收緊“地根”副作用有待克服

　　眾所周知，新開工面積與土地供應(yīng)量有密切關(guān)聯(lián)。近兩年來，北京市土地日益趨緊是不爭的事實。北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人于秀琴指出，2005年新開工面積下降，直接導(dǎo)致了2006年住房竣工面積的大幅下降。而分析人士認(rèn)為，2005年的土地供應(yīng)收緊則是新開工面積下降的主要原因之一。

　　根據(jù)于秀琴介紹，北京市2006年土地供應(yīng)量為1318公頃。但根據(jù)北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2006年北京通過“招、拍、掛”出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地(不包括經(jīng)濟(jì)適用房用地)面積總計為1065公頃，其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃。北京2006年度土地供應(yīng)計劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃。就是說，實際土地供應(yīng)量也僅為計劃的56%。

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)計算，2006年北京已成交地塊、正在交易地塊和即將入市地塊三者合計的規(guī)劃建筑面積為1146.6萬平方米，不到2006年北京商品房新開工面積的一半。

　　從2005年看，北京計劃供應(yīng)的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。實際成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅為880公頃，大約是計劃的40%。

　　由于土地入市與形成實際市場供給存在著1至1.5年的時差，2007年的新盤供應(yīng)將主要取決于2005年和2006年的土地供應(yīng)量。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)計算，2006年，北京市出讓的住宅(含)用地的平均容積率(規(guī)劃建筑面積/土地面積)是1.11。按照1318公頃土地計算，形成的商品住宅有效供給僅為1463萬平方米。

　　國家宏觀調(diào)控將土地閘門越收越緊，而開發(fā)商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的價碼均大幅高于標(biāo)底價。北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以26億元競得京城“新地王”的廣渠路36號，雖然有關(guān)部門沒有按“價高者得”決定競拍結(jié)果，但成交價仍高出標(biāo)底價近9億元；金地(集團(tuán))股份有限公司以7.57億元奪得四惠地塊，是該地塊招標(biāo)底價3.7億元的兩倍多；而華潤置地(北京)股份有限公司則以10.35億元拿下廣安門地塊，高出8.9億元的招標(biāo)底價1億多元。

　　國土資源部信息中心的數(shù)據(jù)也印證了這一點。2004年，北京出讓的居住用途土地的地價平均值為每平方米2127元，2005年已經(jīng)達(dá)到3884元，而到2006年第三季度，這一數(shù)字已經(jīng)上升到4016元。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理分析，近期多宗新地塊高價拍出，可能將推動房價進(jìn)一步上漲。因為這將導(dǎo)致周邊在售樓盤調(diào)高身價，而區(qū)域價格上調(diào)又可能驅(qū)使準(zhǔn)購房者提前購房，造成購房需求的上升。此外，地塊成交均價大大高出標(biāo)底價，也給開發(fā)商一個高價拿地的信號，使今后地塊競拍抬價，從而可能促使房價進(jìn)一步上漲。

　　（來源：中國證券報 作者：林喆 魏瑋）

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