供”在前3年的還貸成本只有124740元，而普通的等額本金還款法達(dá)到218676.24元，相當(dāng)于可以少還9萬多元。

　　“正常的房貸月供應(yīng)該包括本金和利息兩部分，哪有只還利息的？”一家國有控股銀行上海分行的高級經(jīng)理吳先生質(zhì)疑，這種房貸產(chǎn)品因此被部分業(yè)內(nèi)人士冠以“假貸”之名。記者注意到，興業(yè)銀行在宣傳中明確表示，“隨薪供”對申請對象包括已在其他銀行辦理個人按揭貸款的客戶，也可通過轉(zhuǎn)按揭到興業(yè)辦理“隨薪供”。

　　“炒房最怕月供的資金周轉(zhuǎn)不過來，不過用假貸就基本不用擔(dān)心了。”投資客陳先生幾乎跑遍滬上各家銀行，搜集了十幾種五花八門房貸產(chǎn)品的資料，以便根據(jù)不同的炒房需求設(shè)計出相應(yīng)的房貸資金“綜合解決方案”。已經(jīng)有兩套房貸在手的陳先生近期準(zhǔn)備利用“隨薪供”，適時下單古北的一套超過260萬的二手房，這樣扣除租金收入后的實際月供并不高，因此可以避免普通還貸方式帶來的資金壓力。

　　按照興業(yè)銀行的說法，“隨薪供”可減輕階段性還款壓力，緩解資金緊張局面。這恰是備受炒房的投資客青睞的主要原因。

　　另據(jù)記者了解，中信銀行在6月也針對存量貸款客戶推出的“輕松還款”計劃，原理與興業(yè)的“隨薪供”類似。凡是在中信銀行貸款超過一年，目前尚有余額、按月還款的住房貸款客戶，且最近一年內(nèi)發(fā)生30天以上的逾期次數(shù)不超過一次，貸款當(dāng)前不處于逾期狀態(tài)，均可以在一定期限內(nèi)暫停歸還本金，每月只需支付利息。在這期間客戶的原始貸款期限并不發(fā)生改變，“輕松還款”的期限至少6個月，一般為12個月，最長可到24個月。

　　“存抵貸”

　　高端炒房客可獲零利率

　　一家上市銀行的私人銀行高級經(jīng)理劉先生介紹，其實要實現(xiàn)房貸“零利率”并不復(fù)雜，只要借用存抵貸的形式就可以了。所謂存抵貸，是指資金作為活期存款放在還款賬戶中，利用存款利息來抵扣還貸利息。目前工商銀行、建設(shè)銀行以及光大銀行都推出了類似產(chǎn)品，但多數(shù)要求普通客戶的存款余額超過一定額度。記者了解發(fā)現(xiàn)，有資格享受房貸“零利率”的均為擁有數(shù)千萬凈資產(chǎn)的高端客戶。

　　零首付尚一波未平，零利率又暗流橫生。在銀監(jiān)會多次發(fā)文表示要嚴(yán)查零首付現(xiàn)象的同時，更瘋狂的零利率房貸產(chǎn)品在銀行的精心包裝下，借道“存抵貸”的形式粉墨登場。而有資格享受房貸“零利率”的無一不是起碼數(shù)千萬凈資產(chǎn)的私人銀行高端客戶。

　　“3月下旬買的一套靠近黃河路的房子，總價400萬出頭，現(xiàn)在已經(jīng)漲了不少，而且一分錢利息也沒付。”私營企業(yè)主秦先生向記者透露，正是私人銀行“幫忙”完成了零利率的操作。

　　“零利率的確是有的，只是很少，一般客戶根本拿不到。”一家上市銀行的私人銀行高級經(jīng)理劉先生介紹，其實要實現(xiàn)房貸“零利率”并不復(fù)雜，只要借用存抵貸的形式就可以了。所謂存抵貸是指資金作為活期存款放在還款賬戶中，利用存款利息來抵扣還貸利息。目前工商銀行、建設(shè)銀行以及光大銀行都推出了類似產(chǎn)品，但多數(shù)要求普通客戶的存款余額超過一定額度。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，存抵貸大約按照每存136.5萬存款抵扣100萬貸款來計算。“零利率”借用存抵貸名義主要是為了應(yīng)對監(jiān)管，另外會通過其他途徑曲線向客戶提供一筆無息融資充作“存款”，額度要參考客戶對銀行的“貢獻(xiàn)度”，并且需經(jīng)行領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。不過，出于資金成本考慮，銀行通常將房貸“零利率”限定在兩年左右的短期限內(nèi)，最長不超過三年，但這對于以炒房為目的的客戶來說通常已經(jīng)足夠用了。

　　“不過零利率不是白給的，也有附加條件。”秦先生表示，名義上他是一家股份制商業(yè)銀行的私人銀行客戶，但其實是和底下的一家支行有“老關(guān)系”。他能拿到零利率主要是因為平時這家支行在“調(diào)頭寸”上經(jīng)常找他們這樣的大戶幫忙。

　　“現(xiàn)在房貸越來越生猛，連零首付和零利率都有了，”在業(yè)內(nèi)人士劉先生看來，銀行房貸已陷入最后饕餮，“起先是中小銀行在年初對二套房貸全面放開七折利率，于是搶客戶的轉(zhuǎn)按揭競爭就沒消停過，長貸短供、假貸還有存抵貸等各種灰色房貸一下子都冒出來了。各家為了搶房貸生意可以說在產(chǎn)品上是無所不用至極，這么說一點都不夸張。”

　　-記者觀察

　　高房價背后的“隱形推手”

　　“興師問罪”高房價，首當(dāng)其沖房產(chǎn)商。國土部近日公布的620個不同類型房地產(chǎn)項目調(diào)查顯示，地價占房價平均比例為23.2%，最低為5.3%，最高為58.6%。大多數(shù)項目地價占房價比例在15%-30%之間，比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。此結(jié)果一出，房產(chǎn)商立刻遭到眾多為買房所困者的新一輪口誅筆伐。

　　多位銀行業(yè)內(nèi)人士向記者坦承，銀行受利益驅(qū)動，和房產(chǎn)開發(fā)商一樣傾向于單邊推高房價。舉個簡單的例子，房價平均水平翻番后，銀行的房貸利息收入自然也會隨之翻番。而且在房價翻番后，能一次性付款買房的人更少，銀行的房貸業(yè)務(wù)因此有了實現(xiàn)大幅增長的市場基礎(chǔ)。國內(nèi)銀行仍以利差為主要收入，因此在幾乎穩(wěn)賺不賠的房貸業(yè)務(wù)上頻頻推出“長貸短供”、“假貸”甚至“零利率”等各種灰色產(chǎn)品，上演了房貸的饕餮盛宴。

　　市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)該由供需雙方?jīng)Q定，但目前的房價現(xiàn)狀卻體現(xiàn)出標(biāo)準(zhǔn)的“現(xiàn)金為王”特征。在高懸的房價下，普通買房人因為囊中羞澀而不得已向銀行求貸，并且因此處于被動接受的弱勢地位；而房產(chǎn)商因為得到銀行慷慨的資金支持，而可以一路通過捂盤等各種手段推高房價。在高房價的背后，銀行成為了眾多目光忽視的“隱形推手”，畢竟在房產(chǎn)暴利的利益鏈條上并非只有開發(fā)商一環(huán)。

　　銀行自恃“現(xiàn)金為王”，但現(xiàn)金并非銀行的。在銀行房貸上演最后饕餮的背后，實質(zhì)是銀行從房價高漲的暴利中分得一杯羹。 （記者 徐可奇）