宏觀調控要求防止漲價蔓延；業內稱上漲動力消弭，8月開盤將增加

　　剛剛過去的7月，“捂盤惜售”、“約談”成為樓市熱詞。

　　地王頻出，房價快速上漲，囤地囤房，投機進場……7月樓市一系列變化，引起決策層警惕。

　　7月，國務院兩次調研房地產市場，雖未出臺明確的文件，但傳達的信號顯示：樓市泡沫已現，下一步須維穩。

　　之后，北京、上海、廣州等地嚴查“囤地囤房”，各地銀監局相繼宣布收緊二套房貸，發改委釋放資產價格已達高位信號，宏觀調控政策開始微妙的轉向。

　　相較于2007年及之前的宏觀調控，業內預計，今年下半年的政策不再大規模動用信貸杠桿，而是將增加土地和住宅供應，包括督促開發商開工、開售。房價上漲動力消弭，高位特征漸顯。

　　進入8月，京城此前涉嫌捂盤的多個項目紛紛表示，將在本月開盤。

　　【捂盤】

　　不見樓盤開　只聞樓價漲

　　6月7日，90平米小三居，南北通透，均價10500元/平米。還不錯。

　　6月到7月間，全國房價普漲。擔憂中……

　　7月4日，原定開盤搖號的日子，被告知推遲到中旬，價格漲到12000元/平米。怒！

　　7月中，又被告知推遲到8月初，至于價格，“抱歉，我也不清楚……”銷售曖昧地說，可能是13000元。恨！想砸樓！

　　欲在北京東五環外買房的李先生，如此形容他的心路歷程。

　　劉女士幾乎有著相同的“遭遇”，7月22日，她和先生第N次來到位于東三環外的某樓盤售樓處，得知開盤又一次延遲，而房價也漲到了18000元/平米。

　　“從5月就盼著開盤，等來的卻是一再推遲，價格一路飆升。”劉女士說，單價從5月的1.5萬到6月的1.6萬、7月的1.7萬，這一切看起來還要繼續下去。

　　在4月份，這個樓盤推出的房源均價為14500元/平米。

　　北京市房地產交易管理網數據顯示，7月北京共有29個樓盤申領了預售許可證，僅有6個如期開盤。

　　“捂盤惜售”，這個和7月的天氣一樣熱得發燙的詞，時隔兩年后，再次籠罩京城樓市。

　　老地王長草　　新地王頻現

　　很多樓盤“囤房”時，開發商“囤地”亦成流行。

　　“在2007年拍賣的土地中，不少土地都在曬太陽。”據廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，廣州2007年拍出高于當年平均樓面地價的地王共有27塊，但到目前為止，未售或未動工的地王還有24個，面積相當于2008年全年出讓的住宅用地總量。

　　在北京，前兩年的很多地王也未動工或開售，如萬科大望路地塊、遠洋玉橋西里地塊，以及華潤大興地塊等。

　　從政策層面來看，今年第一季度，北京、廣州等地政府均出臺延遲繳納土地出讓金的政策，客觀上也延緩了地王入市時間。

　　老地王還在那里長草，新地王卻不斷涌現。囤地囤房交替出現，房價隨之飆升。

　　在北京師范大學不動產研究所副所長黃興文看來，“開發商更想與購房者來個心理戰。捂盤惜售會帶來蝴蝶效應，甚至產生恐慌。原來是慢慢的瘋狂，這回成突然瘋狂了。”

　　高價囤地行為，在業界看來，有些開發商短期內并不打算開發“地王”，而是試圖通過高地價來帶動周邊在售樓盤漲價。

　　一個例子是，華美地產拍出通州地王后，很多人質疑“面粉貴過面包”。華美地產通州項目K2海棠灣亮相后，不少人“恍然大悟”：該樓盤開盤價格達到12000元/平米，創通州普宅新高。

　　【探因】

　　招拍掛制度

　　易形成壟斷

　　諸多業內人士認為，地價在房價中的比例越來越大，根源在于當前的土地招拍掛制度。

　　“招拍掛為高房價起到了推波助瀾的作用。”廣州資深房地產專家韓世同指出，始于2004年的“招拍掛”，核心是價高者得，資金實力弱小的開發商被排除在外，容易形成壟斷。而坐擁土地的大開發商，則掌握了與地方政府博弈的籌碼，拖欠地價款坐等土地升值，延遲開發等現象頻出。

　　潘石屹對此深有體會，在錯失地王廣渠路15號地后，他說，“SOHO還是沒有中化方興(廣渠路15號地中標者)有錢”。

　　“地王推高房價的輿論，讓國土部承受了很大壓力。”據接近國土資源部的人士透露，國土部門近日將對“地王”的開發進行全程監管，對延期竣工的項目實施經濟處罰。

　　業界多次提出改進土地招拍掛制度的建議。

　　中國人民大學管理學院教授嚴金明指出，首先要合理控制單宗土地出讓規模，同時要嚴格規定每宗土地的開發時間和加大閑置土地的處置力度，以此來規范房價。

　　為了防止土地市場泡沫，韓世同也建議，現在的土地出讓制度應設定利益相關人的限制條件，防止有些開發商竟拍“地王”不是為了迅速建房，而是為了推高其在售樓盤的價格。

　　但關于土地招拍掛制度細則的改進，至今沒有一個統一的文件出臺。目前使用的仍是2006年頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》(試行)。