3月21日，中國經濟時報記者來到惠州市東湖花園三號小區進行采訪、調查。得知記者到來，大批業主聞訊聚集小區，聲討開發商“敲骨吸髓”的“欺詐行為”，并向記者提供了大量的證據資料。

　　據了解，廣東省惠州市隆生企業(集團)有限公司是惠州市房地產業的龍頭企業，以開發東湖花園在惠州市房產界異軍突起，所開發的東湖花園系列小區受到廣大市民的追捧。

　　“開發初期，東湖花園大打‘優惠牌’。其中物業管理費曾打出全市最低價，只收0.48元／平方米，并承諾永不提價。然而，業主入住小區還不到3年，開發商就在沒有告知業主的情況下，單方面擅自將管理費提高到0.60元／平方米。更可怕的是，我買的房子比購買合同上的面積少了17平方米。”一見到記者，業主張女士就迫不及待地對本報記者說。

　　“我的愛人是偏癱的，我當時之所以選擇買這里的房子，就是看好小區當初的建筑結構規劃，當時小區樓房的第一層是架空的，空間很寬闊、舒暢，陪愛人在小區散步也方便；可是現在的小區和原來買房時所看到的模型、圖紙完全不一樣了，許多公共面積都被開發商改成了房子或車庫賣掉了。”

　　“我們買房時，隆生地產刊登在惠州房地產網上的銷售資料和宣傳資料里公開承諾要建設小區會所、游泳池、籃球場、網球場等設施，現在沒有一個兌現……”陳女士說著說著眼眶濕潤了。

　　“我們三號小區在收樓時共繳納小區維修基金600萬元，從2001年業主陸續入住小區已經6年時間了，隆生地產將業主的維修基金挪用了6年之久……” 業主黃先生臉上露出難以置信的表情。

　　在采訪過程中，業主反映的問題大致可分為5類。一是房子面積“縮水”，“縮水”少則3至4平方米，多則有近20平方米。二是逾期辦理房產證，逾期時間從1至3年不等。三是多收亂收各種費用，如小區信箱本是郵局免費提供給業主的，物業公司卻強制每戶收取250元；建檔費也應是免的，也被收了100元；特別是委托辦理房產證的費用，比房產局規定收費多出幾千元不等。四是將公共設施或公有面積擅自改建后賣掉，例如將樓房屋頂層使用權賣掉，將一樓架空層改建為房子或車庫賣掉。五是挪用業主維修基金。

　　3月21日下午，一上班，本報記者就上述問題采訪了惠州市房產局分管房產業務的副局長袁貴平。雖然采訪時間正好碰上全局員工開會，但袁副局長對記者的到來還是給予了重視并接受了采訪。袁副局長告訴記者，業主反映的情況基本屬實。但有些問題不屬于他們管理的范疇，比如收費問題要找物價局，改建公用設施應找規劃局。

　　關于房子面積“縮水”問題，袁副局長認為：2003年以前國家并未規定小區分攤面積不能算在建筑面積內，“縮水”面積被分攤了；2004年國家出臺相關規定后，房產局及時給業主換發了新房產證，更改了錯誤的做法，并要求隆生地產賠償業主“縮水”面積的費用。

　　“原來房產證內容用小字注明分攤面積的做法是錯誤的，我們有錯就糾”。當記者提到業主反映的同一套房子，出現了兩本不同記錄的房產證版本時，袁副局長承認了錯誤的做法并強調糾正錯誤。

　　關于業主反映的維修基金被挪用的問題，由于袁副局長要趕著開會，未能向記者作答。

　　那么，對本報記者了解的情況，隆生地產會是什么說法呢？隆生地產對業主反映的問題全部給予了否認。在采訪完袁副局長后，在他的介紹下，記者聯系了隆生地產有關負責人并來到了隆生地產的總部。記者要求采訪隆生地產公司負責人，但沒有得到支持，而是該公司法務室主任林春燕和另外一位媒體部小姐接受了記者采訪。

　　“房子面積‘縮水’是因為政策的更改，造成業主的誤解，我們的報建面積與預售面積一致，沒有‘縮水’”“況且，我們的部分房子是按套出售的，按套內建筑面積計算，也就是說按照整套房子的總價格出售的，所以不存在‘縮水’問題”。針對業主普遍反映的房子面積“縮水”問題，林春燕接受記者采訪時解釋說。

　　關于逾期辦理房產證，林春燕解釋說，因為申報辦房產證需要幾個月時間，還有面積測繪也花了11個月。至于業主反映多收費的問題，她認為是預收而不是多收，國家有規定，多收的以后可以再退。

　　針對開發商能否向業主強制收取小區信箱費的問題，林春燕認為：“信箱是郵局免費提供的，但是免費提供給開發商的，而不是提供給業主的。既然是提供給開發商的，我們就有權收費。”她還比喻說：“就象別人送給我的衣服，我不一定就非要無償地送給別人”。

　　“關于配套設施改建的問題，我們已經辦理了變更手續，有規劃許可并告知業主，可以改建并賣出，我們并沒有違法。”

　　關于維修基金被挪用的問題，林春燕認為沒有這回事，因此沒有做進一步的回答。

　　那么，隆生地產林春燕對上述問題的回答是否具有法律依據呢？3月22日，本報記者就以上關鍵問題采訪了代理此案的廣東廣法律師事務所的張律師。

　　針對房子面積“縮水”問題，張律師認為：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按以下原則處理：(1)誤差比絕對值在3%以內返還購房款及支付利息；(2)誤差比絕對值超過3%雙倍返還購房款。現在，開發商向業主所售商品房的建筑面積誤差比全部超過3%，應當按法律規定向業主返還相關款項。

　　對于林春燕所說的“按套出售”問題，張律師認為，這個“按套出售”其實就是開發商設下的陷阱。張律師進一步解釋說，根據國家建設部于1995年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》(以下簡稱規則)第五條規定：“商品房按‘套’或單元出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積及應與分攤的公用建筑面積之和。商品房的銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。”顯然，商品房銷售面積和套的銷售面積指的是同一個概念。

　　談到逾期辦證問題，律師認為：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定第(二)、(三)項的規定，開發商已嚴重違約，應自房屋交付使用之日或自合同訂立之日起90日起開始承擔違約責任。

　　那么，小區信箱是否應該向業主收費呢？“信箱是郵局免費提供給終端用戶的，即小區業主，使用權歸業主所有。開發商從中向業主收費是沒有任何法律依據的。”律師肯定地說。

　　關于業主反映隆生地產挪用維修基金的情況是否屬實？本報記者在調查中獲得了兩份證據文件。一份是由惠州市房產管理局2005年1月20日發給東湖房產(惠州)開發有限公司的“惠市房函200510號文件”，文件名稱為《關于要求將維修基金存入專戶的通知》，通知明確指出：“根據業主的投訴，經我局派員調查了解核實，東湖花園樓盤銷售時，你司已向業主收取了物業維修基金，但迄今未將業主繳交的維修基金存入監督帳戶……為了加強住房專項維修基金管理，保障售后物業的維修，維護物業產權人的利益，經研究，現要求你公司在2005年2月25日前，按照有關規定完成如下整改……”。

　　另一份是由“惠州市城市社區物業管理專項整治行動領導小組辦公室”2005年8月1日發給“東湖房產(惠州)開發有限公司”的物業管理整改通知書”。該通知同樣指出“經調查，你公司應在8月31日前就以下問題自行整改：未將東湖花園一區、二區、三區、四區、六區東湖苑等6個物業管理區域的住房專項維修基金移交給惠州市房產局管理監管……”。

　　在調查中，記者還發現一個有趣的現象：東湖花園一、二、六號小區都已成立了業主委員會，而有存在房子面積“縮水”爭議等問題的三、四號小區至今只能成立“地下業主委員會”。

　　“我們三、四號小區業主多次自發組織起來，強烈要求成立業主委員會，卻一直遭到隆生地產各方面的無理阻撓。”“雖然得不到公開的承認，但我們還是成立了‘地下業主委員會’，自發地維護自己的合法權益！”“不管他們在惠州多么有權有勢，只要還在對業主‘敲骨吸髓’，我們就會抗爭到底。”這群不愿透露姓名的業主們話語很響亮，很堅定。(謝建超 魏金輝)

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