(辯題二:期房制度推動房價走高?)

　　王志安：關于亂象之中還有一個問題，很多人認為現在房地產市場的價格大起大落，是跟預售制度有關的。

　　任志強：沒有任何關系，如果沒有預售制度，房地產市場價格更高。

　　舒可心：價格高我不反對，但是穩定。

　　王志安：房子期房的時候，剛開始賣的時候價錢就是便宜，越到現房了，日期越來越近了，價格越來越高。

　　舒可心：那是當然的，反而是消費者分享了這個增值。

　　王志安：他給很多人造成了一種房價在不斷上漲的現象。

　　董藩：那是錯誤的。

　　任志強：成品在不斷完善的過程中，當然成品在漲價了，我們預售有沒有預訂汽車的，有沒有預訂飛機的？哪個飛機是建完了以后你付錢的？

　　王志安：但是預售汽車的時候，從來沒有預定汽車的時候就說你早預定可以少花錢。

　　任志強：你到航空展去看看，是不是早預訂的要少花錢？所有訂的飛機都是早訂的少花錢，你要買現貨一定貴，這沒什么可討論的。

　　董藩：預售是根據現在的供求關系鎖定一個價格，而挑貨是后一個階段，房價原則上就是上漲的。因為收入在增長，還有其它因素在影響它，所以早預售的話，其實消費者用自己的錢分享了后面的一部分增值。

　　任志強：問題是供不應求造成的上漲，還是供過于求造成的上漲？如果是供不應求的原因，就是沒有預售制度，我們就更加供不應求了。

　　董藩：而且沒有預售制度的話，老百姓更買不到房子。

　　任志強：我們可能得縮到80%到90%的產量，市場供不應求的矛盾就會日益嚴重。

　　舒可心：我覺得任總以改善國民住房待遇的責任人為自居，說我們發展商是為了解決全國人民的住房問題。

　　任志強：你說錯了，我們只解決一部分人，而且解決高收入的人，你別搞錯了。

　　舒可心：對，就是整個房地產商，我指的是整個房地產商，房地產商是解決人們的住房問題，但是這里面有一個評估，加速提供人民住房的速度重要還是在穩定的環境當中，讓人們在獲得住房的同時也能讓社會比較安定，現在房子的價格起落。

　　任志強：現在社會有什么不安定？

　　董藩：加速供應才能穩定呢。如果沒有供應，老百姓沒房子住能穩定嗎？

　　舒可心：任總，不能咱看不見，也可能您的公司房子沒有問題，這我也知道，但是整個房地產商，您不代表房地產商，您代表好的房地產商，我可以這么說，咱們客氣地說，中國大量的開發商建的房子都是可以俯臥撐的，開玩笑，都是有質量問題的。

　　王志安：關于價格的問題，你剛才說，其實房價的上漲和下跌是因為供求決定的，不是因為預售制度決定的。

　　任志強：如果我們國家有豐富的資本市場，或者說資本市場是完全發達和開放的，你完全可以實行現房銷售制度。

　　王志安：現在我們不談房子的問題，我們現在要推出一個杯子在市場上，這個價錢我就宣布，這個杯子沒有做出來之前，我賣一塊錢一個，或者說一百塊錢一個杯子，一個月之后，我再賣，就是110塊錢，兩個月以后再賣就是120塊錢，你像這樣的銷售制度會刺激需求嗎？

　　任志強：這和銷售制度沒關系，如果是因為銷售制度就能讓它漲價，而不是因為需求關系能讓它漲價，那我一開始就應該定120元，我傻？我為什么一開始要定一百呢？如果是供求關系決定的。供求關系決定了，你到賣120元的時候，有沒有人去買你的杯子，如果有人買一開始你定價可能定低了。

　　王志安：這是另外一個元素。

　　任志強：不是另外一個元素，這就是根本的供求關系決定，如果供求關系決定了是供不應求占主導地位，你才可能出現先賣的賣一百，后賣的賣120元。

　　王志安：但是什么決定供求？

　　任志強：什么決定供求？城市化，我們的城市人口，我們的家庭分裂速度等等一大堆，首先要決定的是土地供應是不是市場化，如果生產杯子的原材料是被壟斷的，而不是市場化的，它就很難做到供求平衡。

　　王志安：但是您承不承認在供求里面，人們對價格上漲的預期也決定著供求？

　　任志強：我不承認。

　　舒可心：對，肯定是。

　　任志強：你查查從2003年到2006年國土局的報告上，每年減少多少土地供應，如果這些土地供應按原來的速度供應不減少，怎么會形成2007年的暴漲呢？為什么2007年年初我們的國務院報告上提出要用增加供給的方式來解決供求關系問題？就是因為前連續四年的時間供應太少了，但是2007年供應的土地還沒有變成產品的時候，我們又開始剎車，所以才造成2008年出現了問題，和預售制度沒有任何關系，因為我們在之前已經實行了預售制度很多年了，為什么沒出現這么多問題？消費者協會有正式報告，房地產的投訴是在下降，而不是在上升的，雖然絕對數量是上升了，但是和我們總的銷售量相比是下降的，說明什么？說明預售制度和它沒關系。

　　秦兵：一個重要的問題就是它把本來我們在很快時間要進行達成的談判，無限制地延長了，比如早市，為什么快到閉市的時候價格一定降下來？這是規律，為什么呢？因為談判時間縮短了，必須12點要關門，所以我趕緊把東西賣出去。但是如果它有無限的談判時間，到晚上12點才關門，我一定不降價。我們的預收制度就把談判時間在實物生產之前，就開始了，所以提高了開發商的談判時間和談判地位，所以價格上去了。另外，還有一個重要原因，預售制度為什么要廢除？就是它違背了經濟法則，任總，你買的99%的東西都要看到實物才付錢對嗎？只有買房子，是什么都沒看到的時候就要付錢。

　　任志強：你說這個沒有任何道理在哪兒？我們現在的市場中銷售的二手房和一手房現在基本上是一比一了，二手房是不是預售制？不是，我們用不著討論。在我們的商品房里頭，其中現房部分大概占到三分之一，或者說略弱一點，這一部分是不是現房？這兩個部分加起來已經大于了預售制度，是不是房地產這一部分就不漲了？二手房房價為什么會“呼呼”漲呢？它沒有預售制度。

　　舒可心：但是房屋預售制度確實給開發商更多的描繪最新最美圖畫的機會，給更多的開發商談判的主動權，然后使得消費者在選擇的時候，有特別多的困惑，使得這個房子漲價的機會。所以我覺得我們不能，一說房子漲價，全都歸罪于預售制度，但是一說預售制度，它似乎跟一切的惡都沒關系，我反對您這種觀點。

　　董藩：預售制度恰恰造成了房價的相對增長幅度相對下降，如果沒有預售制度，我們整個開發能力會下降很大，開發商有多少資金？沒有多少資金，有了預售制度，集合了全社會的資金，然后生產房子，生產能力大大增加了，供應增加了，當然，有利于價格增長幅度的下降。第二個，消費者在提前把錢拿了出來，交一個價格，預售的時候確定的價格是根據當時的供給和需求確定的，而交貨的時候是兩年之后，甚至有的時候可能覺得，快一點要一年半，那個時候決定的現貨價格是什么？根據當時的供給和需求，過去這種供給和需求和未來一年半、兩年供給和需求完全是不同，一般來說消費者恰恰通過預售獲得了這種增值。