“每個樓盤只開1天就全部售完了。”5月16日，記者來到位于雙井的首城國際售樓處時，售房員馬建東正在指導一名購房者簽署合同，而在屋子中央的樓盤展示區，另一名售房員正在向絡繹不絕的看房者介紹樓盤。

　　在麗水蓮花、西堤紅山等樓盤售樓處，記者看到了同樣的場景。4月份以來，蟄伏一年的北京樓市就在這個傳統旺季里進入“小陽春”。北京房地產交易管理網的數據顯示，今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，日均簽約446套，成為2007年以來銷售套數最多的一個月。對此，馬建東體會很深，“在前幾個月時只能餓著，但4月份以來一人一個月能賣出10多套房子。”當記者致電保利百合售樓處時，售樓員告訴記者，該項目從去年6月推出了1300多套房子，一直銷售緩慢，但從今年3月下旬開始進度很快，目前僅剩了一套樣板房和幾套超大戶型的房子。

　　同樣的佐證來自于銀行個人按揭貸款的迅速上升，“從4月份按揭的數量就突然多起來，僅4、5月份我們就完成了半年的按揭任務。”長期負責亦莊格林小鎮的工行商務中心區支行的一名個貸人員告訴記者，這主要是跟房產成交量有關，“本來這個項目已經沒有多少房子了，但沒想到一個月里還賣出了近20套，2007年項目火的時候也不過如此。”

　　剛性需求的釋放

　　業界普遍認為，此次“小陽春”的形成主要是由于被過度抑制的剛性需求開始釋放。“這一輪行情的特征是‘用家’比較多，這從中檔的兩居最為熱銷可以看出，購房者多是年輕的白領階層。”中原地產華北區總經理李文杰告訴記者。

　　剛剛在首城國際簽完合同的陳先生，是要在今年下半年結婚的計劃讓他最終選擇了出手。在先后看了十幾個樓盤后他最終選定了位于東三環的首城國際。

　　工行上述信貸員告訴記者，在他們的按揭客戶里，大部分是像陳先生這樣自住的首次置業購房者，“在跟客戶聊的時候，他們對每個房間的布局都詢問得很詳細，在人民銀行的征信系統中，也沒有已購住房的記錄。”

　　顯然，剛性需求的釋放在造就此次“小陽春”的同時，其釋放程度將成為行情能否持續的關鍵，這成為了當前業界關注的焦點。李文杰表示：“去年的市場存量需求已經釋放的差不多了，5月份之后，市場存量需求將逐步減少，而新增需求包括改善型居住需求、投資需求等能否及時跟進，將很大程度上取決于樓市回暖能否繼續。”

　　“小陽春”背后的陰影

　　此外，此次“小陽春”里始終籠罩著一層陰影，在成交量激增的同時，退房率也在水漲船高，關于樓市回暖真實性的激辯也開始甚囂塵上。許多人甚至懷疑其中存在著假按揭的貓膩，是房地產開發商的炒作。

　　北京房地產交易管理網的統計數據顯示，截至5月17日，期房退房公示欄目共有119頁，共有1772條退房記錄，而現房退房公示也有752條退房記錄。

　　李文杰認為，對于退房率的升高其實沒必要炒作為假按揭。從去年以來，北京一手房項目的預售價格持續走低，客戶的毀約風險大大增加，從二手房市場來看，房價的持續下降也帶來退房比例的大幅增加。

　　但某國有銀行的信貸人士告訴記者，不排除有小型開發商進行假按揭或刻意制造熱銷假象的情況，背后的真相是一些小型開發商資金的短缺。而且今年以來，個人房貸利率優惠政策逐漸落實，各家銀行紛紛爭搶個人按揭這塊優質業務。因此不管是利率還是貸款手續，個人按揭都較開發商貸款來得容易。“如果開發商操作假按揭，不但可以從銀行套現解決資金問題，虛假的成交量也會擾亂購房者的判斷，推高房價。”上述銀行人士表示。

　　耐人尋味的是，就在對高退房率質疑之聲四起的時候，5月18日，北京市建委通報了對北京順源等8家房地產開發企業違法違規行為的處理情況，這些企業既有未取得預售許可證就向購房者違法收取商品房預付款，也有延期交房、售后包租等情況。對他們的查處正是在去年10月至今年4月樓市最為低迷的時候進行的。