業(yè)主應該及時聯系銀行

　　今天，上海建緯律師事務所主任、朱樹英律師在接受中國青年報記者采訪時表示，上海倒塌在建住宅樓(本報近日連續(xù)報道)的業(yè)主不需要繼續(xù)還貸，而且有關部門應該對該樓盤相關單位全部實行財產控制。

　　朱樹英律師還是中國房地產業(yè)協會常務理事及法律事務專業(yè)委員會執(zhí)行主任，中華全國律師協會民事業(yè)務委員會主任，他曾在大型建筑施工企業(yè)工作過28年，從事律師工作20多年來承辦過近千件有關建筑、房地產領域的非訴訟和訴訟案件。

　　朱樹英表示，他看到近日有些媒體在報道中提到，律師建議業(yè)主繼續(xù)還貸，“這值得商榷”。朱樹英認為，還貸的前提是，標的物存在并可作為抵押物，銀行按揭貸款給在建房屋的買主，以相應房屋作為抵押物，并且由開發(fā)商承擔回購義務。現在發(fā)放貸款的標的物已經不存在了，由此產生的直接法律關系是開發(fā)商和銀行之間的關系。此次事件的后果必將導致買房人重置房屋，要求買房人對已不復存在的倒塌房屋還貸顯然不應該。所以買房人對應由開發(fā)商提供房屋擔保的貸款享有抗辯權，可以依法停止還貸。

　　朱樹英指出，現在，買房人為了保護自己的合法權益，應該及時給銀行發(fā)函，稱標的物因為眾所周知的原因已經不存在，還貸款后根本就拿不到房子。從法律角度說，貸款合同是一個從屬合同，買房合同是一個主合同。主合同的標的物不存在，從屬合同根本就不能再成立了。

　　朱樹英認為，根據買房人與開發(fā)商簽訂的買房合同，開發(fā)商應不能依約提供房屋，這是根本性的違約，本案并非買房人的原因導致合同不能履行，而是由開發(fā)商的根本性違約導致的。

　　業(yè)主應得到多種賠償

　　朱樹英認為，蓮花河畔景苑樓盤倒塌住宅樓的業(yè)主除了要求退還已支付的房款及利息外，還可以要求損害賠償，范圍包括原房價與重置房價的差價，買房人重新購買在周邊相同標準的房子，其中的價差應該由開發(fā)商來承擔。另外，從房屋應當交付的時間到重新買房的時間中發(fā)生的租房損失也應當由開發(fā)商來承擔。總的來說，開發(fā)商要承擔損失范圍包括，凡是與倒樓引起的、有因果關系的損失都應該承擔。

　　朱樹英解釋，以上說法的依據是合同法中相關條款。他表示，因為這個事件對開發(fā)商來說是一個根本性的違約事件，“雙方簽訂了買房合同，現在房子不在了，所以對買房人來說，是開發(fā)商根本性違約，而且開發(fā)商應該是第一責任人，買房人的索賠，開發(fā)商依法應當承擔。

　　復旦大學保險系系主任徐文虎教授也表示，倒塌住宅樓的購買者有權利退房，“開發(fā)商是事件的第一責任人”。

　　同樓盤未倒塌樓房業(yè)主退房有難度

　　朱樹英認為，倒塌住宅樓周邊樓房的買房人現在提出要求退房，其憂慮房屋質量不安全的擔憂權應得到理解和保護，但退房的法律依據不充分，理由也是不成立的，因為他們的房子現在還沒有證據表明出現結構性問題。不過，他表示，這對目前的司法實踐提出一個新問題，如果周邊房屋都是同一個開發(fā)商蓋的，也是同一個施工單位施工的，那么買房人憑什么來相信只有這幢倒塌的房屋有質量問題，其他都是沒有質量問題的呢？

　　華東師范大學商學院房產系華偉教授則表示，同一樓盤的其他業(yè)主要求退房，是業(yè)主與開發(fā)商之間的問題，如果責任在工程商，那么向開發(fā)商索賠就很難了。而如果證實開發(fā)商是有問題的，那么整個小區(qū)的業(yè)主都有權利向開發(fā)商索賠，包括小區(qū)附近的其他居民，也有權利向開發(fā)商索賠。

　　開發(fā)商已經給買房人造成了很大的心理傷害，這一部分人的合法權益應該如何來維護呢？朱樹英表示，他們可以要求政府責成有鑒定資質的單位來鑒定其余的房屋質量是沒有問題的。

　　朱樹英說，如果沒有倒塌的房屋和倒塌的房屋的建造施工過程是相同的，那么買房人當然有理由提出來，上海房屋設計應該為7級抗震，現在還沒有發(fā)生地震，這個房子就倒塌了，如何讓人相信它能抗震？同一小區(qū)，同一開發(fā)商，同一承包商，同一設計單位，買房人有理由提出質量上的質疑。

　　朱樹英認為，我國《建筑法》第62條規(guī)定了保護使用人的合法權益的原則，其中包括使用人的擔憂權，已經有證據使買房人擔憂房屋的質量，買房人的這種擔憂是受到法律保護的。要排除這種擔憂，政府主管部門有責任委托有經驗、有資質的鑒定單位進行專項鑒定，并出具鑒定結論，以此來消除買房人的擔憂。如果這些樓確實有相同的主體結構的質量問題，該加固的理應加固，該拆除的理應拆除，因為人的生命權是最重要的。