開發商與政府的博弈

　　對于開發商將商業用地為何作為民用住宅來開發，購房人也無法理解。對此，金隅可樂的銷售解答到：從開發商的角度，拿住宅用地進行開發是最佳選擇，住宅用地的單價成本較低，而且銷售單價較高，但是政府對于住宅用地的開發控制嚴格，每年可以用于開發的住宅用地有限，所以拿單價較高的商業用地開發民用住宅是一種無奈之舉。記者從某楊姓業內人士了解到，政府在土地規劃方面存在不合理性及超前性，造成許多不合適開發商業地產的商業地塊流入市場，開發商迫于盈利及銷售壓力，不得不將這些拍得的地塊改建成容易銷售的住宅項目。

　　記者從北京市土地整理儲備中心網站了解到，北京的住宅土地供應量減少，在2008年拍賣成交的148塊土地中，有1/3略多的土地是居住用地或者居住用地相關；在2009年成交的77塊土地中，只有不到1/5的土地是居住用地或者居住用地相關，而且這些居住用地大部分在順義，通州等遠郊區。有專家認為，政府的這種“抑制銷售”行為，雖然可以得到高額甚至是超額的財政收入，但是側面也成了房價高漲的推手。業內人士表示：一個新開的樓盤，土地出讓金和相關稅費會占到房屋最終售價的35%和15%左右。也就是說，房屋銷售收入的過半都成了地方政府的財稅收入。

　　對于開發商，雖然商業用地的單價較高，而且開發出的樓盤售價較低，但是，由于不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。以金隅可樂為例，容積率為3.09，比旁邊遠洋一方樓盤的容積率1.5高出一倍，這樣可以大大降低開發成本，保持較高利潤。

　　消費者無奈的選擇

　　記者在走訪過程中，發現在售樓處進行咨詢的基本是30歲左右的年輕人，銷售人員也表示，來咨詢以及購買的除了部分投資者，大部分是工作幾年，有一定購買能力的年輕人。雖然旁邊的住宅樓盤單價每平方米只比這些商業用地開發的樓盤高出2000-3000元不等，但是較大的面積使得總價不能為這些剛畢業不久，積蓄不多的年輕人接受。而這些總價四十萬左右的大開間顯得非常有吸引力。

　　記者隨機采訪的購房者表示：畢業不久，雖然現在月收入較高，但是還是不能承受高昂的房價，金隅可樂總價比較合適，貸款購買壓力不大，上班也很方便。這也代表了大部分購房者的心聲。記者詢問較短的產權以及較高的居住成本會成為選擇這些住房的減分因素，大部分受訪者表示影響不大，足夠低的房屋單價足以沖抵日后的居住成本，甚至有消費者愿意冒風險選擇匯通動漫這樣的“小產權房”，是因為匯通動漫具有更低的單價。

　　走訪的末尾，記者偶然發現在金隅可樂的東面是一個大型經濟適用房社區，于是向一位購房者詢問為什么不考慮更加便宜，配套也完善的經濟適用房，購房者只是對記者微笑并不回答。記者了解到，經濟適用房購房門檻苛刻，首先要有北京戶口，另外還有各種限制，因而大多數有需求的購房者被擋在了外面。

　　記者觀察

　　“居者有其屋”是我們一直心懷的美好愿望，但是面對高昂的房價，消費者能夠選擇的住宅往往很少。住宅問題，是民生大計，并不能只靠市場來調節，萬能的市場也會有暫時失靈的情況。

　　政府對投入市場的土地可有更加合理的規劃，保障充足的住宅用地供應，降低相關的稅費，從根本上降低房屋的購買成本；加大經濟適用房開發力度，增加廉居房建設，一方面要求和鼓勵開發商降價，一方面緊縮住宅用地的投放力度和速率，表現出抬高房價的行為，而這是房價居高不下的根本原因。