為何高價買來的土地開發(fā)商卻并未進行任何開發(fā)？

　　廣州這24塊批而未用的地王，土地總面積共121.4萬平方米，可建筑面積為232.4萬平方米，規(guī)模接近2008年廣州市的住宅用地總出讓量。為什么高價買來的土地，開發(fā)商卻在隨后近兩年的時間里沒有進行任何開發(fā)？這著實讓人有些摸不透。我們的記者也繼續(xù)進行了調(diào)查。

　　與保利拿下的兩塊地王一墻之隔就是恒大正在銷售的御景半島。這里緊鄰珠江，建筑從外觀看起來非常豪華。我們來到這里進行探訪。

　　“像這些高層是多少錢？”

　　“這些高層是9000多起價。”

　　“均價呢？”

　　“均價1萬2，帶3000塊錢裝修。”

　　“那就是毛坯9千。”

　　“對。”

　　御景半島如此豪華的建筑也僅僅是9000元的售價，2008年市場不好的時候甚至還賣到過8000多元帶裝修。而保利的地王僅地價就已經(jīng)8000多元，如果算上建筑成本和利潤，在價格上顯然沒有任何優(yōu)勢。

　　張維倫：“如果進行了開發(fā)，進行銷售的話他會直接產(chǎn)生企業(yè)的虧損。”

　　張維倫，香港上市公司奧園的前任副總裁，在房地產(chǎn)市場打拼的十幾年，對于地王的出現(xiàn)他覺得相當(dāng)正常。他告訴我們在廣州地價通常會占到房價的30%，最高占到50%。按照這樣的比例計算，保利如果開發(fā)這兩塊地王，價格至少在1萬6千元以上。而御景半島的毛坯房僅在9000元左右，巨大的價格差距讓保利無法動工。

　　張維倫：“當(dāng)這個市場不好的時候，那么他寧愿把它的這一部分開發(fā)資金投入到其他的土地。”

　　事實上，就在保利這兩塊廣州的地王曬太陽的時候，在北京，保利已經(jīng)斥資80多億順利開發(fā)了北京的西山林語別墅區(qū)，并在2008年6月開盤。也就是說，保利并非因為資金鏈緊張而無法開工，而是在地王無利可圖的時候，選擇了觀望。

　　張維倫：“上市公司他考慮的是不開發(fā)，那么這塊土地對于他的財務(wù)報表來講它是一塊資產(chǎn)，如果開發(fā)，除了大量的現(xiàn)金投入外，市場的售價不理想的情況下，對它來講就是一個虧損。”

　　這里是萬科的樓盤金色城品。萬科在2007年以5700多元的地價買下了這塊地，成為廣州的區(qū)域地王。現(xiàn)在樓盤已經(jīng)開始對外銷售，中原地產(chǎn)胡廣東告訴我們，銷售狀況差強人意。

　　中原地產(chǎn)胡廣東：“這里總建筑面積是接近9萬平方米，但是到目前已售的建筑面積只有不到2萬平方米。”

　　記者：“是不是還有沒建的呢？”

　　胡廣東：“有一些是這樣的，他整個的開工速度都放緩了嘛，就在08年。”

　　與金色城品一路之隔的昊龍花園盡管開盤時間比金色城品晚了半年，但是由于價格便宜了3000到6000多元，目前一期已經(jīng)全部售罄。而在金色城品的建設(shè)工地，大片的土地還閑置在那里等待開發(fā)。萬科在2008年年報中已經(jīng)將金色城品預(yù)先計提了8700多萬元損失。

　　張維倫：“那么在這種情況下，沒有任何一個企業(yè)會去冒風(fēng)險進行開發(fā)，所以他的地王就會出現(xiàn)不開發(fā)的情況。”

　　不過，張維倫告訴我們，在2008年很多開發(fā)商選擇不開發(fā)的另外一個原因是資金鏈出現(xiàn)了問題。

　　富力地產(chǎn)公關(guān)人員：“去年富力確實是遇到了資金上的一些問題，沒有任何一個企業(yè)的決策人會說在資金很緊張的情況下，依然投入資金去開發(fā)地王。”

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：“也就是2006，2007年的時候，大家都賺的非常高興，2008，2009年的一季度的時候大家都陷入集體性的恐慌，那么收益的波動非常嚴(yán)重。”

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉告訴我們，富力當(dāng)時確實面臨著嚴(yán)峻的生存問題。在富力的公告披露中，我們看到，2008年12月，富力向主要股東兼執(zhí)行董事李思廉及另一主要股東兼執(zhí)行董事張力的兒子張量出售內(nèi)地住宅物業(yè)，總代價1.015億元人民幣。而在此之前的11月，李思廉及副董事長張力剛剛出資8274萬元，購買了自己公司的兩處資產(chǎn)。在一個月的時間里，富力高層自掏腰包達1.8億，那么自己買自己的房子，到底是不是因為現(xiàn)金緊張呢？我們走訪了富力地產(chǎn)。而富力地產(chǎn)以上市公司業(yè)績公布之前屬于靜默期，拒絕接受采訪。

　　富力地產(chǎn)公關(guān)人員：“這個是因為受到香港上市公司條例規(guī)定的。”

　　記者：“香港上市公司條例規(guī)定是在業(yè)績公布前一個月不可買賣本公司的股份，而不是說不可以接受媒體的采訪。”

　　富力地產(chǎn)公關(guān)人員：“是呀，我們作為公司的一員我們也要遵守公司的規(guī)定，希望你們諒解一下。”