關鍵詞 選擇標準

　　對于中國內地開發商來說，房地產游戲規則正在變得越來越嚴苛。在這種形勢之下，擁有雄厚資金的海外投資機構被視為“救命稻草”。但實際上，海外資本對于合作伙伴、投資項目的選擇標準非常嚴格。

　　“海外基金雖然對中國市場有興趣，但大部分‘初來乍到者’仍然屬于探索階段。在國內不會立刻組建大規模團隊，只會通過極少數專業人士操作成功與否的情況，來衡量是否要正式進入。”一位基金負責人告訴記者。而為了節約管理成本、提高效率，只對不低于其投入資金數額下限的項目才會表現出興趣。“我們公司對于下限的界定一般是3000萬美元。”此外，在具體項目的選擇上，“沒有動遷、價格便宜、產權清晰”是最為基本的衡量標準。除此之外，合作企業的管理團隊也在被考慮范疇之內。“如果有好團隊但沒有好項目，可以利用資金去收購，但缺乏好團隊的話，在人力培養上更花費時間與精力。因此我們寧愿選擇管理團隊優秀的企業。”該負責人表示。

　　在中凱開發的投資上，華平投資對于該公司管理團隊的期望顯而易見。據悉，中凱管理團隊的核心成員大部分畢業于美國麻省理工學院，且皆具備了豐富的業內經驗。華平投資Philip Mintz認為，好的合作伙伴有助于投資者迅速進入當地市場，并取得成功。

　　去年11月16日，摩根士丹利參股投資15億元的首個商業開發項目——上海安信商業廣場開始入市，其合作伙伴安信置地之前已與摩根士丹利有過多次合作經驗。“安信與摩根士丹利的合作開始比較偶然，但雙方通過那次合作，建立起彼此信任的關系，加上理念、方式比較貼近，以后的合作機會就逐漸增多起來。”安信置地副總經理鄭銘向記者介紹說。他坦率表示，中國房地產市場存在著許多不確定因素，因此摩根士丹利需要尋找一家信得過的合作伙伴。“擁有優質資源、很強管理能力的企業更容易獲得青睞。”

　　關鍵詞 市場展望

　　有意思的是，雖然海外資本爭先恐后地進入中國市場希冀獲利，但相關研究資料表明，截至2006年底，上海房地產市場的投資回報呈現明顯收縮態勢，平均收益率跌入7%至8%的范圍。從這個表象來看，明顯不符合一些機構投資者的趨利本意。“我們在實際操作中發現，難度最大的是要找到完全契合的買賣雙方。”翁琳說道。

　　一位投資銀行人士也向記者抱怨，如今開發商的心理預期較之前幾年有明顯提升，真要找到價格合理、回報率高的項目，還真是不容易。“現在的情況是，好項目非常稀少，而且競爭厲害。”他認為，雖然中國房地產投資市場受到廣泛關注，但整體環境尚未完全成熟。“最大的風險性來自于政策變動，這是外資真正需要擔心的因素。”

　　安信置地副總經理鄭銘表示，企業應該充分利用政策的引導作用，做符合政策要求的事，才能為企業帶來發展空間，而不會形成束縛。“‘'限外令’的發布，對于不規范操作的企業來說，的確會有限制作用，但旨在穩健發展的企業，反而更易適應政策所帶來的變化。”

　　“我們在進入中國市場之初便已成立了合資企業，是真正有長期發展考慮的。因此，不會像那些存有投機性心態的投資者那樣受到政策影響。”凱德置地林明彥說道。

　　高力國際翁琳認為，規范外資房地產投資行為，能夠使得中國內地市場產生平穩增長的長期趨勢。而對于海外投資機構的相應限制，能夠帶來更為國際化的管理方式及理念構想。“這對于國內發展商的軟硬件改善，有較好的促進作用，中國房地產市場也會發展得更為先進、快速。”（作者：唐文祺 轉載時有刪節）

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